Thanh khoản căn hộ ở TP.HCM thấp kỷ lục

Báo cáo của hãng tư vấn bất động sản Knight Frank Việt Nam cho thấy thị trường căn hộ TP.HCM trong quý I/2025 ghi nhận sự trầm lắng cả ở nguồn cung lẫn cầu. 

Cụ thể, chỉ có 689 căn hộ được bán thành công trong 3 tháng đầu năm, tương ứng với tỷ lệ hấp thụ 16%. So với mức tiêu thụ trung bình 63% trong năm 2024, con số này giảm gần 47% và quay về tương đương với thời điểm đầu năm 2023 - giai đoạn thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng sâu.

Không chỉ sụt giảm về giao dịch, số lượng sản phẩm mở bán mới trong quý vừa qua cũng chạm đáy của 5 năm trở lại đây. TP.HCM chỉ ghi nhận 619 căn hộ mở bán mới (từ các đợt mở bán lần đầu), trong khi lượng hàng tồn kho từ các đợt trước vẫn duy trì ở mức cao với hơn 3.600 căn. Tổng nguồn cung sơ cấp trong quý vào khoảng 4.200 căn hộ.

Diễn biến tương tự cũng được ghi nhận bởi Công ty tư vấn thị trường DKRA Group. Theo đơn vị này, trong quý I, TP.HCM có khoảng hơn 6.800 căn hộ mở bán sơ cấp (gồm sản phẩm mới và hàng tồn kho), nhưng chỉ có khoảng 1.000 căn hộ được chào bán thành công, tỷ lệ tiêu thụ đạt 15% trên tổng nguồn cung. 

Con số này giảm gần 60% so với lượng tiêu thụ ghi nhận ở quý IV/2024. Phần lớn sức mua rơi vào các dự án mở bán mới, trong khi rổ hàng tồn kho tiếp tục bị "chê" do giá bán cao và phần nhiều là căn diện tích lớn, vị trí không đẹp.

Lý giải yếu tố khiến thanh khoản căn hộ TPHCM giảm sâu trong quý I, các đơn vị nghiên cứu cho là do rổ hàng mở bán đầu năm kém đa dạng, phần lớn là sản phẩm cũ với giá cao khiến người mua chưa thực sự hào hứng.

Các đơn vị nghiên cứu đánh giá, thị trường căn hộ ở TP.HCM sẽ khó có sự đột phá trong năm 2025 do nguồn cung nhà ở vừa túi tiền hạn chế. Bên cạnh đó, TP.HCM cũng chịu sự cạnh tranh mạnh mẽ đến từ các dự án nằm lân cận thành phố như Bình Dương, Long An, Đồng Nai.

Dù vậy, triển vọng trung hạn của thị trường căn hộ TP.HCM vẫn có những điểm sáng. Knight Frank dự báo, trong 3 quý còn lại của năm 2025, TP.HCM sẽ đón thêm khoảng 5.900 căn hộ mới. Tính đến năm 2028, tổng nguồn cung căn hộ dự kiến đạt hơn 63.000 căn. Trong đó, TP. Thủ Đức sẽ chiếm khoảng 40% thị phần, còn khu Nam và khu Tây mỗi khu vực chiếm khoảng 17%.

Về giá bán, Knight Frank dự báo đến năm 2028, giá căn hộ tại TP.HCM có thể đạt trung bình 4.300 USD/m² (tương đương khoảng 110 triệu đồng). Xét về thanh khoản, các chuyên gia kỳ vọng thị trường sẽ có sự phục hồi nhẹ trong các quý tiếp theo, nhờ được hỗ trợ bởi các chính sách pháp lý mới và nhiều dự án hạ tầng trọng điểm được đẩy nhanh tiến độ.