Thị trường bất động sản năm 2023: Trở ngại trên con đường phục hồi

Theo báo cáo, phân khúc căn hộ bán trong quý 4/2022, chỉ có 1.312 căn hộ mới được chào bán tại thị trường TP.HCM. Đây cũng là số căn hộ chào bán mới theo quý thấp kỷ lục trong 10 năm trở lại đây (không kể hai năm bị ảnh hưởng bởi đại dịch Covid). Tổng số căn hộ được chào bán ghi nhận trong năm 2022 đạt 18.440 căn, tương đương với năm 2020 nhưng chỉ bằng 70% số lượng được chào bán trước dịch trong năm 2019. 

Khu vực phía Đông tiếp tục dẫn đầu với 3 dự án được chào bán mới và 1 dự án mở bán giai đoạn tiếp theo, cung cấp hơn 1.000 căn hộ, chiếm gần 81% tổng nguồn cung mới. Ngoài vấn đề cấp phép cho các dự án mới gặp nhiều khó khăn trong những năm trở lại đây, nhiều chủ đầu tư đã chủ động hoãn kế hoạch bán hàng do quan ngại tình hình kinh tế vĩ mô bất ổn ảnh hưởng đến khả năng hấp thụ của thị trường.

Phân khúc cao cấp vẫn tiếp tục là phân khúc có nguồn cung dồi dào nhất với 16.850 căn hộ, chiếm gần 90% tổng số căn hộ được chào bán trong năm. Đáng chú ý, 93% nguồn cung của năm 2022 được chào bán trong 3 quý đầu và 60% nguồn cung căn hộ đến từ các phân khu của khu đô thị Vinhomes tại quận 9. Điểm chung của các dự án được chào bán mới trong năm 2022 là phần lớn đều được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn đã có tên tuổi trên thị trường với quỹ đất đã được hình thành từ những giai đoạn trước.

Quý 4/2022 ghi nhận 1.155 căn hộ chào bán thành công, giảm 85% so với quý trước. Đây cũng là lần đầu tiên số căn hộ bán được trong quý thấp hơn số lượng căn hộ mới chào bán kể từ khi sau đại dịch COVID-19. 

Trên thực tế, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà đã tăng lên ở mức cao và có thể lên đến 15% sau giai đoạn ưu đãi, khiến cho khả năng tiếp cận vốn vay hạn chế và tạo ra tâm lý e ngại của người mua nhà, nhất là trong bối cảnh kinh tế vĩ mô chịu nhiều thách thức. Nhiều thông tin thiếu tích cực về các doanh nghiệp phát triển bất động sản cũng phần nào khiến cho người mua nhà chần chừ trong việc đưa ra các quyết định mua nhà. Tổng số căn bán được của cả năm 2022 là 18.545 căn, giảm 37,3% so với giai đoạn trước dịch năm 2019.

Giá bán căn hộ trung bình trong quý 4/2022 không có nhiều thay đổi so với quý trước. Phân khúc hạng sang là phân khúc duy nhất có mức giá trung bình tăng là 1,4% so với quý 3 và 7,8% so với cùng kỳ năm trước, trong khi đó các phân khúc còn lại gần như không có sự thay đổi về giá so với quý trước. 

Tuy nhiên, các chính sách bán hàng lại có nhiều sự đột biến trong quý cuối của năm khi nhiều chủ đầu tư chào bán dự án với mức chiết khấu cao hơn so với thông lệ. Mức chiết khấu này có thể dao động từ 20% đến 45% tuỳ thuộc vào tiến độ thanh toán cũng như các khuyến mãi khác đi kèm. Mức chiết khấu cao này chỉ đến từ các chủ đầu tư đang gặp nhiều áp lực về tài chính, cũng như dự án còn đang ở giai đoạn chưa hoàn thiện toàn bộ hồ sơ pháp lý.

Cũng theo báo cáo, giá thứ cấp có ghi nhận giảm trong quý cuối năm, chủ yếu tại các dự án có số lượng sản phẩm lớn, có yếu tố đầu cơ cao với mức giảm giá có thể lên tới 20%. Theo đánh giá của CBRE, mức giảm giá này thể hiện sự điều chỉnh lợi nhuận kỳ vọng của người mua nhà chứ chưa phải là hiện tượng "cắt lỗ" cục bộ trên toàn thị trường. 

Những nhà đầu tư không sử dụng đòn bẩy tài chính hoặc không gặp nhiều áp lực về dòng tiền vẫn đang chờ cơ hội tốt hơn để thanh khoản. Dự kiến trong năm 2023, TP.HCM sẽ chỉ có khoảng 9.000 căn hộ mới được chào bán từ 20 dự án. Trong đó, phân khúc cao cấp vẫn tiếp tục là tâm điểm với 75% tổng nguồn cung. Phân khúc hạng sang và trung cấp cùng chiếm khoảng 12%. 

Phần lớn các nguồn cung này đều đến từ các giai đoạn mở bán tiếp theo của những dự án trước đây, và chỉ có 6 trong tổng số 20 dự án dự kiến chào bán là dự án mới được chào bán lần đầu. 

Ngoài khu Đông vẫn là hướng phát triển chính của thành phố với hơn 48% tổng nguồn cung, khu vực phía Tây là điểm sáng mới với khoảng hơn 2.000 căn hộ dự kiến được chào bán, chủ yếu tập trung tại khu vực quận Bình Tân. Huyện Hóc Môn cũng dự kiến có dự án chung cư thương mại đầu tiên với nguồn cung khoảng 800 căn hộ.

Nhận định chung về thị trường nhà ở năm 2022, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành, CBRE Việt Nam cho biết: "Nửa đầu năm 2022, thị trường nhà ở đã có sự hồi phục đáng kể sau đại dịch và được kỳ vọng sẽ tiếp tục xu hướng này.

Tuy nhiên, những biến động trên thị trường vào những tháng cuối năm 2022 đã ảnh hưởng lớn tới đà phục hồi cũng như tâm lý chung của toàn bộ thị trường. CBRE dự đoán thị trường sẽ tiếp tục gặp nhiều khó khăn trong năm 2023 với nguồn cung hạn chế, tính thanh khoản thấp do người mua nhà vẫn gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn vay ngân hàng. Sẽ có sự điều chỉnh trong phân khúc nguồn cung với ít các căn hộ hạng sang hơn, chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp và trung cao cấp. Giá nhà do đó sẽ không có nhiều biến động trong năm 2023-2024".

Bà Dung cho biết: "Thời điểm phục hồi của thị trường sẽ phụ thuộc phần lớn vào việc điều chỉnh các chính sách kinh tế vĩ mô bao gồm chính sách tín dụng, Luật Đất đai sửa đổi cũng như các giải quyết các vấn đề pháp lý để khơi thông nguồn cung sản phẩm mới ra thị trường".