Rủi ro mua chung cư mini?

Các căn chung cư mini có diện tích phổ biến trong khoảng 30-50m2

Chung cư mini có đầy đủ các chức năng như một căn hộ thông thường nhưng được thu nhỏ diện tích để đáp ứng nhu cầu của những gia đình trẻ hoặc người độc thân muốn có một nơi ở chất lượng hơn phòng trọ.

Đắt hàng vì giá rẻ

Tiện nghi như chung cư “xịn”, nguồn hàng có sẵn ngay khu trung tâm, giá rẻ nên chung cư mini những năm gần đây luôn “đắt hàng như tôm tươi”. 

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, các căn chung cư mini được rao bán có diện tích phổ biến trong khoảng 30-50m2, giá dao động từ 500-800 triệu đồng/căn. Một căn chung cư mini tại phố Vương Thừa Vũ, quận Thanh Xuân diện tích 30m2 được quảng cáo là mới xây, nội thất đầy đủ, ngõ ô tô được rao bán với giá 540 triệu đồng, có thương lượng.

Hay một khu chung cư khác tại phố Khâm Thiên, quận Đống Đa gồm nhiều căn có diện tích khác nhau từ 26-35m2 có giá dao động trong khoảng 500-800 triệu, căn 48m2 có giá 1 tỷ và căn 50m2 có giá khoảng 1,3 tỷ… Người mua có thể chọn hình thức sở hữu 20 năm với giá thấp hơn hoặc sở hữu 50 năm với số tiền phải trả cao hơn.

Anh Thành, một nhân viên kinh doanh chia sẻ: “3 năm trước, tôi chọn mua một căn chung cư mini 500 triệu vì chỉ nghĩ đơn giản rằng nếu thuê một căn hộ thông thường, tôi phải trả khoảng 6 triệu đồng/tháng thì tính ra 500 triệu đủ tiền thuê trong khoảng 7 năm. Giả dụ không muốn phải trả nợ vay mua nhà hàng tháng và chỉ ở chung cư mini khoảng 10 năm sau đó nhượng lại thì tiền thuê mỗi tháng chỉ khoảng 4 triệu đồng, ở càng lâu thì càng rẻ hơn”.

Chọn chắc ăn hay chọn giá rẻ?

Về loại hình chung cư mini, luật sư Trần Minh Cường - Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết, theo quy định, các sản phẩm là căn hộ được đưa vào kinh doanh thì chủ đầu tư phải lập dự án và thực hiện theo các quy định về đất đai, đầu tư, xây dựng, quy hoạch và kinh doanh bất động sản.

Các chủ đầu tư chung cư mini thường núp bóng dưới dạng xin phép xây nhà ở riêng lẻ sau đó tự ý xây dựng công trình nhiều tầng, phân chia thành nhiều căn hộ. Người mua chung cư mini khi tính toán có thể thấy lời lãi hơn so với đi thuê hoặc mua chung cư thông thường nhưng về lâu dài sẽ khá rủi ro.

Luật sư Trần Minh Cường đưa ra 4 rủi ro chính:

Thứ nhất: Không có giấy chứng nhận quyền sở hữu. Chung cư mini núp bóng dưới công trình nhà ở riêng lẻ nên giấy chứng nhận quyền sở hữu chỉ được cấp cho cá nhân và chỉ có một sổ hồng. Hơn nữa, hầu hết các chung cư mini hiện nay đều không đáp ứng đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu bởi các căn hộ này hầu hết đều vi phạm thiết kế, mật độ xây dựng... Do thiếu giấy tờ pháp lý nên quyền lợi của người mua sẽ khó được đảm bảo trong trường hợp phát sinh tranh chấp.

Thứ hai: Khó bán lại. Để sang nhượng cần có đầy đủ những giấy tờ pháp lý hợp lệ trong khi chung cư mini gặp khó khăn trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Hơn nữa, nguồn cung chung cư mini vẫn đang dư giả trên thị trường nên tính cạnh tranh cao, việc nhượng lại cũng khó khăn hơn.

Thứ ba: Vấn đề an ninh, phòng cháy chữa cháy không đảm bảo. Chung cư mini thường có diện tích nhỏ từ 30-50m2 chưa kể chủ đầu tư cố tình cơi nới thêm và tận dụng tối đa diện tích để tăng số lượng căn hộ trong tòa nhà. Lượng người ở đông sẽ kéo theo nhiều vấn đề phức tạp như thiếu chỗ để xe, an ninh không đảm bảo… Và để giảm bớt chi phí nhằm tăng lợi nhuận, chủ đầu tư có thể cắt giảm nhiều hạng mục như phòng cháy chữa cháy, đây là mối nguy hiểm luôn rình rập người dân.

Thứ tư: Khó sửa chữa, nâng cấp. Nếu chung cư thông thường có hợp đồng ràng buộc và quy định chặt chẽ giữa người mua và chủ đầu tư hoặc có sự quản lý của ban quản trị thì với chung cư mini những quy định này khá lỏng lẻo. Trong trường hợp phát sinh hỏng hóc cần sửa chữa, nếu không quy định rõ trong hợp đồng, người mua khó có thể yêu cầu chủ đầu tư phải thực hiện như nghĩa vụ của mình mà sẽ phải tự lo chi phí thực hiện.