Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2023: Cơ hội và thách thức nhìn từ dòng vốn

Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân thường niên lần III và Lễ Vinh danh thương hiệu Bất động sản dẫn đầu năm 2022 – 2023. Tham dự chương trình có đại diện các cơ quan quản lý Nhà nước về lĩnh vực đất đai - bất động sản, lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, lãnh đạo, đại diện các doanh nghiệp, chuyên gia kinh tế, bất động sản…

Phát biểu khai mạc, Nhà báo Phạm Nguyễn Toan, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tổng Biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam cho biết: "Trong năm 2022, những "cơn bão" đã liên tục ập đến với thị trường khiến niềm tin của cộng đồng doanh nghiệp, nhà đầu tư bị suy giảm đến mức mà 1 năm về trước khó có thể tưởng tượng được. Chưa bao giờ, số lượng cấp phép dự án mới và giao dịch trên thị trường lại thấp đến vậy. Cũng chưa bao giờ, số lượng nhân sự ngành bất động sản, đặc biệt là lực lượng môi giới bị cắt giảm nhiều đến vậy. Càng về nửa cuối năm 2022, đầu năm 2023, doanh nghiệp bất động sản càng phải "nhóm lửa trong băng", kiên trì và chủ động vượt qua khó khăn".

Để nhận diện những vấn đề quan trọng trên, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam phối hợp với Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tổ chức Diễn đàn Bất động sản mùa Xuân với chủ đề Hoàn thiện thể chế để phát triển bền vững.

Tại sự kiện, các chuyên gia, nhà quản lý, lãnh đạo cấp cao các doanh nghiệp bất động sản sẽ đưa ra những quan điểm nhận định, phân tích về bức tranh tổng quan thị trường; dự báo về xu hướng, triển vọng và cơ hội đầu tư để hướng tới phát huy nội lực của thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn tới.

Nhận định về tình hình thị trường bất động sản, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV nói: "Không ai nghĩ rằng tình hình thị trường bất động sản bất ổn như hiện tại".

Theo TS. Cấn Văn Lực, hiện có ba cơn gió ngược tác động không nhỏ đến kinh tế thế giới, trong đó có Việt Nam.

Thứ nhất, khả năng suy thoái kinh tế toàn cầu nhưng đang ở mức độ nhẹ nhưng điều này tác động tới Việt Nam khá lớn về đầu tư, xuất khẩu và du lịch.

Thứ hai, là thị trường Trung Quốc. Trung Quốc đã mở cửa trở lại nhưng vẫn tăng trưởng chậm và đạt mục tiêu tăng trưởng khoảng 5%. Nhưng những nước như Việt Nam hay Trung Quốc tăng trưởng 5% chưa phải là thành công. Những khó khăn trên thị trường Trung Quốc đã tác động rất lớn đến Việt Nam.

Thứ ba, là thị trường tài chính tiền tệ toàn cầu đang bất ổn tương đối. Mặc dù tình hình đã nhẹ nhàng hơn rất nhiều so với năm ngoái nhưng nghĩa vụ trả nợ của Chính phủ, doanh nghiệp, hộ gia đình vẫn còn rất lớn.

Theo đó, nếu không có giải pháp cho những cơn gió ngược này, sẽ đánh mất khả năng đạt mục tiêu tăng trưởng trong năm nay.

Nhận định về cơ hội và thách thức đối với thị trường bất động sản Việt Nam năm 2023 - nhìn từ dòng vốn, TS. Cấn Văn Lực cho biết: "Năm nay chúng ta có nguồn vốn cho đề án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân nhưng nguồn vốn này vẫn đang tiếp tục thảo luận. Hiện chúng ta có cam kết rót vốn 120.000 tỷ đồng cho vay ưu đãi đối với nhà ở xã hội, nhà ở công nhân từ 4 ngân hàng thương mại quốc doanh".

Về cơ chế, chính sách, thời gian qua, Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.

Đơn cử, tháng 11/2022, Chính phủ đã thành lập Tổ công tác tháo gỡ khó khăn cho các dự án bất động sản với nhiệm vụ chính là rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản tại Hà Nội, TP.HCM và một số địa phương.

Ngân hàng Nhà Nước dự kiến hạn mức tín dụng tăng khoảng 14 - 15% năm 2023.

Công điện 1156/CĐ-TTg ngày 12/12/2022 về cung ứng vốn tín dụng cho nền kinh tế. Chính phủ ban hành Nghị định 08/2023, sửa đổi một số quy định trong Nghị định 65 (2022) theo hướng mở hơn, có lộ trình phù hợp hơn

Sau Hội nghị trực tuyến ngày 17/2/2023, Chính phủ sẽ ban hành Nghị quyết về phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững Ngân hàng Nhà nước.

TS. Cấn Văn Lực cho rằng, Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển tín dụng nhà ở, bất động sản khu công nghiệp, các phân khúc còn thiếu cung.

Do đó, cần phát triển cân bằng, hài hòa hơn thị trường tài chính; kiến tạo phát triển song vẫn kiểm soát rủi ro, tận dụng được cơ hội mới (từ nay đến 2030, mỗi năm Việt Nam cần khoảng 800.000 tỷ - 1 triệu tỷ đồng vốn trung dài hạn, ngoài phần vốn tín dụng ngân hàng); quan tâm kiểm soát rủi ro tài chính - bất động sản;

Bên cạnh đó, sớm giải quyết, đảm bảo quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư trong các vụ việc vừa qua, thực hiện Nghị định 08/2023 và Nghị quyết về phát triển thị trường bất động sản 2023.

Đẩy nhanh rà soát và có giải pháp tháo gỡ vướng mắc các dự án bất động sản, đẩy nhanh giải ngân đầu tư công, Chương trình phục hồi, phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân… chú trọng điều tiết cung – cầu bất động sản;

Hoàn thiện thể chế theo hướng: Sửa Luật Chứng khoán, Luật Doanh nghiệp, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản; cân nhắc phương án tiếp tục thực hiện Nghị định 65 (2022) từ đầu năm 2024.

Quy định phân nhóm phân khúc bất động sản để có chính sách tín dụng, vốn, tài chính phù hợp.

Có hướng dẫn, cho phép thành lập các định chế tài chính bất động sản chuyên biệt: quỹ/cơ quan tiết kiệm nhà ở, quỹ REITs, cơ quan tái tài trợ bất động sản thế chấp nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản…

Có lộ trình đánh thuế bất động sản phù hợp, thúc đẩy thanh toán không tiền mặt với giao dịch bất động sản.

Đối với các doanh nghiệp bất động sản, cần có kế hoạch cụ thể, khả thi thanh toán nợ trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn (nhất là 2023 - 2024). Đa dạng hóa nguồn vốn (ngoài tín dụng ngân hàng, còn có phát hành trái phiếu, cổ phiếu, quỹ đầu tư, quỹ REIT, thuê tài chính…). Huy động vốn gắn với mục đích sử dụng vốn cụ thể. Giảm đòn bẩy tài chính, hạn chế đầu tư dàn trải. Hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết…

Ngoài ra, quan tâm quản lý rủi ro tài chính (lãi suất, tỷ giá, dòng tiền…). Tích cực góp ý, phản biện chính sách, văn bản pháp luật liên quan.