Thanh khoản thị trường BĐS tiếp tục xu hướng giảm

Bộ Xây dựng vừa công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý II/2026. Theo khảo sát của một số tổ chức nghiên cứu thị trường, đến cuối quý II/2026, thanh khoản thị trường tiếp tục có xu hướng giảm, tỷ lệ hấp thụ thấp, gây áp lực lên dòng tiền và lượng hàng tồn kho của doanh nghiệp.

Theo số liệu báo cáo của các địa phương, trong quý II/2026, cả nước có khoảng 100.005 giao dịch bất động sản thành công, bằng 71,5% so với quý I/2026 và bằng 63,7% so với cùng kỳ năm 2025.

Như vậy, nếu so với quý đầu năm, lượng giao dịch bất động sản thành công giảm gần 30%. Còn so với cùng kỳ năm trước, thị trường mất hơn một phần ba lượng giao dịch.

Xét theo từng phân khúc, chung cư và nhà ở riêng lẻ ghi nhận 26.567 giao dịch thành công, bằng 86,1% so với quý I/2026 và bằng 77,1% so với cùng kỳ năm 2025.

Trong khi đó, đất nền vẫn chiếm phần lớn giao dịch với 73.438 giao dịch, nhưng mức giảm lại mạnh hơn. Lượng giao dịch đất nền trong quý II chỉ bằng 67,4% quý trước và 59,9% so với cùng kỳ năm 2025.

Đáng chú ý, trong khi thanh khoản giảm, giá bất động sản vẫn đang ở mức cao, khiến khoảng cách giữa kỳ vọng của người bán và khả năng tài chính của người mua ngày càng lớn.

Theo Bộ Xây dựng, trong quý II/2026, giá bán căn hộ chung cư trên thị trường thứ cấp tại nhiều địa phương có xu hướng giảm so với quý I. Tuy nhiên, giá bán sơ cấp tại các đô thị lớn vẫn ở mức rất cao.

Tại Hà Nội, giá bán căn hộ chung cư bình quân khoảng 123 triệu đồng/m2; tại TPHCM khoảng 108 triệu đồng/m2; tại Hưng Yên khoảng 69 triệu đồng/m2.

Tại một số dự án ở Hà Nội, Hateco Laroma có giá khoảng 133-140 triệu đồng/m2; Bamboo Airways Tower khoảng 97-103 triệu đồng/m2; Sông Hồng Park View khoảng 98-105 triệu đồng/m2; Sunshine Garden khoảng 80-87 triệu đồng/m2. Tại TPHCM, Masteri Thảo Điền có giá khoảng 114-120 triệu đồng/m2; Cantavil An Phú khoảng 80-89 triệu đồng/m2; An Gia Skyline khoảng 64-72 triệu đồng/m2.

Tại Đà Nẵng, FPT Plaza 3 có giá khoảng 52-56 triệu đồng/m2; Mia Center Point khoảng 48-53 triệu đồng/m2; The Filmore Da Nang khoảng 95-120 triệu đồng/m2; Hiyori Garden Tower khoảng 55-70 triệu đồng/m2. Tại tỉnh Hưng Yên, dự án như Sky Oasis Ecopark giá khoảng 55-70 triệu đồng/m2; Sol Forest Ecopark khoảng 65-85 triệu đồng/m2; Swan Lake Onsen Ecopark khoảng 70-95 triệu đồng/m2.

Việc giá thứ cấp bắt đầu điều chỉnh trong bối cảnh thanh khoản suy giảm cho thấy người bán đang phải chịu sức ép lớn hơn để đưa ra mức giá phù hợp với khả năng hấp thụ thực tế của thị trường.

Đối với biệt thự, nhà ở liền kề trong dự án, trong quý II/2026, giá giao dịch tại nhiều địa phương có xu hướng giảm so với quý I/2026. Một số khu vực ghi nhận xu hướng điều chỉnh giảm do thanh khoản chậm.

Tại Hà Nội, The Zei có mức giá khoảng 375-380 triệu đồng/m2; Imperial Plaza khoảng 328-337 triệu đồng/m2; Sunshine Riverside khoảng 390-440 triệu đồng/m2; Louis City khoảng 285-292 triệu đồng/m2; Jade Lake Residence khoảng 295-302 triệu đồng/m2.

Tại TPHCM, Lakeview City có giá khoảng 220-250 triệu đồng/m2; Saigon Mystery Villas khoảng 312-320 triệu đồng/m2; Thủ Thiêm Villa khoảng 215-225 triệu đồng/m2; The Global City khoảng 360-371 triệu đồng/m2; Sol Villas khoảng 120-130 triệu đồng/m2; Ixora Hồ Tràm khoảng 103-115 triệu đồng/m2; The Light City khoảng 51-60 triệu đồng/m2.

Trái với diễn biến giao dịch, lượng bất động sản tồn kho tiếp tục tăng. Theo Bộ Xây dựng, số liệu được tổng hợp từ báo cáo của 25/34 địa phương, lượng tồn kho bất động sản của chủ đầu tư tại các dự án trong quý II/2026 khoảng 39.284 căn/nền, bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền.

Trong đó, tồn kho chung cư là 12.823 căn (tăng khoảng 22,2% so với quý I/2026). Tồn kho nhà ở riêng lẻ đạt 15.313 căn (tăng khoảng 46,4% so với quý trước). Đáng chú ý, tồn kho đất nền đạt 11.148 nền (tăng khoảng 25,4%).

Như vậy, cả ba nhóm sản phẩm đều ghi nhận lượng tồn kho tăng so với quý I, trong đó nhà ở riêng lẻ có mức tăng mạnh nhất.

Diễn biến này cho thấy thị trường đang đứng trước một nghịch lý: giá bất động sản vẫn ở mức cao tại nhiều khu vực, nhưng khả năng hấp thụ của người mua lại suy yếu. Thanh khoản giảm và tồn kho tăng có thể khiến thời gian thu hồi vốn kéo dài, qua đó tạo thêm áp lực lên dòng tiền, đặc biệt với những doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy cao.