Thị trường biệt thự, liền kề Hà Nội tiếp tục trầm lắng trong quý III/2026

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý III/2026 của Savills Việt Nam, Hà Nội ghi nhận khoảng 2.101 căn biệt thự, liền kề thuộc nguồn cung sơ cấp, tăng 5% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, có 378 căn được mở bán mới. Tuy nhiên, lượng giao dịch trong quý chỉ đạt 191 căn, tương ứng tỷ lệ hấp thụ 9%.

Tính chung 9 tháng, lượng giao dịch biệt thự, liền kề trên toàn thành phố chưa đạt 1.000 căn. Đây là mức giao dịch thấp hiếm thấy đối với phân khúc từng thu hút lượng lớn dòng tiền đầu tư tại Hà Nội. Kết quả này cho thấy sức cầu vẫn yếu, dù nguồn cung tiếp tục được bổ sung. Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Dịch vụ Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội cũng cho biết, thanh khoản biệt thự, liền kề tại Thủ đô hiện đã xuống mức thấp nhất trong vòng 10 năm trở lại đây. Tâm lý thận trọng của người mua trước những diễn biến quy hoạch cùng mặt bằng lãi suất cho vay neo cao là những yếu tố ảnh hưởng đến thanh khoản thị trường.

Điều đáng chú ý là sức mua suy yếu nhưng giá bán vẫn ở mức cao. Giá sơ cấp trung bình của phân khúc biệt thự, liền kề đạt khoảng 281 triệu đồng/m², trong khi giá thứ cấp tiếp tục tăng so với cùng kỳ năm trước.

Xét theo tổng giá trị sản phẩm, nhóm biệt thự, liền kề có giá từ 30 tỷ đồng trở lên chiếm tỷ trọng lớn nhất, với 44%. Nhóm giá từ 10-20 tỷ đồng chiếm 39%, còn nhóm 20-30 tỷ đồng chiếm 17%. Đặc biệt, từ năm 2025 đến nay, thị trường sơ cấp không còn sản phẩm có giá dưới 10 tỷ đồng.

Mặt bằng giá cao khiến khả năng tiếp cận phân khúc này ngày càng thu hẹp. Với giá trị mỗi căn lên tới hàng chục tỷ đồng, người mua phải cân nhắc kỹ hơn về năng lực tài chính, chi phí vay vốn và khả năng khai thác tài sản. Trong bối cảnh giao dịch chậm, kỳ vọng tăng giá cũng khó có thể thay thế những yếu tố thực chất như chất lượng sống, tiện ích và khả năng chuyển nhượng.

Theo Savills, trong 5 năm qua, giá nhà liền thổ tại Hà Nội tăng với tốc độ khác nhau tùy khu vực. Tại khu vực trung tâm, giá tăng khoảng 15% mỗi năm do quỹ đất hạn chế. Ở phía Đông, sau giai đoạn tăng nhanh từ năm 2017 đến 2022, tốc độ tăng giá hiện ổn định quanh mức 11% mỗi năm, cùng quá trình hoàn thiện hạ tầng và tiện ích.

Tại các khu vực phía Bắc, phía Tây và Tây Nam, giá tăng khoảng 15% mỗi năm, chủ yếu dựa trên kỳ vọng phát triển hạ tầng, dù tiện ích tại một số nơi chưa theo kịp. Trong khi đó, khu vực phía Nam và dọc sông Hồng ghi nhận tốc độ tăng khoảng 30% mỗi năm trong bối cảnh nhiều chủ đầu tư lớn tham gia thị trường.

Xu hướng mở bán trước khi hạ tầng hoàn thiện cũng đang diễn ra tại nhiều dự án. Các chủ đầu tư tập trung dọc tuyến metro số 5, khu vực lân cận Khu công nghệ cao Hòa Lạc và khu vực sân vận động VinFast - Trống Đồng, kỳ vọng đón đầu tiềm năng phát triển của những địa bàn này.

Tuy nhiên, giá bán dựa nhiều vào kỳ vọng tương lai cũng đặt ra yêu cầu thận trọng đối với người mua. Khi hạ tầng và tiện ích chưa hoàn thiện, giá trị sử dụng thực tế có thể chưa tương xứng với mức giá chào bán. Với người mua để đầu tư, thanh khoản thấp còn làm gia tăng rủi ro khi cần chuyển nhượng hoặc thu hồi vốn.

Trong 3 năm tới, nguồn cung biệt thự, liền kề Hà Nội dự kiến tiếp tục tăng khoảng 12% mỗi năm. Hơn 35.000 căn có thể được triển khai từ quý IV/2026 đến năm 2029, trên cơ sở kế hoạch phát triển nhà ở và kế hoạch thu hồi đất của thành phố.

Nguồn cung tăng trong khi sức cầu chưa phục hồi rõ rệt có thể tạo thêm áp lực lên thị trường. Khi người mua ngày càng cân nhắc kỹ về giá cả, lãi suất và giá trị sử dụng, khả năng hấp thụ sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào mức giá phù hợp và tiến độ hoàn thiện thực tế của dự án. Trong bối cảnh đó, giá biệt thự, liền kề có thể đi ngang hoặc điều chỉnh tại những khu vực mà mức giá đã vượt xa nhu cầu thực.