Thanh khoản thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn mang tính chọn lọc cao

Trong giai đoạn 2016-2019, bất động sản nghỉ dưỡng từng được xem là “ngôi sao sáng” của thị trường với tốc độ tăng trưởng nhanh, lượng dự án condotel - biệt thự biển - shophouse nghỉ dưỡng bùng nổ. Các điểm đến như Đà Nẵng, Nha Trang hay Phú Quốc trở thành tâm điểm thu hút dòng tiền đầu tư.

Tuy nhiên, cú sốc từ đại dịch cùng những vấn đề pháp lý kéo dài đã khiến phân khúc này bước vào giai đoạn điều chỉnh mạnh. Nhiều dự án chậm tiến độ, cam kết lợi nhuận không đạt kỳ vọng, thanh khoản giảm sâu. Báo cáo từ Savills Vietnam cho thấy lượng giao dịch bất động sản nghỉ dưỡng trong năm 2023 giảm hơn 70% so với giai đoạn đỉnh cao.

Đây được xem là một quá trình “xì hơi” cần thiết sau thời kỳ phát triển nóng. Những dự án yếu kém về pháp lý, vận hành hoặc định vị sản phẩm không phù hợp dần bị loại bỏ khỏi cuộc chơi. Chính quá trình thanh lọc này đã tạo nền tảng cho chu kỳ phục hồi bền vững hơn.

Theo DKRA Consulting, nhìn tổng thể bức tranh bất động sản nghỉ dưỡng đến thời điểm hiện nay chưa phục hồi như kỳ vọng.

Mặc dù ngành du lịch ghi nhận mức tăng trưởng tích cực song sự phục hồi của du lịch chưa đủ mạnh để tạo lực đẩy lan tỏa cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.

Thực tế cho thấy, đà tăng trưởng du lịch hiện nay chủ yếu tập trung tại một số trung tâm quen thuộc, trong khi thời gian lưu trú, mức chi tiêu bình quân và tỷ lệ quay lại của du khách vẫn chưa cải thiện rõ nét. Điều này khiến hiệu quả khai thác thực tế của nhiều dự án nghỉ dưỡng chưa đạt kỳ vọng, qua đó tác động trực tiếp đến tâm lý và quyết định của nhà đầu tư.

Chỉ tính riêng trong năm 2025, nguồn cung sơ cấp phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng ghi nhận hơn 15.000 căn, tăng khoảng 4% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, thanh khoản vẫn duy trì ở mức thấp, sức cầu chung còn khá khiêm tốn khi tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt khoảng 29% tổng nguồn cung.

Giao dịch chủ yếu tập trung ở nhóm sản phẩm có pháp lý rõ ràng, vị trí tốt và gắn với các thương hiệu quản lý vận hành uy tín, điều này cho thấy dòng tiền đang có xu hướng “chọn lọc” thay vì quay lại diện rộng.

Bên cạnh đó, các yếu tố then chốt như hiệu quả khai thác, cam kết lợi nhuận, khung pháp lý đối với từng loại hình sản phẩm nghỉ dưỡng vẫn cần thêm thời gian để hoàn thiện và kiểm chứng thực tế. Do đó, có thể nói rằng sự tăng trưởng của thị trường trong giai đoạn này mới dừng ở mức cục bộ, chưa phản ánh sự phục hồi toàn diện.

Theo DKRA Consulting, năm 2026, nguồn cung và sức cầu của bất động sản nghỉ dưỡng có thể cải thiện nhất định, tuy nhiên khó kỳ vọng vào những đột biến rõ rệt trong ngắn hạn, không đồng đều trên diện rộng mà tập trung tại một số thị trường trọng điểm, hạ tầng kết nối thuận lợi và có khả năng duy trì dòng khách ổn định, trong khi các khu vực còn thiếu động lực khai thác thực tế sẽ phục hồi chậm hơn.

Thanh khoản dự báo vẫn mang tính chọn lọc cao, chủ yếu tập trung vào các dự án có pháp lý rõ ràng, vị trí tốt, tiến độ triển khai minh bạch và gắn với các thương hiệu quản lý, vận hành uy tín. Ngược lại, những sản phẩm phụ thuộc quá lớn vào kỳ vọng tăng giá hoặc cam kết lợi nhuận ngắn hạn sẽ tiếp tục gặp khó.

Nhóm nhà đầu tư quay lại thị trường hiện nay phần lớn là những người có kinh nghiệm, sẵn sàng nắm giữ dài hạn và ưu tiên các sản phẩm có khả năng khai thác thực tế, thay vì kỳ vọng tăng giá nhanh trong ngắn hạn.