Thị trường bất động sản công nghiệp quý II/2021: Nguồn cung hạn chế do cao trào Covid-19, khiến giá đất tiếp tục tăng – đặc biệt là ở thị trường miền Nam

Tốc độ tăng trưởng GDP bình quân đầu người của Việt Nam tiếp tục ghi nhận mức tăng trưởng khả quan trong quý II/2121, tăng 5,64%, cao hơn tốc độ tăng 1,82% của 6 tháng đầu năm 2020 nhưng thấp hơn tốc độ tăng 7,05% và 6,77% của cùng kỳ năm 2018 và 2019. Ngành công nghiệp và xây dựng chứng kiến sự tăng trưởng mạnh nhất, đạt mức 8,36%, trong khi ngành dịch vụ tăng 3,96% và nông, lâm thủy sản tăng ở mức 3,82%.

Tốc độ tăng trưởng 5,64% của 6 tháng đầu năm 2021 thấp hơn so với mức dự báo 7,11% được đưa ra tại nghị quyết số 01/NQ-CP, do dịch Covid-19 bùng phát tại một số địa phương trên cả nước từ cuối tháng 4/2021 đã đặt ra nhiều thách thức, rủi ro trong việc thực hiện mục tiêu kép "vừa phòng chống dịch bệnh, vừa phát triển kinh tế".

Mặc dù triển vọng tăng trưởng vẫn khá tích cực song để hoàn thành mục tiêu đề ra, theo tính toán của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tăng trưởng 6 tháng cuối năm đều phải trên mốc 7%. Đây là một con số rất áp lực trong bối cảnh diễn biến dịch Covid-19 còn diễn biến phức tạp và nguồn cung vaccine còn hạn chế.

Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đạt mức 15,3 tỷ USD trong 6 tháng đầu năm 2021, chỉ bằng 97,4% so với cùng kì năm 2020. Tuy tổng vốn FDI sụt giảm so với cùng kỳ năm trước, vốn FDI giải ngân trong 6 tháng đầu năm đạt 9,24 tỷ USD, tăng 6,8% so với cùng kỳ.

Trong tổng số 18 ngành nghề thu hút FDI trong 6 tháng đầu năm 2021, công nghiệp chế biến, chế tạo vẫn dẫn đầu với tổng vốn đầu tư đạt 6,98 tỷ USD, chiếm 45,7% tổng vốn đầu tư đăng ký. Tiếp theo là ngành sản xuất, phân phối, với tổng vốn đầu tư 5,34 tỷ USD, chiếm gần 35% tổng vốn đầu tư đăng ký.

Tiếp theo lần lượt là các lĩnh vực: kinh doanh bất động sản, hoạt động chuyên môn khoa học công nghệ. Về đối tác đầu tư, Singapore là nhà đầu tư lớn nhất vào Việt Nam trong 6 tháng đầu năm 2021, với tổng cộng 5,6 tỷ USD, chiếm 36,9% tổng vốn FDI đăng ký. Tiếp theo là các nhà đầu tư Nhật Bản và Hàn Quốc.

Thị trường miền Bắc: không xuất hiện dự án FDI nổi bật, hầu hết dự án mới có quy mô nhỏ

Nguồn cung: theo báo cáo quý II/2121 của JLL, thị trường bất động sản công nghiệp cho thuê ở miền Bắc ghi nhận thêm nguồn cung mới từ khu công nghiệp Yên Mỹ tại Hưng Yên của chủ đầu tư Viglacera Yên Mỹ, nâng tổng diện tích đất công nghiệp cho thuê tại miền Bắc lên 9.700 hecta. Chủ đầu tư Viglacera cũng dự kiến khởi công khu công nghiệp Thuận Thành I tại Bắc Ninh trong năm 2021.

Thị trường nhà xưởng xây sẵn cũng đón chào thêm nguồn cung mới, tập trung chủ yếu ở Hải Dương, nâng tổng nguồn cung nhà xưởng xây sẵn tại miền Bắc lên 1,9 triệu mét vuông sàn. Đáng chú ý, thị trường ghi nhận một số thương vụ M&A trong quý II/2121, điển hình là Boustead Projects mua lại 49% cổ phần trong Công ty cổ phần Phát triển Công nghiệp KTG Bắc Ninh tại KCN Yên Phong với giá khoảng 6,9 triệu USD.

Dù thế, làn sóng dịch Covid-19 bùng phát vào cuối tháng 4 đã làm thị trường bất động sản công nghiệp trầm lắng trong quý II/2121, khi thị trường không đón nhận dự án FDI nổi bật nào, mà chủ yếu là các dự án quy mô nhỏ.

Tỷ lệ lấp đầy: tuy bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19, tỷ lệ lấp đầy ở khu vực miền Bắc vẫn ổn định. Sau khi hàng loạt các dự án lớn được công bố trong quý IV/2020 và quý I/2121 như dự án LG display điều chỉnh tăng vốn hay sự đổ bộ của các ông lớn như Foxconn, Pegatron vào các khu công nghiệp phía Bắc.

Tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp phía Bắc duy trì ở mức 75%, trong khi nhà xưởng xây sẵn chứng kiến tỷ lệ lấp đầy giảm so với quý I/2121, do thị trường đón chào nguồn cung mới.

Ngoài ra, do các doanh nghiệp vừa và nhỏ là khu vực chịu tác động lớn nhất của đại dịch, tổng số doanh nghiệp tạm ngừng hoạt động trong 6 tháng đầu năm 2021 tăng 22% so với cùng kỳ, trong đó số doanh nghiệp trong lĩnh vực công nghiệp chế biến chế tạo chiếm 11,9%, cũng tác động tiêu cực đến tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng xây sẵn.

Giá thuê đất và nhà xưởng ổn định: việc các khu công nghiệp tại Bắc Ninh và Bắc Giang phải tạm ngừng sản xuất do bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh đã kìm hãm đà tăng của giá đất công nghiệp. Giá đất giữ nguyên ở mức USD107/m2/chu kỳ thuê vào quý II/2021, tuy vẫn ghi nhận mức tăng 5,9% so với cùng kì năm trước, nhưng đà tăng đã chậm lại so với quý I/2021. Tương tự, giá thuê nhà xưởng xây sẵn cũng ghi nhận đà tăng ở mức thấp hơn so với quý I/2021, 4,7% so với cùng kì năm trước.

Pegatron được cho là sẽ tăng vốn đầu tư vào Việt Nam sau dự án tại Hải Phòng.

Triển vọng thị trường: thị trường BĐS công nghiệp vùng Đông Bắc sôi động. Dù chưa chính thức xác nhận, nhưng việc Pegatron được cho là sẽ tăng vốn đầu tư vào Việt Nam sau dự án tại Hải Phòng là tín hiệu tích cực về nhu cầu bất động sản công nghiệp trong tương lai.

Ngoài các tỉnh ở khu vực đồng bằng sông Hồng, các tỉnh ở vùng Đông Bắc như Bắc Giang, Quảng Ninh, Thái Nguyên đang thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư với lợi thế về giá thuê và hạ tầng ngày càng được hoàn thiện. Giá đất ở các khu vực này được dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng ở mức 8-10% so với cùng kì năm trước.

Tương tự, thị trường nhà xưởng xây sẵn cũng được dự báo sẽ sôi động ở khu vực Đông Bắc, với nhiều nhà đầu tư mới gia nhập thị trường như GNP Industrial hay Công ty cổ phần công nghiệp KCN Việt Nam.

Thị trường miền Nam: thiết lập đỉnh giá trung bình mới là 113 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 7.1% so với cùng kỳ năm ngoái

Nguồn cung: theo báo cáo quý II/2021 của JLL, thị trường bất động sản công nghiệp cho thuê ở miền Nam ghi nhận thêm nguồn cung mới từ khu công nghiệp Trần Anh Tân Phú tại huyện Đức Hòa, tỉnh Long An do Trần Anh Group làm chủ đầu tư, nâng tổng diện tích đất công nghiệp cho thuê tại miền Nam lên 25.220 hecta.

Điều này giúp tỉnh Long An tăng cường hơn vị thế là một địa điểm đầu tư hấp dẫn khác cho phát triển công nghiệp bền vững bên cạnh hai tỉnh thành lâu đời là Bình Dương và Đồng Nai.

Trong khi đó, dưới tác động của làn sóng dịch Covid-19 lần thứ 4, thị trường nhà xưởng xây sẵn chưa ghi nhận nguồn cung mới tham gia vào thị trường trong quý này, nguồn cung hiện hữu đạt 3.2 triệu mét vuông sàn.

Tỷ lệ lấp đầy ổn định: nhờ vào các chỉ số tăng trưởng kinh tế lạc quan, thị trường bất động sản công nghiệp tại Việt Nam vẫn giữ vững tiềm năng to lớn cùng với nhiều lợi thế độc đáo vốn có của đất nước, giúp thu hút các nhà sản xuất và chuỗi cung ứng logistics.

Trong quý II/2021, JLL ghi nhận đã có nhiều giao dịch được hoàn tất tại Bà Rịa Vũng Tàu bất chấp đại dịch bùng phát, các thỏa thuận thuê đất chủ yếu đến từ các nhà sản xuất công nghiệp nặng yêu cầu quỹ đất rộng lớn. Tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn đạt lần lượt 85% và 86%.

Trong đó, đất công nghiệp ghi nhận các giao dịch mới trong lúc đại dịch bùng phát thể hiện rằng cả chủ đầu tư và khách thuê đã dần tìm ra được các phương án đồng hành cùng đại dịch để tiếp tục hoạt động. Ngược lại nhà xưởng xây sẵn chứng kiến sự mở rộng kinh doanh của các doanh nghiệp đã hiện hữu hơn là những doanh nghiệp mới.

Giá đất tiếp tục đà tăng trưởng, nhưng giá thuê nhà xưởng xây sẵn chững lại. Đất công nghiệp với vị thế là một hình thức đầu tư sản xuất lâu dài vẫn luôn giữ đà tăng trưởng về giá mạnh mẽ qua các năm. Trong quý II/2021, các chủ đầu tư khu công nghiệp tại phía Nam đã thiết lập đỉnh giá trung bình mới là 113 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 7.1% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trong khi giá thuê nhà xưởng xây sẵn đạt trung bình ở mức 4,5 USD/m2/tháng cho toàn khu vực, chỉ tăng 0.5% so với cùng kỳ do đại dịch bùng phát, gây ảnh hưởng lớn cho các hoạt động cho thuê của loại hình bất động sản xây sẵn này.

Triển vọng thị trường: cơ sở hạ tầng hoàn thiện sẽ thúc đẩy giá thuê tiếp tục tăng. Cho tới thời điểm hiện tại, Việt Nam vẫn được ghi nhận là đất nước thành công trong việc kiểm soát dịch Covid-19, điều này càng củng cố niềm tin của các nhà đầu tư đối với môi trường kinh doanh tiền năng của Việt Nam.

Với những tầm nhìn tươi sáng về nền sản xuất của đất nước trong tương lai, chính quyền các tỉnh không ngừng liên tục cải thiện và xây dựng mới hệ thống cơ sở hạ tầng, điển hình các dự án cao tốc Phan Thiết – Dầu Giây, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, cao tốc Bến Lức – Long Thành; tất cả đều nằm ở các thị trường công nghiệp chủ lực xung quanh TP.HCM.

Giá thuê đất công nghiệp tại miền Nam dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng. Đối với nhà xưởng xây sẵn, khoảng 940,000 m2 mới sẽ được tung ra thị trường vào cuối năm 2021 nếu tình hình dịch bệnh được kiểm soát và thị trường hồi phục trở lại.