Siết ngân hàng đầu tư trái phiếu doanh nghiệp, giá bất động sản sẽ giảm?

Trong thời gian tới, Chứng khoán Vietcombank (VCBS) dự báo nhu cầu đầu tư TPDN của TCTD vẫn cao, khi đây là một kênh tài sản đem lại mức lợi nhuận khá hấp dẫn so với nhiều kênh khác, đặc biệt là khi so sánh với TPCP vốn đang có mặt bằng lợi suất khá thấp.

Bởi vậy, theo VCBS, Thông tư 16/2021/TT- NHNN, quy định việc tổ chức tín dụng (TCTD), chi nhánh ngân hàng nước ngoài mua trái phiếu doanh nghiệp (TPDN), được đánh giá  là phù hợp và cấp thiết đối với thị trường.

Giá bất động sản sẽ hạ nhiệt

Khi các quy định chặt chẽ trong thông tư đi vào hiệu lực từ ngày 15/1/2022, VCBS ước tính thông tư có ảnh hưởng tới khoảng 20% lượng trái phiếu phát hành mới trên thị trường. Đồng thời, thông tư sẽ định hướng TCTD giao dịch trái phiếu doanh nghiệp chất lượng, đảm bảo dòng tiền dưới hình thức mua trái phiếu hay cho vay, đồng thời quản trị rủi ro tín dụng phát sinh sau này.

Theo các chuyên gia, việc Ngân hàng Nhà nước siết ngân hàng mua trái phiếu doanh nghiệp, bất động sản (BĐS) là ngành chịu ảnh hưởng nhất từ các quy định này nhưng đổi lại giá BĐS trong thời gian tới sẽ ổn định, thậm chí giảm.

Lý do rất dễ hiểu là doanh nghiệp buộc phải đẩy nhanh tiến độ đưa sản phẩm ra thị trường để huy động vốn từ khách hàng thay vì vốn từ phát hành trái phiếu. 

Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HOREA) phân tích, khi nguồn vốn bị siết lại, doanh nghiệp bất động sản không thể đầu tư tràn lan, dùng vốn không có trọng tâm như trước nữa mà phải tập trung vào các dự án khả thi nhất, đưa sản phẩm ra thị trường nhanh nhất để có thể huy động vốn từ khách hàng.

Phát hành trái phiếu để bổ sung nguồn vốn lưu động cho doanh nghiệp và thực tế là dùng vốn để đầu tư xây dựng vào dự án. Bây giờ chỉ còn nguồn vốn huy động từ khách hàng là quan trọng nhất. Doanh nghiệp phải tập trung triển khai các giai đoạn trước đó như giải phóng mặt bằng, quy hoạch 1/500, xây dựng cơ sở hạ tầng, phần móng nếu là chung cư... để đủ điều kiện bán nhà đất là tài sản hình thành trong tương lai hoặc liên doanh, liên kết.

TS Đinh Thế Hiển cũng cho rằng, thị trường bất động sản chắc chắn sẽ hạ nhiệt dù khó xuống như năm 2012-2013. Với quy định mới của Ngân hàng Nhà nước, nhiều doanh nghiệp BĐS không huy động được nguồn vốn mới, nhiều dự án và nhiều người ôm BĐS buộc phải bán để trả nợ.

Chính phủ sẽ còn những biện pháp tiếp theo để siết lại thị trường BĐS về mức ổn định hơn trong thời gian tới. Như thế những nhà đầu tư quá nóng, quá dàn trải sẽ phải bán giá thấp hơn để trả nợ vào năm 2022. Đó là tín hiệu cho thấy rằng không thể có chuyện mua BĐS bằng mọi giá vì niềm tin rằng cứ đầu tư BĐS là có lời.

 Các “cửa” bù đắp hụt vốn 

Theo nhiều chuyên gia, trước khi bị siết lại, một số doanh nghiệp sẽ tranh thủ phát hành trái phiếu hoặc sẽ có một số định hướng để các doanh nghiệp hướng đến huy động vốn nay mai.

Ông Nguyễn Lê Ngọc Hoàn, chuyên gia tài chính, cho rằng sẽ có một số lượng doanh nghiệp quay trở lại kênh tín dụng ngân hàng khi họ đáp ứng được điều kiện vay.

Tuy nhiên, sẽ có sự phân hóa nhất định, chẳng hạn như khối bất động sản ngoài chuyện đảm bảo điều kiện để được vay, muốn vay cũng sẽ phải chờ các ngân hàng xem xét cân đối trong việc sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn. Bởi hầu hết các doanh nghiệp bất động sản vay vốn cho các dự án có tính trung, dài hạn, không vay vốn hạn mức nhỏ theo hướng nhằm bổ sung vốn lưu động để phục vụ sản xuất kinh doanh ngắn hạn.

Song nếu các ngân hàng không được NHNN xem xét lùi thời hạn áp dụng quy định đối với việc hạ thấp tỷ lệ huy động vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn, các doanh nghiệp bất động sản cũng sẽ khó tiếp cận được tín dụng để bù đắp cho việc hụt vốn ở kênh TPDN.

Một kênh phổ biến hứa hẹn bù đắp khoảng hụt từ kênh trái phiếu, do thị trường chứng khoán đang vô cùng sôi động, là phát hành cổ phiếu tài trợ dự án, tăng vốn điều lệ, góp vốn mua cổ phiếu, dự án của doanh nghiệp khác…. theo chuyên gia, cũng sẽ được doanh nghiệp ồ ạt tận dụng thời gian tới.

Ông Nguyễn Lê Ngọc Hoàn cho rằng việc doanh nghiệp huy động vốn trả nợ vay (hoặc mua lại nợ trái chủ) đều có thể khiến EPS pha loãng, cổ đông nhỏ thiệt; song vấn đề lớn hơn là cơ cấu nợ của doanh nghiệp sẽ có dịch chuyển, vốn hóa nợ nếu doanh nghiệp có triển vọng làm ăn tốt, trả được nợ thì không vấn đề, nhưng rất khó để chắc chắn về triển vọng kinh doanh, thì đây sẽ là trường hợp tăng rủi ro kép.

Chuyên gia cũng lưu ý với “lằn ranh đỏ” NHNN đặt ra, có khả năng nhiều doanh nghiệp lớn, có tài sản lớn, đặc biệt nhóm có quỹ đất, dự án quy mô, có uy tín thương hiệu, sẽ tính toán xem xét các phương án phát hành trái phiếu quốc tế. 

Tuy nhiên, ngoại trừ những trường hợp uy tín và có nền tảng như Vingroup, với kiến thiết các sản phẩm tài chính đặc biệt như trái phiếu bền vững có quyền chọn (sản phẩm mà Vingroup đã phát hành gọi vốn thành công năm 2021), thì sau trường hợp “bom nợ” Evergrande China, việc phát hành trái phiếu quốc tế sẽ chỉ “còn cửa” với những doanh nghiệp đã được nhà đầu tư quan tâm đánh giá và có các nhóm thu xếp vốn là những định chế lớn hậu thuẫn; còn lại đây không chỉ cửa hẹp với doanh nghiệp chỉ có quy mô vừa và nhỏ mà ngay cả với khối bất động sản, nhà đầu tư quốc tế cũng sẽ có sự thận trọng nhất định.