Thị trường căn hộ tại Hà Nội bắt đầu “giảm tốc”

Báo cáo quý I/2026 của Savills Việt Nam cho thấy thị trường căn hộ Thủ đô đang bước vào giai đoạn chững lại rõ rệt. Đáng chú ý, lượng căn hộ bán được trong quý I giảm 12% theo quý và giảm tới 40% theo năm. Điều này phản ánh sức mua suy yếu sau thời gian dài giá tăng nhanh.

Mặt bằng giá cũng bắt đầu “giảm tốc”. Giá bán sơ cấp trung bình khoảng 100 triệu đồng/m², giảm nhẹ theo quý. Trên thị trường thứ cấp, giá duy trì quanh mức 82 triệu đồng/m², gần như không biến động so với cuối năm 2025.

Theo chuyên gia của Savills Hà Nội, sự chững lại không chỉ mang tính chu kỳ ngắn hạn mà còn phản ánh sự thay đổi cấu trúc thị trường, đặc biệt là xu hướng dịch chuyển phát triển đô thị ra khu vực vùng ven.

Trong quý I/2026, tâm lý người mua trở nên thận trọng hơn khi các yếu tố vĩ mô còn nhiều bất định. Dù vậy, nguồn cung mới vẫn là động lực chính của giao dịch và đạt tỷ lệ hấp thụ cao hơn mức trung bình toàn thị trường.

Một xu hướng nổi bật là phần lớn dự án mở bán nằm ngoài Vành đai 3 - khu vực được hưởng lợi từ hạ tầng và có mức giá “dễ tiếp cận” hơn. Dự báo trong 9 tháng cuối năm, căn hộ hạng A và B sẽ chiếm ưu thế với khoảng 16.700 căn. Các tỉnh lân cận như Hưng Yên và Bắc Ninh được kỳ vọng hấp thụ nhu cầu nhà ở chưa được đáp ứng của Hà Nội.

Ở phân khúc biệt thự và nhà liền kề, nguồn cung tiếp tục tập trung tại các đại đô thị ngoại thành. Dù giao dịch ngắn hạn chững lại, giá sơ cấp vẫn tăng, phản ánh niềm tin dài hạn vào quá trình đô thị hóa.

Tương tự với báo cáo của Savills, báo cáo thị trường Bất động sản Việt Nam quý I/2026 của Bộ phận Nghiên cứu và Phát triển BHS Group (BHS R&D), thị trường nhà ở cao tầng Hà Nội đang sụt giảm nhẹ về cả nguồn cung và lượng giao dịch.

Nguồn cung sơ cấp trong quý đạt hơn 4,600 căn, giảm 7,7% so với quý trước và giảm 27% so với cùng kỳ năm ngoái. Lượng giao dịch ghi nhận gần 3.400 căn, tỷ lệ hấp thụ đạt 73,5%.

Về giá bán, giá chào bán nhà ở cao tầng tại Hà Nội đang neo cao, đơn giá trung bình chào bán mới quý 1/2026 tại thị trường Hà Nội đạt hơn 123 triệu/m². Như vậy, có thể thấy xu hướng giá chào bán mới quý 1/2026 so với quý 4/2025 gần như đi ngang, phản ánh mức giá tại thị trường đang neo cao nhưng khó tăng giá mạnh trong thời gian tới.