Thí điểm làm nhà ở thương mại qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất từ 1/4/2025

Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn đã ký ban hành Nghị quyết số 171/2024/QH15 của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

Nghị quyết này quy định thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất (sau đây gọi là dự án thí điểm) trên phạm vi toàn quốc đối với các trường hợp sau đây: Dự án của tổ chức kinh doanh bất động sản nhận quyền sử dụng đất; Dự án của tổ chức kinh doanh bất động sản đang có quyền sử dụng đất; Dự án của tổ chức kinh doanh bất động sản đang có quyền sử dụng đất và nhận quyền sử dụng đất; Dự án của tổ chức kinh doanh bất động sản được các tổ chức đang sử dụng đất thành lập để thực hiện dự án nhà ở thương mại trên diện tích của cơ sở sản xuất, kinh doanh phải di dời do ô nhiễm môi trường, cơ sở phải di dời theo quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị.

Việc thực hiện các dự án nhà ở thương mại không thuộc phạm vi điều chỉnh của Nghị quyết này mà được thực hiện theo quy định của Luật Đất đai bao gồm: Dự án của tổ chức kinh doanh bất động sản nhận quyền sử dụng đất ở; Dự án của tổ chức kinh doanh bất động sản đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác.

Việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án thí điểm được thực hiện thông qua việc chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Trường hợp trong phạm vi khu đất, thửa đất thực hiện thí điểm có diện tích đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý nhưng không tách được thành dự án độc lập thì diện tích đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý được đưa vào tổng diện tích đất để lập dự án và được Nhà nước thu hồi để giao, cho thuê cho nhà đầu tư thực hiện dự án không phải thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, không phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất.

Nghị quyết này áp dụng đối với các đối tượng: Cơ quan nhà nước; Tổ chức kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; Người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.

Để đảm bảo tính pháp lý và tính khả thi, các dự án thí điểm phải đáp ứng nhiều điều kiện quan trọng. Cụ thể, khu đất thực hiện dự án phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị và nằm trong danh mục khu đất được HĐND cấp tỉnh thông qua.

Bên cạnh đó, các tổ chức kinh doanh bất động sản tham gia thí điểm cần có đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, đầu tư; đồng thời phải được UBND cấp tỉnh chấp thuận về việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án thí điểm.

Đặc biệt, đối với đất quốc phòng và an ninh đã được quy hoạch đưa ra khỏi mục đích ban đầu, dự án cần có văn bản chấp thuận của Bộ Quốc phòng hoặc Bộ Công an.

Cũng theo Nghị quyết, tổ chức kinh doanh bất động sản thực hiện dự án thí điểm, nếu đáp ứng đủ điều kiện, sẽ được phép nhận chuyển quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất với các loại đất sau: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở, và đất ở cùng các loại đất khác trong cùng thửa đất khi có thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, Nghị quyết cũng đặt ra tiêu chí lựa chọn dự án thí điểm rất rõ ràng. Đơn cử như các dự án phải được triển khai tại khu vực đô thị hoặc khu vực được quy hoạch phát triển đô thị.

Tổng diện tích đất ở trong các dự án này không được vượt quá 30% phần đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch tỉnh giai đoạn 2021-2030.

Đồng thời, các dự án không được nằm trong danh mục công trình phải thu hồi đất hoặc các trường hợp không đủ điều kiện theo quy định hiện hành.

Đối với đất quốc phòng và an ninh, Nghị quyết nhấn mạnh ưu tiên giao Bộ Quốc phòng và Bộ Công an thực hiện các dự án nhà ở thương mại để cung cấp nhà ở cho cán bộ, chiến sĩ. Những dự án này cần tuân thủ các quy định về sắp xếp, xử lý tài sản công trên đất quốc phòng, an ninh theo Luật Đất đai.

Nghị quyết này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 4 năm 2025 và được thực hiện trong 05 năm.

Sau khi Nghị quyết này hết hiệu lực, tổ chức kinh doanh bất động sản đang thực hiện dự án thí điểm theo tiến độ ghi trong dự án đầu tư được tiếp tục thực hiện cho đến khi kết thúc dự án. Người nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong dự án thí điểm có quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật.