Thị trường nhà liền thổ Hà Nội ghi nhận mức độ suy giảm khá rõ nét

Theo báo cáo của Cushman & Wakefield Việt Nam, trong 6 tháng đầu năm 2026, thị trường nhà liền thổ Hà Nội ghi nhận gần 500 căn mở bán mới. Riêng quý II, nguồn cung đạt khoảng 289 sản phẩm, tăng 26% so với quý trước nhưng giảm tới 87% so với cùng kỳ năm 2025.

Mức giảm mạnh theo năm chủ yếu do nguồn cung nửa đầu năm nay phần lớn đến từ các dự án quy mô nhỏ, trong khi thị trường vắng bóng những đại dự án khu đô thị tích hợp từng tạo nguồn cung lớn trong cùng kỳ năm trước.

Về không gian phát triển, khu vực ngoại thành tiếp tục chiếm ưu thế, đóng góp khoảng 82% tổng nguồn cung mới trong quý II, trong khi khu vực trung tâm duy trì tỷ trọng hạn chế.

Xu hướng này phù hợp với định hướng phát triển Hà Nội theo mô hình đa cực, đa trung tâm, với các cực tăng trưởng và trung tâm đô thị mới được hình thành bên ngoài khu vực lõi. Lợi thế về quỹ đất cùng sự phát triển của hệ thống hạ tầng đang tạo điều kiện để nguồn cung nhà liền thổ tiếp tục dịch chuyển ra các khu vực ngoại thành.

Trong quý II, thanh khoản thị trường cũng giảm mạnh. Hà Nội ghi nhận hơn 170 giao dịch, giảm 60% so với quý trước và tới 92% so với cùng kỳ năm 2025. Tính chung 6 tháng đầu năm, thị trường có hơn 600 giao dịch, trong đó phần lớn tập trung tại các khu đô thị tích hợp có hạ tầng và hệ thống tiện ích đồng bộ.

Diễn biến này cho thấy tâm lý thận trọng ngày càng rõ nét của người mua và nhà đầu tư đối với phân khúc tài sản có giá trị lớn. Trong bối cảnh kinh tế và địa chính trị toàn cầu còn nhiều biến động, dòng tiền có xu hướng chậm lại và nhà đầu tư tạm hoãn quyết định xuống tiền để theo dõi thêm các yếu tố có thể tác động trực tiếp đến thị trường.

Đáng chú ý là diễn biến lãi suất cho vay và định hướng quy hoạch đô thị mới của Hà Nội, đặc biệt kế hoạch phát triển theo mô hình đa cực với các trung tâm đô thị mới. Đây được xem là những yếu tố có thể tác động đến giá trị và khả năng khai thác của bất động sản tại từng khu vực.

Cùng với thanh khoản suy giảm, giá bán sơ cấp nhà liền thổ cũng có sự điều chỉnh. Trong quý II/2026, giá bán sơ cấp trung bình đạt khoảng 9.202 USD/m², giảm 6% theo quý và 12% so với cùng kỳ năm trước.

Theo Cushman & Wakefield, nguyên nhân chủ yếu đến từ sự thay đổi cơ cấu nguồn cung khi khoảng 82% sản phẩm mới nằm tại các khu vực ngoại thành như Hoài Đức, Thường Tín, Thạch Thất, Gia Lâm và Phúc Thọ. Mặt bằng giá tại những khu vực này thấp hơn so với khu vực trung tâm, qua đó kéo giá bán trung bình toàn thị trường đi xuống.

Trong trung hạn, xu hướng dịch chuyển nguồn cung ra ngoại thành được dự báo tiếp tục rõ nét. Giai đoạn 2026-2028, khu vực này dự kiến chiếm khoảng 72% tổng nguồn cung nhà liền thổ của Hà Nội.

Sự dịch chuyển này được hỗ trợ bởi quỹ đất còn tương đối lớn và quá trình hoàn thiện hạ tầng giao thông, với các dự án như Vành đai 4, Vành đai 5, các cầu vượt sông Hồng và những tuyến đường sắt đô thị kết nối khu vực lõi với các đô thị vệ tinh.

Trong bối cảnh đó, thị trường được dự báo sẽ phân hóa rõ hơn giữa các khu vực và loại hình sản phẩm. Dòng tiền nhiều khả năng không biến mất mà chuyển sang trạng thái chọn lọc, ưu tiên những dự án có quy hoạch bài bản, pháp lý minh bạch, hạ tầng và tiện ích đồng bộ, đồng thời có khả năng tạo giá trị và khai thác bền vững trong dài hạn.

Nếu nguồn cung tiếp tục mở rộng tại các khu vực ngoại thành, nhu cầu cũng có thể từng bước dịch chuyển theo hướng cân bằng hơn giữa mục tiêu đầu tư và nhu cầu ở thực. Đây sẽ là yếu tố quan trọng quyết định khả năng phục hồi thanh khoản của phân khúc nhà liền thổ Hà Nội trong thời gian tới.