Sức mua chung cư suy yếu, đất nền ven Hà Nội giảm tới 50%

Theo báo cáo quý III/2026 của Avison Young, thị trường chung cư sơ cấp Hà Nội đang dần chấm dứt giai đoạn tăng giá diện rộng. Sau đà leo thang từ cuối năm 2025 đến nửa đầu năm nay, giá căn hộ mở bán mới chỉ tăng nhẹ 1,5-2,3% trong quý III.

Giá sơ cấp trung bình đạt khoảng 4.180 USD/m², tương đương 108 triệu đồng/m². Tại các khu đô thị vệ tinh phía đông và phía tây, căn hộ cao cấp mới có giá khoảng 3.300-4.500 USD/m²; trong khi khu vực nội đô và Tây Hồ Tây ghi nhận mức giá cao hơn, dao động 5.500-9.800 USD/m².

Mặt bằng giá vượt quá khả năng chi trả của nhiều người mua ở thực khiến sức tiêu thụ suy giảm rõ rệt. Tỷ lệ hấp thụ chung cư mới trong quý chỉ đạt khoảng 31%, thấp hơn đáng kể so với mức 70-80% cùng kỳ năm trước.

Theo Knight Frank Việt Nam, tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới và hàng tồn kho tại Hà Nội cũng giảm còn 38%, mức thấp nhất kể từ năm 2024. Tổng lượng căn hộ bán được giảm 40% so với quý trước và 52% so với cùng kỳ năm ngoái. Diễn biến này cho thấy người mua ngày càng thận trọng trước giá nhà cao và chi phí vay vốn tăng.

Áp lực thanh khoản xuất hiện trong bối cảnh nguồn cung vẫn tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp, hạng sang. Quý III, Hà Nội có hơn 3.200 căn hộ mới được đưa ra thị trường, nâng tổng nguồn cung sơ cấp đang mở bán lên gần 11.500 căn. Tuy nhiên, hơn 80% sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi căn hộ trung cấp, bình dân gần như vắng bóng.

Lãi suất cho vay mua nhà thả nổi có thể lên tới 12-15%/năm càng khiến người mua khó tiếp cận nhà ở. Trong điều kiện giá bán neo cao, nguồn cung chưa phù hợp với phần đông nhu cầu, thị trường khó duy trì tốc độ giao dịch như giai đoạn trước.

Ở thị trường thứ cấp, lợi thế đang nghiêng về phía người mua có sẵn tiền mặt. Theo Avison Young, một số chủ nhà chịu áp lực tài chính, đặc biệt khi hết thời gian ân hạn nợ gốc, phải chấp nhận giảm giá khoảng 8-12% để tìm người mua. 

Không riêng phân khúc chung cư, thị trường đất nền tại nhiều khu vực vùng ven Hà Nội từng trải qua những đợt tăng giá mạnh cũng đang chịu sức ép điều chỉnh. Tại Đông Anh, Mê Linh, Quốc Oai và khu vực ven Hòa Lạc, giá nhiều sản phẩm đã giảm đáng kể so với thời điểm đạt đỉnh.

Dữ liệu khảo sát trên Batdongsan.com.vn cho thấy, đầu tháng 10/2026, mức giảm phổ biến tại các khu vực được khảo sát dao động từ 8% đến hơn 30%; cá biệt có nơi giảm tới 50%. Trong đó, Khu đô thị Minh Giang Đầm Và (Mê Linh) ghi nhận mức giảm mạnh nhất, lên tới 50%. 

Sức cầu suy yếu, chi phí vốn cao và áp lực tài chính buộc một bộ phận nhà đầu tư phải hạ giá để tìm thanh khoản. Dù vậy, giá giảm chưa đồng nghĩa giao dịch sẽ phục hồi, nhất là với những lô đất được mua theo kỳ vọng quy hoạch nhưng chưa có hạ tầng đồng bộ hoặc chưa hình thành cộng đồng dân cư.

Theo kết quả giám sát chuyên đề về thị trường bất động sản Hà Nội của Ban Đô thị, HĐND thành phố, diễn biến giá bất động sản ngày càng gắn với tiến độ hạ tầng thực tế tại từng khu vực, như các tuyến đường vành đai, cao tốc và đường sắt đô thị. Những sản phẩm chủ yếu dựa vào thông tin quy hoạch, thiếu động lực phát triển thực chất vì vậy tiếp tục gặp khó trong giao dịch, ngay cả khi giá đã giảm sâu.

Từ nay đến cuối năm 2027, Knight Frank dự báo Hà Nội có thể đón thêm khoảng 35.000 căn hộ mới, trong đó hơn một phần ba nguồn cung tập trung tại khu vực phía tây. Nguồn cung tiếp tục gia tăng trong khi sức mua suy yếu đặt ra yêu cầu các chủ đầu tư phải tính toán thận trọng hơn về giá bán, cơ cấu sản phẩm và chính sách hỗ trợ tài chính.