Thị trường nhà ở Hà Nội: Căn hộ bứt phá, giao dịch thổ cư giảm trong quý III/2025

Theo One Mount Group, quý III/2025, tổng lượng giao dịch bất động sản tại Hà Nội đạt khoảng 29.100, tăng 1% so với quý trước nhưng giảm gần 9% so với cùng kỳ năm trước.

Phân khúc căn hộ dẫn đầu với 20.800 giao dịch - mức cao nhất trong hai năm gần đây. Ngược lại, nhà thổ cư chỉ đạt 6.100 giao dịch, giảm 35% so với quý II/2025 và gần 40% so với cùng kỳ năm ngoái.

Sự chênh lệch này phản ánh rõ xu hướng thay đổi hành vi người mua. Trước đây, sở hữu đất nền được coi là cách tích lũy tài sản an toàn. Nhưng nay, nhóm khách hàng trẻ, đặc biệt có thu nhập trung bình và cao, ưu tiên không gian sống hiện đại, tiện nghi đồng bộ và quản lý chuyên nghiệp. Căn hộ cao tầng trở thành lựa chọn phổ biến, vừa phù hợp lối sống hiện đại, vừa dễ tiếp cận về tài chính.

Hai đại đô thị Vinhomes Ocean Park (khu đông) và Vinhomes Smart City (khu tây) tiếp tục dẫn đầu lượng giao dịch. Ocean Park đạt khoảng 3.200 giao dịch thứ cấp, chiếm 80% tổng lượng giao dịch khu đông, trong khi Smart City đạt 1.500 giao dịch, tương đương 30% khu tây. Các phân khu sắp bàn giao như Metropolitan, Masteri Lakeside, Sola Park trở thành tâm điểm nhờ tiến độ hoàn thiện nhanh và giá bán vẫn thấp hơn mặt bằng chung khu vực.

Trái ngược với căn hộ, nhà thổ cư gặp khó. Lượng giao dịch trung bình theo quý trong năm 2025 cũng quay về mức tương đương năm 2023. So với cùng kỳ năm ngoái, thị trường giảm 39%, chủ yếu do giá tiếp tục tăng - mức tăng trung bình 28% trong năm 2025 khiến phân khúc này ngày càng khó tiếp cận đối với người mua.

Theo ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group, về khu vực, khu Tây tiếp tục dẫn đầu thị phần với 34% và khoảng 2.100 giao dịch (giảm 36% theo quý, giảm 44% theo năm). Khu Đông đứng thứ hai, chiếm 26% lượng giao dịch, đạt khoảng 1.600 giao dịch (giảm 38% theo quý, giảm 49% theo năm). Khu trung tâm và nội thành đạt khoảng 1.200 giao dịch, ghi nhận mức giảm theo năm thấp nhất, giảm 29%. Số lượng giao dịch giảm ở tất cả các khu vực do đơn giá trung bình tiếp tục tăng 22 - 37% trong năm 2025.

Trong quý III/2025, 12 phường có lượng giao dịch nhiều nhất gồm 4 phường thuộc khu Đông, 3 phường thuộc khu Tây và 5 phường thuộc khu trung tâm và nội thành. Tổng lượng giao dịch tại các phường này chiếm khoảng 50% toàn thị trường Hà Nội.

Tại khu Đông, phường Bồ Đề và phường Long Biên dẫn đầu với khoảng 400 và 360 giao dịch nhờ hưởng lợi từ các dự án hạ tầng khởi công trong quý III và hệ thống tiện ích phát triển. Tại khu Tây, phường Yên Nghĩa và Hà Đông có lượng giao dịch cao nhất do mức giá hợp lý và hưởng lợi từ các dự án giao thông trong khu vực. Tại khu rrung tâm và nội thành, các phường ghi nhận lượng giao dịch tích cực nhờ lực cầu tốt từ tâm lý sở hữu đất lõi đô thị và nhu cầu ở thực cao.

Dự báo thị trường thổ cư 2026, giao dịch dự kiến phục hồi, tăng nhẹ 9% so với năm 2025. Lãi suất duy trì thấp sẽ thúc đẩy nhu cầu vay vốn của người mua nhà.

Tuy nhiên, tình hình thế giới nhiều biến động khó lường, tiềm ẩn rủi ro cho tăng trưởng kinh tế của Việt Nam. Các chính sách kiểm soát giá có thể khiến nhà đầu tư chuyển hướng sang các loại hình đầu tư khác. Đáng chú ý, giá bán thổ cư liên tục tăng khiến người mua khó tiếp cận thị trường.