Thị trường bất động sản công nghiệp miền Nam ghi nhận đà phục hồi rõ nét

Báo cáo IV/2025 của Cushman & Wakefield cho thấy, cả ba phân khúc chủ lực gồm đất khu công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn và nhà kho xây sẵn đều duy trì nhu cầu ổn định, với tỷ lệ lấp đầy cao và triển vọng trung và dài hạn tích cực.

Quý IV/2025 ghi nhận sự bùng nổ nguồn cung mới trên thị trường đất khu công nghiệp, với khoảng 2.000 ha được đưa vào khai thác từ giai đoạn 1 của hai dự án quy mô lớn tại Đồng Nai là Khu công nghiệp Bàu Cạn - Tân Hiệp và Khu công nghiệp Xuân Quế - Sông Nhạn. Nhờ đó, tổng nguồn cung hiện hữu tích lũy của toàn vùng kinh tế trọng điểm phía Nam đạt khoảng 36.400 ha, tăng 5,8% so với quý trước và tăng gần 28% so với cùng kỳ năm 2024.

Xét theo cơ cấu thị trường, TP. Hồ Chí Minh tiếp tục dẫn đầu với 45% thị phần nguồn cung đất công nghiệp; Đồng Nai vươn lên chiếm 33% nhờ nguồn cung mới; trong khi Tây Ninh chiếm 22%.

Tuy nhiên, tốc độ gia nhập nguồn cung mới đang vượt qua khả năng hấp thụ của thị trường trong ngắn hạn. Tỷ lệ lấp đầy toàn vùng trong quý IV/2025 điều chỉnh về mức 74%, với diện tích hấp thụ thuần chỉ đạt khoảng 45 ha. Dù vậy, TP.HCM vẫn duy trì tỷ lệ lấp đầy cao nhất, đạt hơn 84%, trong khi Tây Ninh ghi nhận mức thấp hơn do dư địa nguồn cung còn lớn.

Đáng chú ý, mặc dù nguồn cung gia tăng nhanh, giá chào thuê sơ cấp trung bình của đất khu công nghiệp trong vùng vẫn tăng, đạt khoảng 185 USD/m2/thời hạn thuê, tăng 2,78% so với quý trước và tăng 5,11% so với cùng kỳ năm 2024.

Dự báo về thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam giai đoạn 2026 - 2029, Cushman & Wakefield cho biết thị trường đang đứng trước ngưỡng cửa bứt phá mạnh mẽ khi hình thành mô hình siêu đô thị công nghiệp xanh, tích hợp sâu các tiêu chuẩn ESG để thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao với tổng nguồn cung dự kiến bùng nổ gần 3.800 ha.

Trong đó, TP. Hồ Chí Minh giữ vai trò hạt nhân với gần 2.600 ha, chuyển dịch từ mô hình sản xuất đơn thuần sang hệ sinh thái công nghiệp - dịch vụ hiện đại. Sự kết hợp giữa năng lực R&D tại khu vực trung tâm và các cụm sản xuất xanh tại địa phương vệ tinh giúp tối ưu chuỗi giá trị, đáp ứng yêu cầu giảm phát thải của các tập đoàn đa quốc gia, qua đó, củng cố vị thế Việt Nam trong chuỗi sản xuất công nghệ cao khu vực.

Ở tầm nhìn trung hạn, chuyên gia tại Cushman & Wakefield cho rằng thị trường tiếp tục được củng cố bởi “động lực kép” từ hạ tầng giao thông chiến lược, gồm mạng lưới cao tốc, đường vành đai và sân bay quốc tế Long Thành kết nối trực tiếp với cảng Cái Mép - Thị Vải. Liên kết vùng ngày càng hoàn thiện giúp khai thác hiệu quả quỹ đất tại Tây Ninh, Đồng Nai, giảm chi phí logistics và chuỗi cung ứng.

Ở phân khúc nhà xưởng xây sẵn, tổng nguồn cung tích lũy tại Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam đến cuối năm 2025 đạt xấp xỉ 6,6 triệu m² sàn cho thuê. Trong quý IV, thị trường ghi nhận thêm khoảng 34.000 m² diện tích mới tại Tây Ninh, nâng tổng nguồn cung địa phương này lên khoảng 1,3 triệu m².

Nhu cầu thuê tiếp tục duy trì tích cực với diện tích hấp thụ thuần hơn 73.000 m² trong quý IV/2025. Tỷ lệ lấp đầy toàn vùng ở mức rất cao, Đồng Nai đạt khoảng 94%, TP.HCM trên 92%, trong khi Tây Ninh dù là thị trường mới nổi cũng tiệm cận mốc 90%. 

Trong khi đó, thị trường nhà kho xây sẵn duy trì sự ổn định với tổng nguồn cung khoảng 6,6 triệu m², không ghi nhận dự án mới trong quý IV. Tỷ lệ lấp đầy toàn vùng đạt hơn 90%, tăng mạnh so với cùng kỳ năm 2024. TP.HCM tiếp tục là trung tâm logistics chính với tỷ lệ lấp đầy lên tới 98%, tạo áp lực lan tỏa nhu cầu sang các địa phương lân cận như Đồng Nai và Tây Ninh.

Dự báo trong giai đoạn 2026 - 2029, thị trường dự kiến đón thêm khoảng 622.000 m2 nhà kho xây sẵn mới, tập trung vào các tiêu chuẩn kỹ thuật cao nhằm phục vụ nhu cầu logistics chặng cuối của các ngành thương mại điện tử, dược phẩm và hàng tiêu dùng nhanh.