“So găng” quỹ đất và lợi nhuận của các doanh nghiệp BĐS khu công nghiệp

Becamex - "trùm" bất động sản khu công nghiệp Bình Dương đang là doanh nghiệp có quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn nhất trong các doanh nghiệp niêm yết.

Bất động sản khu công nghiệp đón sóng nhờ Covid-19

Theo nhận định của VnDirect, Chiến tranh Mỹ - Trung có nhiều biến chuyển khả quan trong giai đoạn nửa cuối năm 2019 khiến dòng vốn FDI chảy vào Việt Nam chậm lại và làm chậm xu hướng chuyển dịch nhà máy khỏi Trung Quốc. Tuy nhiên sự bùng phát của dịch Covid-19 đã tác động mạnh đến nền kinh tế thế giới, gián đoạn chuỗi cung ứng toàn cầu và khiến xu hướng chuyển dịch nhà máy ra khỏi Trung Quốc tái khởi động.

Nguồn: VNDirect

Bên cạnh đó, Hiệp định thương mại tự do Việt Nam - EU (EVFTA) và Hiệp định bảo vệ đầu tư EU-Việt Nam (EVIPA) được ký kết giữa tháng 2 đã nâng tổng số FTA có hiệu lực lên 12 giúp hầu hết thuế xuất khẩu đối với hàng hóa Việt Nam tới EU bị loại bỏ.

Truyền thông thời gian qua đã đưa tin rất nhiều về xu hướng dịch chuyển nhà máy khỏi Trung Quốc, nhờ tận dụng được chi phí nhân  công rẻ, giá thuê đất thấp cùng ưu đãi thuế giúp cho Việt Nam trở thành điểm đến lý tưởng của nhiều doanh nghiệp nước ngoài.

Căn cứ báo cáo của JLL, thị trường bất động sản miền Nam đang phải trải qua tình trạng thiếu quỹ đất sẵn sàng cho thuê do khó khăn trong việc bồi thường và giải phóng mặt bằng, chủ yếu ghi nhận tại các KCN ở Đồng Nai và TP HCM.

Còn khu vực phía Bắc thì quỹ đất vẫn đủ để đáp ứng nhu cầu, lượng yêu cầu thuê vẫn tốt trong quý I nhưng quá trình giao dịch bị đình trệ vì Covid-19.

Nhằm đón đầu làn sóng FDI thì ông lớn Vingroup cũng bắt đầu lấn sang sang mảng bất động sản KCN từ đầu năm thông qua CTCP Đầu tư KCN Vinhomes (VHIZ) và được kỳ vọng trở thành động lực tăng trưởng mới của Tập đoàn. Qua đó có thể thấy “miếng bánh” béo bở bất động sản KCN ở Việt Nam hấp dẫn như thế nào.

Theo thống kê của VNDirect thì TCT Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (Becamex – Mã: BCM) đang là doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn nhất với trên 1.400 ha. Đây cũng là đơn vị phát triển khu công nghiệp (KCN) lớn nhất tại miền Nam, tập trung chủ yếu tại tỉnh Bình Dương với 7 KCN. Tổng diện tích khu công nghiệp của Becamex hơn 10.000 ha, chiếm 10% diện tích đất khu công nghiệp cả nước.

Đứng sau Becamex là Sonadezi Châu Đức là đơn vị có quỹ đất lớn thứ 2 khi sở hữu KCN Châu Đức với tổng diện tích 1.215 ha trong đó tỷ lệ lấp đầy chỉ 30%.

Ở thị trường phía Bắc thì TCT Viglacera – CTCP (Mã: VGC) sở hữu quỹ đất lớn nhất trong các công ty niêm yết với 10 KCN và diện tích sẵn sàng cho thuê là hơn 1.100 ha.

Lợi nhuận “khủng” của các doanh nghiệp bất động sản KCN
 

Nguồn: HK tổng hợp từ báo cáo tài chính

Theo thống kê về kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp phát triển KCN giai đoạn 2015 – 2019 thì Becamex đứng đầu về lợi nhuận và tăng mạnh trong 5 năm qua với tốc độ tăng trưởng lợi nhuận kép hàng năm (CAGR) lên tới hơn 30%/năm.

Năm 2018, Becamex ghi nhận lợi nhuận bứt phá gấp hơn 2,3 lần đạt 2.377 tỷ đồng và cũng là năm Becamex cổ phần hóa thành công.

Tổng CTCP Phát triển Khu công nghiệp (Sonadezi) là doanh nghiệp có mức lợi nhuận lớn thứ 2 sau Becamex, giai đoạn 2017 - 2019 doanh nghiệp có tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) của lợi nhuận lên tới 25%.

Đây là đơn vị nắm gần 47% vốn của Sonadezi Châu Đức – doanh nghiệp có quỹ đất lớn thứ 2 và gần 58% vốn của D2D. Bên cạnh đó, Sonadezi còn sở hữu nhiều doanh nghiệp cho thuê bất động sản KCN khác nên có thể lý giải vì sao đây là á quân lợi nhuận trong các doanh nghiệp niêm yết.

Kinh Bắc là doanh nghiệp có lợi nhuận năm 2019 lớn thứ 3 khi lần đầu tiên vượt nghìn tỷ, đạt 1.041 tỷ đồng. Kinh Bắc hiện có hai KCN đáng chú ý là Quang Châu ở Bắc Giang và Tân Phú Trung ở TP HCM với tỷ lệ lấp đầy hết năm 2019 lần lượt là 78,2% và 45%. 

Với tổng cộng trên 600 ha đất sẵn sàng cho thuê giúp doanh nghiệp có thể tận dụng được làn sóng chuyển dịch đặc biệt là những doanh nghiệp công nghệ cao.

Viglacera có lợi nhuận đứng thứ 4 năm 2019 song lợi nhuận của doanh nghiệp đến từ cả mảng vật liệu xây dựng và bất động sản KCN, trong đó mảng vật liệu xây dựng vẫn chiếm tới 74% cơ cấu doanh thu.  

Mảng cho thuê bất động sản KCN và dịch vụ quản lý đóng góp khoảng 25% vào doanh thu năm 2019 (2.574 tỷ) và tăng gấp 2,4 lần năm 2018. Dù mảng bất động sản KCN chỉ đóng góp 1/4 vào doanh thu nhưng doanh nghiệp lại sở hữu quỹ đất sẵn sàng cho thuê vượt cả Kinh Bắc với hơn 1.100 ha trong đó có hai KCN tiềm năng là Đông Mai tại Quảng Ninh và KCN Yên Phong ở Bắc Ninh.

Có thể thấy đại dịch Covid-19 đã ảnh hưởng đến nền kinh tế nói chung và các đơn vị cho thuê bất động sản KCN cũng không ngoại lệ khi nhiều giao dịch thuê đất KCN bị đình trệ trong quý I.

Nguồn: HK tổng hợp từ báo cáo tài chính  

Các ông lớn như Becamex, Kinh Bắc, Viglacera hay các đơn vị nhỏ hơn như: SIP, Tín Nghĩa, IDICO đều ghi nhận sự giảm lợi nhuận.

Soi kỹ báo cáo của Becamex thì nguyên nhân chính khiến lợi nhuận doanh nghiệp lao dốc mạnh 46% còn 332 tỷ đồng là do doanh thu tài chính giảm từ mức 466 tỷ đồng quý I/2019 xuống còn chưa tới 4 tỷ đồng do không còn xuất hiện khoản lãi từ bán cổ phiếu 372 tỷ đồng và khoản cổ tức, lợi nhuận được chia hơn 70 tỷ.

Trái lại nhờ đẩy mạnh diện tích thuê KCN thì Sonadezi Châu Đức lại bứt phá với lợi nhuận gấp gần 3 lần cùng kỳ đạt 54 tỷ đồng gián tiếp giúp cho “ông tổng” Sonadezi nắm gần 47% vốn tại đây cũng ghi nhận lợi nhuận tăng gấp rưỡi lên 271 tỷ đồng trong quý I. Bên cạnh đó Tân Tạo, Nam Tân Uyên, D2D, Long Hậu cũng có lợi nhuận tăng trưởng.

Hết quý 1, "Trùm" bất động sản KCN Bình Dương nợ gần 14.400 tỷ đồng

Nguồn: HK tổng hợp từ báo cáo tài chính  

Mặc dù là doanh nghiệp đứng đầu về lợi nhuận trong giai đoạn 2015 – 2019 trong khối doanh nghiệp phát triển KCN, nhưng xét về quy mô vay nợ, Becamex cũng đang đứng vị trí số 1, với 14.386 tỷ đồng tại ngày 31/3. Thế nhưng nhìn tổng thể giai đoạn 2015 – 2019 thì thấy doanh nghiệp đang bắt đầu giảm mạnh nợ đi vay, khi hết năm 2015 con số nợ đi vay lên tới 20.827 tỷ đồng.

Nguồn: HK tổng hợp  

Tuy nhiên nếu tính hệ số đi vay/tổng tài sản thì nợ đi vay của Becamex chỉ giảm mạnh từ năm 2018. Trong các doanh nghiệp niêm yết thì Becamex có quy mô tài sản cũng như nợ đi vay lớn nhất và nhờ tăng mạnh vốn chủ sở hữu từ năm 2018 khiến hệ số đi vay/vốn chủ sở hữu cũng giảm theo.

Đáng chú ý trong các doanh nghiệp là D2D khi không sử dụng đòn bẩy trong hơn 3 năm qua. Đây cũng là doanh nghiệp ghi nhận sự tăng trưởng mạnh lợi nhuận giai đoạn 2015 – 2020, đặc biệt năm 2019 doanh nghiệp đạt lợi nhuận kỷ lục 375 tỷ đồng, gấp gần 4 lần năm 2018 và giúp cổ phiếu tăng phi mã hơn 160% trong vòng 7 tháng. Tuy nhiên sự đột biến trong lợi nhuận lại chủ yếu đến từ hiệu quả đầu tư dự án khu dân cư Lộc An. 

Nguồn: HK tổng hợp

Từ năm 2019 đến nay Tín Nghĩa là doanh nghiệp có hệ số đi vay/vốn chủ sở hữu cao nhất và lớn hơn 1. 

Bên cạnh Tín Nghĩa và Becamex thì Sonadezi Châu Đức, IDICO cũng có hệ số đi vay/vốn chủ sở hữu ở mức cao.

Hoàng Kiều