Phát triển đô thị vệ tinh trở thành nơi “ở được”

Hiện nay tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, hạ tầng đã quá tải, môi trường sống bị sức ép và giá nhà leo thang, khiến nhiều người có xu hướng dịch chuyển ra khu vực vệ tinh. 

"Đô thị vệ tinh" không còn là khái niệm mới mẻ tại Việt Nam và đã mang lại hiệu quả rõ rệt trong việc giãn dân, giảm tải áp lực hạ tầng cho trung tâm và tạo ra những cực tăng trưởng mới tại nhiều quốc gia phát triển như Nhật Bản, Hàn Quốc,... Động lực và dư địa cho đô thị vệ tinh tại Việt Nam càng mạnh mẽ trong bối cảnh các tỉnh thành sáp nhập, địa giới hành chính và không gian phát triển được mở rộng, thúc đẩy làn sóng dịch chuyển của người dân đến những vùng đất mới có tiềm năng phát triển.

Nhưng thực tế, tại TP.HCM và Hà Nội, một số dự án ở khu vực vệ tinh được đầu tư tiện ích hiện đại nhưng vẫn vắng bóng cư dân.

Tại Diễn đàn Bất động sản và Nhà ở 2025 với chủ đề “Sóng vệ tinh”, ông Nguyễn Khánh Duy - Giám đốc Bộ phận Kinh doanh nhà ở Savills Việt Nam chỉ rõ: Một khu đô thị vệ tinh được coi là thành công trước hết phải có cư dân sinh sống. Nếu chỉ xây dựng hạ tầng, mảng xanh mà thiếu kết nối và giá thiếu bán hợp lý thì sẽ rơi vào cảnh "đô thị ma".

Ông Duy phân tích thêm, đô thị vệ tinh cần đặt cách trung tâm 30 - 40 km, có hệ thống giao thông công cộng thuận tiện để rút ngắn thời gian di chuyển còn khoảng 45 phút. Đồng thời, giá bất động sản phải thấp hơn 40 - 50% so với khu trung tâm mới đủ sức hấp dẫn. Khi người dân thấy được lợi ích về thời gian và chi phí, họ mới sẵn sàng dịch chuyển ra khu vực vệ tinh.

TSKH.KTS Ngô Viết Nam Sơn, chuyên gia quy hoạch kiến trúc nhìn nhận, ngoài yếu tố vị trí, vấn đề về quy hoạch, hạ tầng và kế hoạch triển khai cũng giữ vai trò quan trọng. Kinh nghiệm từ khu Nam Sài Gòn và nhiều mô hình ở quốc tế cho thấy, quy hoạch bài bản, hạ tầng đi trước và kế hoạch triển khai hợp lý là ba yếu tố cốt lõi để đô thị vệ tinh phát triển bền vững. Bên cạnh đó, môi trường và bản sắc văn hóa đô thị cũng cần được chú trọng để tạo sức hút lâu dài.

Theo ông, kinh nghiệm quốc tế cho thấy đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) sẽ thành công khi quy hoạch và tài chính được tích hợp ngay từ khâu thiết kế. Nếu chỉ xây hạ tầng rồi mới tính đến phát triển xung quanh thì sẽ bỏ lỡ cơ hội khai thác giá trị đất đai cho ngân sách.

Ông Nam Sơn cũng chỉ ra, điểm nghẽn lớn nhất hiện nay chính là khung pháp lý và cơ chế giải phóng mặt bằng. Ông đề xuất áp dụng cơ chế “hai giá” - bồi thường đất theo giá hiện tại trước khi có hạ tầng, để người dân dễ bàn giao, còn Nhà nước được hưởng phần giá trị gia tăng sau đó. Đây là then chốt để tránh lặp lại tình trạng đình trệ như Metro số 1.

Như vậy, để đô thị vệ tinh trở thành nơi “ở được”, các chuyên gia cho rằng, khu vực này cần đáp ứng bốn tiêu chí: kết nối giao thông thuận tiện (đường sắt đô thị, cao tốc, metro liên vùng); hạ tầng xã hội hoàn chỉnh (trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, công viên); phát triển kinh tế - việc làm thông qua các khu công nghiệp, dịch vụ, trung tâm đổi mới sáng tạo; và cuối cùng là giá nhà vừa túi tiền để thực sự thu hút cư dân.