Thị trường chung cư đã tiệm cận "vùng đỉnh kỳ vọng"

Dữ liệu của OneHousing cho thấy, cuối năm ngoái, giá chung cư thứ cấp tại Hà Nội đạt khoảng 90 triệu đồng/m2, tăng hơn 7% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, những tín hiệu gần đây cho thấy động lực tăng giá nhanh của chung cư đang suy yếu.

Dự báo, giá căn hộ chuyển nhượng khó bứt phá trong năm 2026 và nhiều khả năng đi ngang. Nguyên nhân không nằm ở một yếu tố đơn lẻ, mà là sự hội tụ của ba biến số: Mặt bằng giá đã cao, nguồn cung mới tăng mạnh và tâm lý thị trường chuyển sang thận trọng.

Điều đáng chú ý hơn là nguồn cung mới và sắp bàn giao. Dự kiến năm nay, thị trường đón 35.000-40.000 căn hộ, tạo áp lực rõ rệt lên giá bán thứ cấp - vốn từng hưởng lợi từ tình trạng khan hiếm kéo dài.

Một chỉ báo quan trọng khác là thanh khoản. Dữ liệu của OneHousing cho thấy, trong quý IV năm ngoái, số giao dịch chung cư chuyển nhượng tại Hà Nội và vùng ven giảm 22%, xuống còn khoảng 9.500 giao dịch. Đây là lần đầu thị trường chững lại sau ba quý sôi động liên tiếp.

Những tín hiệu trên cho thấy, phân khúc chung cư - "đầu tàu" dẫn dắt thị trường thời gian qua - đang đảo chiều vai trò khi nguồn cung dồi dào hơn, giá bán không còn tăng nóng, tâm lý FOMO dần biến mất. Thị trường bắt đầu phân hóa theo chất lượng dự án, pháp lý và khả năng khai thác thực, thay vì tăng đồng loạt.

Điều này phản ánh một thực tế: Thị trường chung cư đã tiệm cận "vùng đỉnh kỳ vọng". Khi biên tăng giá không còn rộng, động cơ đầu cơ ngắn hạn sẽ suy giảm.

Ngoài ra, thị trường này còn đứng trước một thay đổi mang tính cấu trúc về quản lý. Đó là từ 1/3/2026, các sản phẩm bất động sản - từ nhà riêng lẻ, chung cư đến dự án sẽ được gắn mã định danh điện tử theo Nghị định 357. Khi dữ liệu được chuẩn hóa và truy xuất dễ dàng, thị trường sẽ vận hành gần hơn với giá trị thực, thay vì bị dẫn dắt bởi thông tin không đối xứng.

Với nhà đầu tư, "lướt sóng" không còn là chiến lược chủ đạo. Các chuyên gia dự báo khẩu vị đầu tư chung cư sẽ dịch chuyển sang trung và dài hạn, ưu tiên các dự án có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng và chủ đầu tư uy tín. Thay vì kỳ vọng tăng giá nhanh, nhà đầu tư sẽ tính toán nhiều hơn đến khả năng khai thác và giá trị bền vững.

Nhìn tổng thể, việc giá chung cư đi ngang trong năm 2026 không đồng nghĩa với suy thoái. Ngược lại, đây có thể là khoảng lặng cần thiết để thị trường điều chỉnh sau nhiều năm tăng nóng.

Khi kỳ vọng được hạ nhiệt, tín dụng được kiểm soát và minh bạch được nâng cao, thị trường chung cư có cơ hội quay về vai trò cốt lõi: Phục vụ nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn, thay vì là sân chơi của đầu cơ ngắn hạn.

Trong chu kỳ mới này, tăng trưởng sẽ chậm hơn, nhưng bền vững hơn và đó có thể là nền tảng cần thiết để thị trường bước vào giai đoạn phát triển lành mạnh tiếp theo.