Thách thức của thị trường nhà ở trong năm 2025

Năm 2024, thị trường bất động sản phải đối diện với không ít thách thức và những khó khăn này được nhiều tổ chức dự báo tiếp tục diễn ra trong 2025, cần giải pháp bền vững để gỡ khó cho thị trường nhà ở.

Thiếu nhà ở bình dân, thừa nhà tái định cư

Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, thành phố có 174 khu nhà tái định cư được sử dụng với hơn 14.200 căn hộ. Số căn tái định cư bỏ hoang khoảng 4.000. Nhiều dự án có người dân về ở, nhưng diện tích kinh doanh dịch vụ cũng bị bỏ trống nhiều năm, không có đơn vị nào thuê hoặc sử dụng.

Còn tại TP.HCM, theo thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM, gần 9.000 căn hộ tái định cư bỏ trống. Trong đó, trên 5.300 căn tại khu tái định cư Bình Khánh (TP Thủ Đức) không có người ở. Dự án Vĩnh Lộc B (huyện Bình Chánh) với hơn 2.000 căn cũng bỏ hoang.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, việc hàng chục nghìn căn hộ bỏ hoang trong khi nhiều người dân vẫn không có nhà ở là bất hợp lý.

Từ năm 2018 đến nay, nguồn cung nhà ở, nhất là phân khúc căn hộ sụt giảm nghiêm trọng. Số lượng dự án được phê duyệt ngày càng ít ỏi, trong khi số đang triển khai cũng chật vật bởi vướng mắc về pháp lý và vốn.

Vì vậy, tình trạng bỏ hoang nhà tái định cư cần được giải quyết kịp thời để đánh thức loại hình nhà ở này, góp phần cải thiện nguồn cung và khai thác hiệu quả tài nguyên đất đai.

Người dân ngại vay mua nhà

Từ đầu năm 2024 đến nay, lãi suất vay mua bất động sản với nhóm khách hàng cá nhân duy trì ở 5,5-8,5% một năm, tùy thời gian ưu đãi và từng ngân hàng.

Dù lãi suất đã xuống "vùng đáy", nhu cầu vay mua nhà vẫn èo uột. TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, phân tích tại diễn đàn "Để thị trường bất động sản trở lại lành mạnh và phát triển", lãi suất không phải nguyên nhân của tình trạng người dân ngại vay mua nhà. Bởi tính đến cuối 2024, riêng lãi cho vay mua nhà tại nhiều ngân hàng hạ 1-3% so với cùng kỳ.

Theo ông Lực, lý do chính là việc giá nhà vẫn neo ở ngưỡng rất cao, dù nhiều chủ đầu tư tung ra các chính sách kích cầu, ưu đãi. Trong khi công việc, thu nhập của người dân thực tế vẫn rất khó khăn, nên họ "ngại phải vay một khoản tiền lớn để sở hữu nhà ở".

Năm nay, nguồn cung nhà ở dồi dào hơn nhưng chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp, có thể khiến tâm lý ngại vay mua nhà còn kéo dài. 

Thừa nhà giá cao, thiếu hàng bình dân

Theo báo cáo của OneHousing, chung cư mở bán mới tại Hà Nội đạt khoảng 30.000 căn năm nay, trong đó 70% là căn hộ cao cấp, còn lại là hạng sang.

Tại TP.HCM, nguồn cung mới 2025 dự kiến đạt 12.000 căn, trong đó loại hình đắt tiền chiếm tới 88%. 

Có thể thấy, chung cư đắt tiền vẫn áp đảo thị trường căn hộ Hà Nội và TP HCM. Nguồn cung căn hộ trung cấp gần như không còn tại hai đô thị lớn nhất cả nước. Bộ Xây dựng cho biết, nhà ở giá bình dân chỉ chiếm 5-7% tổng nguồn cung mới năm ngoái, trong khi dòng hàng cao cấp là 60-65%. Chung cư trung cấp chiếm khoảng 30-35% thị phần. Thị trường năm ngoái ghi nhận sự xuất hiện của một vài dự án siêu sang, với ngưỡng giá vượt 100 triệu đồng/m2.

Tình trạng chung cư đắt tiền áp đảo thị trường địa ốc khiến Bộ Xây dựng phải nâng khung giá xếp loại phân khúc này thêm 28-44%. Cụ thể, chung cư có giá dưới 45 triệu đồng mỗi m2 thuộc phân khúc bình dân, trước đây là dưới 25 triệu một m2. Còn chung cư cao cấp khoảng 70-100 triệu đồng mỗi m2, từ mức trên 50 triệu đồng trước đây. Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung căn hộ mới vẫn có xu hướng lệch pha rõ rệt. 

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, phân khúc cao cấp trên thị trường chủ yếu "dành cho giới đầu tư, nhiều tiền". Còn nhà ở bình dân đáng lẽ phải phổ biến nhất, lại "biến mất", không có dự án mới.