Nợ vay của nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết tăng hơn 20% trong quý II

Theo số liệu do tổ chức xếp hạng tín nhiệm S&I Ratings tổng hợp, tổng dư nợ vay của nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết đến cuối tháng 6/2026 đạt 360.240 tỷ đồng, tăng gần 60.900 tỷ đồng, tương đương hơn 20% so với cuối quý I.

Đáng chú ý, tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu tăng từ 0,61 lần lên 0,72 lần. Đây là mức cao nhất trong 15 quý gần đây, cho thấy mức độ sử dụng đòn bẩy tài chính của các doanh nghiệp bất động sản đang gia tăng.

Tỷ trọng nợ dài hạn cũng tăng từ 63,1% lên 67,3% tổng dư nợ. Diễn biến này phần nào cho thấy dòng vốn vay đang được sử dụng nhiều hơn cho nhu cầu triển khai, phát triển dự án thay vì chỉ phục vụ nhu cầu vốn ngắn hạn.

Trong đó, Công ty Cổ phần Vinhomes (VHM) vay thêm hơn 50.000 tỷ đồng, tương đương gần 82% toàn bộ mức tăng của ngành, trong khi Công ty Cổ phần Tập đoàn Địa ốc Nova (Novaland, mã chứng khoán NVL) tăng hơn 4.000 tỷ đồng.

Ở chiều kết quả kinh doanh, 31 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trong phạm vi theo dõi của S&I Ratings ghi nhận doanh thu 137.271 tỷ đồng trong nửa đầu năm, tăng 150,2% so với cùng kỳ; lợi nhuận sau thuế đạt 57.669 tỷ đồng, tăng 349,6%. Tuy nhiên, phần lớn kết quả tập trung tại Vinhomes khi doanh nghiệp này chiếm 86% doanh thu và 90% lợi nhuận của nhóm.

Đà tăng nợ vay diễn ra trong bối cảnh nhu cầu vốn của doanh nghiệp bất động sản phục hồi theo tiến độ triển khai dự án. Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, đến cuối tháng 6, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt hơn 2,5 triệu tỷ đồng, tăng hơn 518.000 tỷ đồng so với cuối năm 2025.

Tuy nhiên, dòng vốn tín dụng không phân bổ đồng đều giữa các doanh nghiệp. Những chủ đầu tư có năng lực tài chính, dự án hoàn thiện pháp lý, phương án kinh doanh khả thi và dòng tiền ổn định có khả năng tiếp cận vốn thuận lợi hơn. Ngược lại, các dự án còn vướng mắc pháp lý hoặc có thanh khoản thấp vẫn gặp khó khăn trong huy động vốn.

Bên cạnh tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp tiếp tục được các chủ đầu tư sử dụng như một kênh bổ sung vốn. Trong 6 tháng đầu năm, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành đạt khoảng 275.400 tỷ đồng, trong đó bất động sản chiếm 128.200 tỷ đồng, tương đương 46,5%.

Riêng quý II, doanh nghiệp bất động sản phát hành khoảng 102.400 tỷ đồng trái phiếu, tăng 228% so với cùng kỳ và chiếm 43,8% tổng lượng phát hành. Đáng chú ý, gần 84% lượng trái phiếu bất động sản phát hành trong quý đến từ Vingroup, Masterise và Sun Group.

Tuy nhiên, chi phí huy động qua kênh này đang có xu hướng tăng. Lãi suất phát hành trái phiếu bình quân của nhóm bất động sản khoảng 11,4% trong quý II và 11,3% trong 6 tháng đầu năm. Mức cao nhất lần lượt lên tới 12,5% và 13,5% một năm.

Trong khi đó, áp lực đáo hạn cũng gia tăng. S&I Ratings dự báo giá trị trái phiếu bất động sản đáo hạn trong năm 2027 đạt khoảng 156.500 tỷ đồng, tăng 16% so với năm 2026. Chi phí tái cấp vốn vì vậy có thể trở thành sức ép đáng kể đối với những doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy cao.

Ở chiều tích cực, thị trường bất động sản đang có thêm nguồn cung sau giai đoạn tháo gỡ pháp lý và đẩy nhanh tiến độ dự án. Chứng khoán BIDV (BSC) dự báo lợi nhuận sau thuế thuộc cổ đông công ty mẹ của nhóm doanh nghiệp bất động sản trong phạm vi theo dõi đạt 76.266 tỷ đồng năm 2026, tăng 36%, và 91.893 tỷ đồng năm 2027, tăng 21%.