Thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê duy trì sức hút

Báo cáo thị trường quý III/2026 của Savills Việt Nam và Avison Young cho biết tổng nguồn cung căn hộ dịch vụ tại TP HCM duy trì từ 7.300 đến 7.900 căn. Riêng nhóm căn hộ dịch vụ hạng A (cao cấp) và B (trung cấp) đạt hơn 3.500 căn. Công suất cho thuê phục vụ chuyên gia nước ngoài và khách công tác lưu trú dài hạn đạt 82-85%.

Giá thuê trung bình phân khúc hạng A từ 40 đến 41 USD (khoảng 1 triệu đồng) một m2 mỗi tháng và hạng B đạt 22 USD (gần 560.000 đồng) một m2 mỗi tháng tùy vị trí.

Dữ liệu từ AirROI cũng ghi nhận tại TP HCM, giai đoạn tháng 8/2025 đến tháng 7/2026, toàn thành phố có 6.233 căn hộ kinh doanh lưu trú ngắn hạn trên nền tảng Airbnb. Giá thuê trung bình đạt 62 USD (khoảng 1,6 triệu đồng) mỗi đêm, công suất phòng bình quân ở mức 34% (có lúc cao điểm lên 70-80%), mang lại doanh thu khoảng 4.807 USD (120 triệu đồng) một năm cho mỗi căn. Các chủ nhà áp dụng chiến lược linh hoạt giá và nâng chất lượng phòng để tối ưu công suất, ghi nhận doanh thu thực tế cao hơn nhóm giữ giá cố định.

Nhóm chung cư cao cấp tại các phường trung tâm TP HCM như phường Sài Gòn, Thạnh Mỹ Tây, An Khánh, Hòa Hưng, Xóm Chiếu... có giá thuê căn một phòng ngủ từ 1,1 đến 1,5 triệu đồng một đêm (16-26 triệu đồng mỗi tháng). Căn hai phòng ngủ rộng 70-85 m2 giá 1,4-1,8 triệu đồng một đêm (25-33 triệu đồng mỗi tháng). Các căn 3-4 phòng ngủ có giá 2,2-3,8 triệu đồng một đêm, tương đương 40-70 triệu đồng mỗi tháng.

Lý giải sức hút của phân khúc căn hộ dịch vụ và căn hộ cho thuê ngắn hạn, các đơn vị nghiên cứu chỉ ra động lực từ sự tăng trưởng của khách quốc tế và đội ngũ chuyên gia nước ngoài.

Chuyên gia của Avison Young Việt Nam cho hay nguồn cầu căn hộ dịch vụ đang được củng cố bởi dòng vốn FDI sản xuất và sự đa dạng của khách quốc tế từ châu Âu, Ấn Độ, Singapore. Tại TP HCM, các căn hộ dịch vụ 2-3 phòng ngủ phục vụ chuyên gia đi cùng gia đình đạt hiệu suất khai thác cao. Cạnh tranh giữa căn hộ dịch vụ hiện tập trung vào chất lượng vận hành, hệ sinh thái chăm sóc sức khỏe (wellness) và tiêu chuẩn dịch vụ quốc tế thay vì điều chỉnh giá thuê.

Đồng quan điểm, các chuyên gia bộ phận nghiên cứu của Savills Việt Nam nhận định công suất thuê căn hộ dịch vụ tại TP HCM duy trì ở mức 85% nhờ lượng chuyên gia nước ngoài làm việc ổn định ở các trung tâm tài chính và khu công nghiệp.

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết, việc thành phố mở đường cho phép khai thác căn hộ lưu trú ngắn hạn, cùng các quy định rõ ràng tại dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đang tạo cơ hội tích cực cho thị trường cho thuê. Cụ thể, dự thảo Luật Nhà ở quy định cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở, trừ trường hợp cho thuê để ở hoặc lưu trú. Theo HoREA, quy định này bảo đảm quyền của chủ sở hữu trong việc cho thuê căn hộ ngắn hạn theo ngày, tuần và dài hạn theo tháng, năm.

Việc luật hóa rõ ràng sẽ giúp tăng số lượng cơ sở lưu trú du lịch, phục vụ mục tiêu đón 45-50 triệu lượt khách quốc tế, 160 triệu lượt khách nội địa và đảm bảo 1,5 triệu buồng lưu trú vào năm 2030, trước mắt là đáp ứng nhu cầu thuê phòng cho Tuần lễ cấp cao APEC 2027 tại Hà Nội, TP.HCM và Phú Quốc.