Thị trường BĐS không suy yếu mà đang thay đổi theo tiêu chí mới

Theo số liệu từ VARS IRE, nguồn cung mới trong 6 tháng đầu năm đạt hơn 70.000 sản phẩm, tăng khoảng 40% so với cùng kỳ năm trước, trong khi tổng lượng sản phẩm chào bán tăng tới 50%. Toàn thị trường ghi nhận khoảng 48.000 giao dịch thành công.

Điểm đáng chú ý nằm ở cơ cấu giao dịch: khoảng 43.000 giao dịch, tương đương gần 90%, đến từ các dự án mở bán mới thay vì lượng hàng tồn kho.

Con số này không đơn thuần phản ánh nguồn cung được cải thiện mà cho thấy người mua vẫn sẵn sàng xuống tiền, nhưng chỉ với những sản phẩm đáp ứng được kỳ vọng mới của thị trường. Nói cách khác, thanh khoản không còn được quyết định bởi tâm lý "mua vội vì giá sẽ tăng", mà bởi chất lượng của từng dự án.

Diễn biến thực tế cho thấy thị trường đang bước vào quá trình phân hóa mạnh mẽ hơn là đi xuống.

Các chuyên gia của VARS IRE cho biết sức cầu chưa suy giảm, nhưng tiêu chí lựa chọn của người mua đã thay đổi rõ rệt. Pháp lý đầy đủ, tiến độ xây dựng được đảm bảo, chất lượng sản phẩm và khả năng tạo dòng tiền từ khai thác đang trở thành những yếu tố được đặt lên hàng đầu.

Điều đó đồng nghĩa với việc thị trường đang chuyển từ giai đoạn định giá bằng kỳ vọng sang định giá bằng giá trị.

Đây là sự thay đổi có ý nghĩa rất lớn. Trong nhiều năm, không ít dự án bán hàng chủ yếu dựa trên câu chuyện quy hoạch, hạ tầng tương lai hoặc kỳ vọng tăng giá. Những dự án chưa hoàn thiện tiện ích, tiến độ chậm hoặc chưa hình thành cộng đồng cư dân sẽ đối mặt với áp lực thanh khoản ngày càng lớn.

Một điểm nghịch lý vẫn chưa được giải quyết là cơ cấu nguồn cung. Dù lượng sản phẩm mở bán tăng mạnh, hơn 70% nguồn cung căn hộ thương mại mới vẫn thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Điều này tiếp tục giữ mặt bằng giá sơ cấp ở mức cao, trong khi phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực vẫn thiếu hụt.

Nói cách khác, thị trường không thiếu hàng, mà thiếu đúng loại hàng người dân cần. Đây không phải vấn đề mới, nhưng đang trở thành rào cản lớn nhất đối với tốc độ phục hồi của thị trường. Khi nguồn cung lệch pha với nhu cầu, thanh khoản khó có thể lan tỏa đồng đều.

Trong bối cảnh chi phí đầu vào tiếp tục leo thang, việc giảm giá bán gần như không còn nhiều dư địa. Chi phí đất đai, bồi thường, xây dựng, lãi vay, pháp lý và quản lý đều tăng. Nhiều dự án còn phát sinh thêm chi phí do quá trình xác định tiền sử dụng đất kéo dài.

Bởi vậy, thay vì điều chỉnh giá niêm yết, các doanh nghiệp đang chọn cách giữ giá nhưng tăng ưu đãi. Chiết khấu trực tiếp, hỗ trợ lãi suất, kéo dài tiến độ thanh toán hay cam kết thuê lại... đang trở thành những công cụ giúp giảm chi phí sở hữu thực tế cho người mua mà không làm ảnh hưởng đến mặt bằng giá trên thị trường. Đây cũng là lý do giá sơ cấp vẫn neo cao dù sức mua chưa bùng nổ như kỳ vọng.

Nếu có sự điều chỉnh về giá, khu vực chịu tác động rõ nhất là thị trường thứ cấp. Theo VARS IRE, áp lực chủ yếu tập trung vào nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, mua ở vùng giá cao hoặc sở hữu những sản phẩm chưa tạo được dòng tiền.

Trong bối cảnh lãi suất không còn ở mức thấp như giai đoạn trước và biên độ tăng giá thu hẹp, việc nắm giữ tài sản chỉ để chờ tăng giá đang trở nên kém hiệu quả hơn. Điều này đồng nghĩa với việc thị trường sẽ chứng kiến sự phân hóa rõ nét giữa những tài sản có khả năng khai thác và những tài sản chỉ dựa vào kỳ vọng.

Diễn biến của thị trường cũng đặt ra yêu cầu điều chỉnh chính sách theo hướng chọn lọc hơn. Thay vì siết tín dụng đồng loạt, nhiều chuyên gia cho rằng cần phân bổ dòng vốn dựa trên chất lượng dự án, năng lực của chủ đầu tư và mục đích sử dụng vốn. Những dự án phục vụ nhu cầu ở thực cần được tạo điều kiện tiếp cận vốn, trong khi dòng tiền đầu cơ và tích trữ đất vẫn cần tiếp tục được kiểm soát để hạn chế các đợt sốt giá ảo.

Cùng với đó, việc rút ngắn thời gian xử lý thủ tục đầu tư, đất đai, quy hoạch, xây dựng và minh bạch cơ chế xác định tiền sử dụng đất được xem là giải pháp quan trọng để cải thiện nguồn cung.

Song song là các chính sách ưu tiên phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà cho thuê và nhà ở thương mại có mức giá phù hợp nhằm thu hẹp khoảng cách giữa nhu cầu thực và nguồn cung trên thị trường.

Có thể nói, nửa đầu năm 2026 không phải giai đoạn thị trường thiếu thanh khoản, mà là giai đoạn thị trường thay đổi tiêu chuẩn.

Dòng vốn vẫn ở trong thị trường, nhưng không còn chấp nhận trả cho những kỳ vọng thiếu cơ sở. Khi người mua ngày càng coi trọng giá trị sử dụng, khả năng khai thác và mức độ an toàn của tài sản, bất động sản cũng buộc phải quay về đúng bản chất của một kênh đầu tư dài hạn.

Đó không chỉ là một sự điều chỉnh của dòng tiền, mà có thể là bước khởi đầu cho một chu kỳ phát triển lành mạnh hơn, nơi chất lượng dự án quyết định thanh khoản, thay vì những "cơn sóng" tăng giá ngắn hạn.