Những rào cản của hoạt động M&A bất động sản tại Việt Nam

Theo báo cáo mới nhất của Savills, trong 5 năm gần đây, thị trường M&A bất động sản Việt Nam có sự thay đổi lớn. Các nhà đầu tư Việt Nam đã mạnh dạn và năng động hơn trong hoạt động mua bán và sáp nhập cũng như tìm kiếm các quỹ đất để đầu tư. Số lượng các thương vụ M&A thành công chủ yếu là giữa các nhà đầu tư trong nước.

Tại Việt Nam, các thương vụ M&A thường được thực hiện thông qua hình thức M&A công ty dự án. Việc chuyển nhượng dưới hình thức chuyển nhượng tài sản chủ yếu được thực hiện với các tài sản đã vận hành, tuy nhiên việc này cũng gặp nhiều khó khăn về thủ tục và các vấn đề liên quan đến thuế.

Vì nhiều lý do, trong đó có những tác động của COVID-19, khiến tiến độ hoàn thành pháp lý của dự án bị chậm lại, trong khi đây là yếu tố then chốt quyết định sự thành bại của một thương vụ.

Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư vẫn chưa cấu trúc lại doanh nghiệp theo hướng tách các dự án thành các công ty dự án độc lập. Yếu tố này cũng cản trở nhiều đến tiến trình thực hiện thương vụ.

Khó khăn từ quy định về đóng cửa biên giới và các hạn chế đi lại cũng ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động M&A xuyên biên giới, đặc biệt là với các nhà đầu tư mới.

Theo chuyên gia của Savills, trong các thương vụ mà Savills đang tư vấn, dù đã có sự hỗ trợ từ nền tảng công nghệ cao nhưng việc hạn chế đi lại vẫn phần nào khiến hoạt động Due Diligence (hoạt động thẩm tra) gặp khó khăn.

M&A bất động sản còn là thị trường nhạy cảm và yêu cầu tính bảo mật cao. Thông tin chuyển nhượng dự án không thể được công khai trên thị trường hoặc qua các phương tiện thông tin đại chúng. Điều này dẫn đến các nhà đầu tư gặp khó khăn trong việc trực tiếp tìm kiếm đối tác.

Ngoài ra, Việt Nam vẫn được xếp vào "frontier market" - thị trường cận biên, khiến các nhà đầu tư nước ngoài bị giới hạn về giá trị vốn đầu tư vào thị trường.

Một khó khăn nữa cần kể đến là sự khác nhau trong phương thức tiếp cận định giá dự án giữa bên mua và bên bán.

Nhìn từ góc độ bên bán, nửa cuối năm 2020 và nửa đầu 2021 giá bất động sản nhà ở của Việt Nam không hề giảm, cộng với chính sách tiền tệ được nới lỏng khiến nhiều chủ bất động sản vẫn kỳ vọng dịch bệnh sẽ sớm qua và thị trường sẽ hồi phục mạnh. Do đó họ tiếp tục giữ lại các bất động sản hoặc định giá bán ở một mức rất cao.

Trong khi đó, đánh giá và kỳ vọng của bên mua lại không được lạc quan như vậy. Họ thận trọng hơn khi xuống tiền đầu tư tại thời điểm này và giữ tâm lý chờ đợi.