Shophouse chân đế chung cư hết thời "gà đẻ trứng vàng"?

Shophouse chân đế tại các tòa chung cư nở rộ trên thị trường từ khoảng năm 2015, từng được nhiều chuyên gia, giới đầu tư coi là “gà đẻ trứng vàng”. Với lợi thế vừa có thể ở, vừa kinh doanh hoặc cho thuê, loại hình này được kỳ vọng tạo dòng tiền ổn định cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, khi các dự án đi vào vận hành, thực tế lại không như kỳ vọng. 

Tại Hà Nội, không ít shophouse chân đế rơi vào cảnh ế ẩm. Tình trạng này diễn ra ở nhiều dự án tại Hoàng Mai, Bắc Từ Liêm, Nam Thăng Long… Mức giá chào thuê dao động từ 19-30 triệu đồng/tháng tùy diện tích, song vẫn khó tìm khách thuê. Một số căn đã từng được thuê mở siêu thị, quán ăn nhỏ nhưng sau đó phải đóng cửa vì hoạt động kinh doanh không hiệu quả.

Cụ thể, shophouse chân đế tại một dự án chung cư thuộc Đại Từ (Hoàng Mai), nhiều căn shophouse cũng được rao bán cho thuê từ nhiều tháng nay nhưng vẫn đang để trống. Tình trạng tương tự cũng diễn ra với shophouse chân đế tại một dự án chung cư thuộc khu đô thị Nam Thăng Long (Hà Nội) khi giá thuê cũng chỉ dao động 20-30 triệu đồng/tháng cho diện tích từ 80-120m2/tháng nhưng vẫn chưa tìm được khách thuê. 

Một shophouse chân đế có diện tích 60m2, giá thuê 19 triệu đồng/tháng, môt shophouse khác có diện tích 120m2, giá thuê 30 triệu đồng/tháng thuộc một dự án chung cư nằm trên đương Phạm Văn Đồng, Phường Cổ Nhuế 1, Bắc Từ Liêm cũng chưa tìm được khách thuê trong 2 tháng qua.

Các môi giới chuyên cho thuê nhà phố thương mại, shophouse chân đế tại các dự án chung cư cho biết, chưa khi nào thị trường shophouse chân đế ảm đạm như hiện nay. Thời gian gần đây, do ế ẩm khách thuê, nhiều ki ốt đã buộc phải rao bán.

Lý giải tình trạng shophouse chân đế ế ẩm, một báo cáo của JLL Việt Nam đã chỉ ra, các shophouse chân đế phụ thuộc nhiều vào quy mô dân số trong dự án. Thực tế 80% lượng khách là cư dân sống tại dự án. Nhiều shophouse có lượng khách ngoại khu không cao do thiếu tính kết nối với không gian thương mại bên ngoài. Bên cạnh đó, vì lý do an toàn một số dự án cố ý hạn chế cư dân bên ngoài vào khiến cho việc kinh doanh của shophouse khối đế không tốt. Vì vậy, nếu lượng cư dân trong dự án không nhiều, hiệu quả kinh doanh của các shophouse chân đế cũng sẽ gặp khó khăn.

Công ty PropertyGuru Việt Nam cho biết, nguyên nhân còn đến từ sự cạnh tranh khốc liệt từ các mặt bằng bên ngoài dự án. Nhà phố lân cận thường có chi phí thuê rẻ hơn, dễ tiếp cận hơn, khiến cư dân trong chung cư cũng không mặn mà mua sắm ngay dưới chân tòa nhà.

Bên cạnh đó, mặt bằng thị trường đang thay đổi nhanh chóng. Theo các chuyên gia, mô hình shophouse chân đế không còn phù hợp với xu hướng tiêu dùng hiện đại khi thương mại điện tử phát triển mạnh, người tiêu dùng ưu tiên mua sắm online, còn doanh nghiệp bán lẻ dần rút khỏi mặt bằng truyền thống để tối ưu chi phí.

Theo Savills Hà Nội, mức lợi nhuận từ cho thuê shophouse chân đế hiện nay chỉ dao động từ 2–3%/năm - thấp hơn nhiều so với kỳ vọng của nhà đầu tư và cả lãi suất ngân hàng. Trong khi đó, giá mua vào vẫn ở mức cao, dao động từ 12-15 tỷ đồng/căn diện tích 120-130m2, nhưng thường chỉ sở hữu có thời hạn (50 năm). Điều này khiến nhiều người “mất lửa” với phân khúc từng rất được ưa chuộng.

Cũng theo Savills Hà Nội, tuy khó khăn trong ngắn hạn, shophouse vẫn là phân khúc có tiềm năng dài hạn nếu đáp ứng đủ các điều kiện về vị trí, thiết kế, pháp lý và mô hình vận hành. Nhà đầu tư cần đặc biệt lưu ý tới yếu tố vị trí. Nên chọn nơi có mật độ dân cư ổn định, giao thông thuận tiện và tiềm năng tiêu dùng thực sự. Thiết kế cũng cần đảm bảo tính linh hoạt, có lối đi riêng, hạ tầng phụ trợ đầy đủ nếu muốn thu hút nhóm ngành F&B".

Về pháp lý, với các sản phẩm hình thành trong tương lai, cần kiểm tra rõ các cam kết từ chủ đầu tư, giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản.