Shophouse không “hết thời” nhưng cần phải thay đổi

Shophouse (hay còn gọi là nhà phố thương mại) trước đây được ví như “gà đẻ trứng vàng” của bất động sản đô thị. Không ít nhà đầu tư tin rằng mình đang nắm trong tay một tài sản vừa sinh lời, vừa giữ giá.

Tuy nhiên, bức tranh shophouse hiện nay đang trong tình trạng dư cung, cầu suy yếu và kỳ vọng lợi nhuận đang bị thị trường điều chỉnh mạnh mẽ.

Theo các chuyên gia, gốc rễ của khó khăn hiện tại bắt nguồn từ chính giai đoạn bùng nổ trước đó. Khi shophouse trở thành “ngôi sao” của thị trường, hầu như khu đô thị nào cũng dành phần lớn khối đế cho thương mại. Sự gia tăng ồ ạt của nguồn cung, cộng với làn sóng đầu tư mang tính phong trào, đã đẩy giá bán lên cao hơn giá trị khai thác thực.

Khi shophouse xuất hiện ở hầu hết các khu dân cư mới, lưu lượng khách bị phân tán, không còn đủ “traffic” (lượng khách hàng) để nuôi sống hàng loạt điểm kinh doanh cùng lúc.

Bên cạnh đó, sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng đang đặt shophouse trước thử thách căn bản. Khách hàng ít còn thói quen dạo bộ, mua sắm ngẫu hứng trong các khu nội khu khép kín. Họ sẵn sàng di chuyển xa hơn để đến trung tâm thương mại, nơi có trải nghiệm tổng hợp, hoặc đơn giản là đặt hàng online. Trong bối cảnh đó, nhiều ngành hàng như thời trang, đồ gia dụng, hay bán lẻ chuyên biệt gần như không đủ doanh thu để “nuôi” một mặt bằng shophouse lớn.

Một xu hướng rõ nét khác là sự thay đổi trong chiến lược của các doanh nghiệp. Thay vì mở rộng hệ thống cửa hàng dày đặc tại các mặt bằng giá cao, nhiều thương hiệu chuyển sang mô hình tinh gọn, chỉ giữ lại một số điểm làm showroom, còn lại tập trung nguồn lực cho kho bãi, logistics và kênh online.

Ngược lại, thực tế, những shophouse nằm trong các khu đô thị được quy hoạch bài bản, có mật độ dân cư cao, quản lý vận hành tốt và thường xuyên tổ chức hoạt động kết nối cộng đồng vẫn duy trì được sức sống nhất định.

Mới đây, báo cáo của JLL Việt Nam cũng chỉ ra rằng shophouse phụ thuộc rất lớn vào quy mô dân số nội khu, trong khi lượng khách ngoại khu thường không cao. Khi khu dân cư nào cũng có shophouse, nhưng chợ, siêu thị và trung tâm thương mại lớn lại mọc lên dày đặc trong bán kính vài km, cư dân có xu hướng tìm đến những nơi có trải nghiệm phong phú hơn.

Trong bối cảnh đó, nhiều chuyên gia cho rằng shophouse không “hết thời”, nhưng do thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ, buộc cả chủ sở hữu lẫn chủ đầu tư phải thay đổi.

Theo đó, chủ shophouse cần hạ kỳ vọng lợi nhuận, chuyển từ tư duy “thu tiền thuê cố định” sang mô hình chia sẻ rủi ro với người kinh doanh, tương tự trung tâm thương mại.

Mặt khác, các chủ sở hữu shophouse cần chủ động tái định vị công năng: ưu tiên các dịch vụ thiết yếu như y tế, giáo dục, chăm sóc sức khỏe, văn phòng đại diện, kết hợp online - offline, biến shophouse thành điểm giao dịch, kho hàng, hoặc không gian livestream.

Về dài hạn, bài toán còn nằm ở khâu quy hoạch. Không phải khối đế nào cũng cần làm thương mại. Việc bố trí lại chức năng, giảm mật độ shophouse, tăng không gian tiện ích hoặc bãi đậu xe - như kinh nghiệm của nhiều quốc gia - có thể mang lại hiệu quả bền vững hơn.