Thị trường M&A bất động sản duy trì sức hút ổn định đối với nhà đầu tư nước ngoài

Theo các chuyên gia, đà tăng trưởng của thị trường đang dần hình thành theo hướng bền vững hơn, với trọng tâm là các dự án phát triển và chiến lược đầu tư dài hạn.

Theo nghiên cứu của Savills, trong quý III/2025, thị trường đầu tư bất động sản khu vực châu Á - Thái Bình Dương ghi nhận sự phục hồi không đồng đều, song tổng giá trị đầu tư toàn khu vực vẫn tăng 18% so với quý trước, đạt khoảng 35 tỷ USD.

Dòng vốn chủ yếu tập trung vào các thị trường lõi như Nhật Bản, Australia và Singapore, trong khi Trung Quốc tiếp tục đối mặt với tâm lý đầu tư thận trọng và khối lượng giao dịch sụt giảm mạnh.

Trong bối cảnh đó, Việt Nam nổi lên là điểm đến ngày càng được quan tâm nhờ nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, dòng vốn FDI tích cực và những cải cách pháp lý đang dần phát huy hiệu quả. Hoạt động M&A bất động sản tại Việt Nam trong năm 2025 diễn ra khá sôi động, với sự tham gia ngày càng rõ nét của các nhà đầu tư nước ngoài, dù giá trị công bố của nhiều thương vụ còn ở mức khiêm tốn.

Theo Savills, điều này xuất phát từ sự thay đổi chiến lược đầu tư, khi phần lớn M&A tập trung vào các dự án phát triển thay vì tài sản đang vận hành do nguồn cung tài sản tạo dòng tiền còn hạn chế. Hoạt động M&A được thúc đẩy trong hai năm gần đây nhờ thị trường thích ứng dần với Luật Đất đai mới cùng Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi.

Thời gian qua, mua bán sáp nhập bất động sản liên quan đến khối ngoại lộ diện nhiều thương vụ lớn, chủ yếu đến từ nhà đầu tư châu Á. Đơn cử, UOA Group, tập đoàn bất động sản lớn của Malaysia, đã chi 68 triệu USD (khoảng 1.700 tỷ đồng) để sở hữu quỹ đất 'vàng' tại phường Tân Định, TP HCM. Một nhà đầu tư khác đến từ Malaysia là Skyworld cũng chi khoảng 34 triệu USD để mua lại quỹ đất hơn 9.400 m2 ở khu vực phường Lái Thiêu. Doanh nghiệp có kế hoạch xây chung cư cao cấp 40 tầng với hơn 1.200 sản phẩm.

Tại diễn đàn về mua bán sáp nhập mới đây, đại diện Gamuda Land Việt Nam cho biết đơn vị đã hoàn tất 6 thương vụ mua bán sáp nhập (M&A) thông qua hợp tác hoặc nhận chuyển nhượng dự án từ các doanh nghiệp địa phương. Hồi tháng 5, doanh nghiệp mua thêm quỹ đất ở Hải Phòng để xây chung cư đồng thời mở rộng tìm kiếm quỹ đất sạch tại Đồng Nai, Tây Ninh và Hưng Yên. Đến nay, đại gia đến từ Malaysia đã đầu tư hơn 5 tỷ USD và dự kiến rót thêm hàng tỷ USD vào Việt Nam.

Bên cạnh các nhà đầu tư ngoại, thị trường M&A bất động sản còn chứng kiến nhiều thương vụ quy mô lớn từ nhóm trong nước, tập trung vào nhà ở cao cấp, khu đô thị, nghỉ dưỡng và bất động sản công nghiệp. Một số thương vụ nổi bật như CapitaLand Tower bỏ ra gần 685 triệu USD mua lại khu phức hợp số 2, quy mô 154 ha tại dự án khu đô thị lấn biển Cần Giờ từ Công ty cổ phần đô thị du lịch Cần Giờ. Trong khi đó SonKim Land hoàn tất thâu tóm khu đất vàng gần 10 ha trên trục Mai Chí Thọ - nơi từng triển khai dự án Saigon Broadway do Novaland làm chủ đầu tư.

Ở phân khúc nghỉ dưỡng, hai công ty liên quan đến MIK Group đã mua gần 99 triệu cổ phiếu VCR, trở thành cổ đông lớn của chủ đầu tư dự án Cát Bà Amatina. Đây là dự án trọng điểm của Vinaconex ITC từ khi lên sàn vào năm 2010 nhưng vẫn trong trạng thái đình trệ sau nhiều năm.

Savills nhận định, với nhu cầu nhà ở lớn, tốc độ đô thị hóa cao và hạ tầng ngày càng hoàn thiện, bất động sản vẫn là lĩnh vực quan trọng trong tổng giá trị M&A. Dù thị trường cần thêm thời gian để chính sách mới phản ánh rõ vào quy mô giao dịch, Việt Nam được kỳ vọng sẽ thu hút các dòng vốn tổ chức lớn trong trung và dài hạn.

Tiếp nối đà khởi sắc từ 2025, các chuyên gia cho rằng triển vọng M&A bất động sản 2026 khá tích cực, nhờ loạt động lực quan trọng như việc cải tiến Luật Đất đai và thủ tục đầu tư, thị trường trái phiếu minh bạch hơn cùng làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng tiếp tục kéo dòng vốn vào vật liệu, công nghiệp và sản xuất xuất khẩu.

Công ty kiểm toán KPMG Việt Nam dự báo dòng vốn ngoại duy trì sự hiện diện mạnh mẽ, đặc biệt từ Singapore, Nhật Bản, Mỹ và Hàn Quốc - nhóm dẫn dắt nhiều thương vụ lớn nhất trong năm qua. Các thương vụ lớn có thể tiếp tục tập trung vào bất động sản, vật liệu, tài chính và y tế. Một số thương vụ trị giá 1-1,5 tỷ USD đang trong giai đoạn hoàn tất, dự kiến tạo cú hích mới cho giai đoạn 2026-2027.