Trong hai năm qua, bất động sản văn phòng cũng không tránh khỏi những tác động tiêu cực do dịch COVID-19. Về lực cầu, dưới sự chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Việt Nam phấn đấu đến năm 2020 có 1 triệu doanh nghiệp nhưng hiện nay mới có khoảng 800 ngàn doanh nghiệp chính thức được cấp phép hoạt động.

Mặt khác, theo tính toán của Hiệp hội Môi giới bất động sản, hàng năm cả nước có trên khoảng 150.000 doanh nghiệp mới được hình thành. Trong hai năm 2020 và 2021, rất nhiều doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn nên bị giải thể nhưng số lượng doanh nghiệp mới thành lập cũng gần như tương đương. Đây chính là đối tượng cần sử dụng văn phòng.

Hiện nay, Hà Nội cũng có gần 200.000 doanh nghiệp, nhiều chi nhánh, nhiều văn phòng đại diện của các hãng của các doanh nghiệp của các tỉnh khác cũng hoạt động trên địa bàn Thủ đô. Nhu cầu của các đơn vị này tối thiểu cũng phải đạt trên 10 triệu m2 sàn.

Tuy nhiên hiện nay văn phòng chính thức có ở trên thị trường Hà Nội mới đạt khoảng 200 dự án và mới cung ứng ra thị trường khoảng 3-4 triệu m2 sàn văn phòng. Số lượng để đáp ứng cho nhu cầu vẫn còn đang khá nhỏ. Nhiều doanh nghiệp nhỏ và vừa phải lựa chọn những phân khúc văn phòng rẻ hơn tức là ra những nhà dân hoặc các phần thương mại của các tòa nhà chung cư....

Hiện trạng của cung và cầu bất động sản văn phòng vẫn đang có sự chênh lệch. Nguồn cung chưa đáp ứng được nhu cầu, nhất là phân khúc văn phòng hạng A. Cụ thể như tại TP.HCM và Hà Nội là hai nơi có nhiều doanh nghiệp hoạt động nhất thì đều có tính tương đồng để cho thấy vẫn còn đang thiếu khá nhiều nhu cầu trong phân khúc bất động sản bán lẻ, trong đó có phân khúc văn phòng bán lẻ cho các doanh nghiệp.

Trong thời gian tới, xu hướng văn phòng sẽ dịch chuyển ra ngoài trung tâm. Một trong những nguyên nhân là do quỹ đất trong trung tâm đã hạn hẹp ngay cả với chung cư hay văn phòng. Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư cũng có xu hướng đầu tư văn phòng ra ngoài trung tâm, giảm chi phí đầu tư và vận hành… Ngoài ra, hệ thống giao thông với cung đường khoảng 10 km đi lại dễ dàng và không còn khó khăn như trước đây.

Chia sẻ quan điểm về xu hướng dịch chuyển ra khu vực ngoài trung tâm, bà Từ Thị Hồng An, Giám đốc Cho thuê thương mại Savills Việt Nam, cho biết, có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến xu hướng chuyển dịch ra khu vực ngoài trung tâm. Đối diện với nguồn cung sơ cấp hạn chế kéo dài hơn 5 năm nay, thị trường đã giải quyết sự thiếu hụt bằng nguồn cung thứ cấp. Ngoài ra, một yếu tố nữa thúc đẩy xu hướng này chính là chất lượng của các tòa nhà ngoài trung tâm đang ngày càng vượt trội so với những dự án cũ trong khu vực, hoặc ngày càng tương đồng với các khu vực trung tâm, cộng với giá thuê vừa phải, sự thu hút dành cho các dự án này ngày càng tăng lên.

Yếu tố thứ ba tác động đến xu hướng này chính là nguồn cầu luôn có sẵn cho thị trường văn phòng, và có một sự dịch chuyển về cơ cấu khách thuê. Trước đây, khi nhóm đối tượng khách hàng chính của thị trường văn phòng như bất động sản, tài chính, ngân hàng, giáo dục, … luôn cần có sự tiện lợi trong giao thương, thì vị trí tại khu trung tâm luôn là một yếu tố tiên quyết đối với họ.

Tuy nhiên, khi có sự chuyển đổi về cơ cấu do dịch bệnh, như một chuyển biến tất yếu của thị trường, rất nhiều khách thuê đã chuyển dịch vụ của mình sang nền tảng kỹ thuật số, fintech, IT… khiến nhóm đối tượng khách này ngày càng tăng.

Về mặt bằng chung, do dịch bệnh COVID nên các ngành nghề sẽ bị tác động, ảnh hưởng. Tuy nhiên, vẫn có những ngành tiếp tục phát triển. Thực tế với những tòa nhà mà chúng tôi quản lý, vào quý 2 và đầu quý 3/2021, lượng khách hàng và các đơn vị thanh lý mặt bằng rất nhiều. Tuy nhiên, từ cuối quý 3 và trong 1 tháng trở lại đây, lượng hợp đồng thuê chốt lại khá lớn. Đây là một tín hiệu mừng với doanh nghiệp như Intracom cũng như phân khúc văn phòng cho thuê.

Đối với những khách hàng có nhu cầu thuê văn phòng ra bên ngoài không chỉ tập trung vào những đơn vị giảm diện tích thuê hay những doanh nghiệp Việt Nam mà cả doanh nghiệp nước ngoài. Bởi thực tế từ những tòa văn phòng chúng tôi đang quản lý (phần lớn đầu tư vào tòa nhà hạng B có vị trí ở ngoài trung tâm) đã ghi nhận nhiều khách hàng nước ngoài đến thuê với lượng chốt đơn khá lớn. Theo tôi, trong thời gian tới, xu hướng đầu tư sẽ chuyển sang các vị trí ngoài trung tâm

Ở Hà Nội, tổng nguồn cung thị trường văn phòng đang đạt mức trung bình khoảng 1,8 triệu m2 sàn. Mức độ hấp thu thị trường của phân khúc này đang đạt trên 90%. Đây là tỷ lệ hấp thu trung bình khá tốt so với các hạng mục bất động sản khác trên thị trường.

Tuy nhiên, nguồn cung thị trường đang trải không đồng đều, trong đó chủ yếu tập trung ở ba khu vực chính. Khu vực Hoàn Kiếm vẫn đang là các dự án phát triển từ cách đây 25 năm khi bắt đầu có các dự án tòa nhà văn phòng được xây dựng chuyên nghiệp ở Hà Nội. Trong vòng 5 năm tới, chỉ ghi nhận khoảng gần 30.000 m2 sàn văn phòng được mở ra.

Trong khi đó, nguồn cung trong tương lai đa phần sẽ tập trung ở Starlake (Tây Hồ). Sẽ có khoảng 300.000 m2 sàn văn phòng chủ yếu ở phân khúc hạng A và B tập trung ở khu vực này. Phía Tây Hà Nội đang được đánh giá có tốc độ phát triển nhanh nhất trong số các khu vực ở Hà Nội tại thời điểm này. Các tòa nhà hạng A xây dựng được áp dụng các công nghệ xây dựng tốt, tiên tiến hơn.

Về nguồn cầu, từ khi dịch COVID-19 diễn ra, nhiều doanh nghiệp phải thu nhỏ diện tích văn phòng, thậm chí phải đóng cửa. Tuy nhiên, vẫn có những mảng ngành nghề, dịch vụ kinh doanh đang tiếp tục gia tăng phát triển. Trong số đó, mảng công nghệ thông tin, sản xuất ghi nhận có tốc độ phát triển kinh tế tốt nhất trong 2 năm trở lại đây, kéo theo nguồn cầu văn phòng dịch vụ.

Về giá thuê, khu vực Hoàn Kiếm đang đạt giá thuê cao nhất 40-45 USD/m2 đối với văn phòng hạng A. Cùng phân khúc này ở khu vực Ba Đình, Đống Đa, giá đang ở mức 35 USD/m2, còn ở phía Tây Hà Nội chỉ 22-25 USD/m2.

Tuy nhiên, chất lượng của các văn phòng hạng A ở phía Tây Hà Nội được xây dựng sau, áp dụng các công nghệ, tiêu chuẩn kỹ thuật tiên tiến, đáp ứng yêu cầu của những khách thuê, đặc biệt trong mảng sản xuất và công nghệ thông tin. Đây là những lợi thế giúp các tòa nhà xây dựng sau, phát triển ở khu vực mới như Cầu Giấy, Mỹ Đình có thể cạnh tranh tốt với các tòa nhà văn phòng khác

Trong thời gian dịch bệnh xảy ra, các hoạt động sản xuất kinh doanh của nhiều doanh nghiệp bị ảnh hưởng khiến doanh thu sụt giảm, nên nhu cầu về sử dụng mặt bằng văn phòng cũng thay đổi rất nhiều. Đặc biệt xu hướng doanh nghiệp sẽ thu hẹp phạm vi diện tích thuê văn phòng nhằm tiết kiệm chi phí, hoặc dịch chuyển văn phòng sang các khu vực khác, nhất là với một số doanh nghiệp bị ảnh hưởng rất nặng nề do đại dịch COVID-19.

Tuy nhiên, thực tế vẫn có một số ngành nghề gần như không bị ảnh hưởng, thậm chí còn gia tăng, như: công nghệ thông tin, sản xuất, mảng ngân hàng, tài chính, bảo hiểm... Đây chính là thời điểm để họ có cơ hội lựa chọn mặt bằng tốt hơn, với diện tích thuê ở các tòa nhà hạng A đạt tiêu chuẩn.

Ngược lại, với nhiều doanh nghiệp bị ảnh hưởng bởi đại dịch, xu hướng là đang dịch chuyển văn phòng sang các khu vực khác, từ văn phòng hạng A sang hạng B hoặc C, hoặc từ Hoàn Kiếm sang Ba Đình, Đống Đa hoặc Cầu Giấy….

Mặc dù quý 3 vừa rồi, chúng ta đang giãn cách xã hội hoàn toàn và các giao dịch vẫn có, thậm chí rất nhiều giao dịch thành công, nhưng chúng tôi nhận thấy rất rõ ràng là nhu cầu sử dụng mặt bằng của khách hàng đã thay đổi.

Nhiều doanh nghiệp đã cơ cấu lại cách thức sử dụng, xem xét về việc sử dụng mặt bằng cho hiệu quả, xu hướng dịch chuyển sang văn phòng làm việc mở hoặc văn phòng co–working, những bộ phận nào cần thiết phải đến văn phòng thì sẽ có vị trí ngồi cố định, linh hoạt với những vị trí có thể làm việc từ xa. Như vậy vừa tiết kiệm chi phí cho doanh nghiệp, đồng thời nhân viên cũng rất thuận lợi trong việc họ có thể làm việc mọi lúc mọi nơi.

Sau đại dịch, chúng tôi dự báo sẽ có ba xu hướng văn phòng mà khách hàng quan tâm nhiều. Thứ nhất là văn phòng truyền thống, thứ hai là văn phòng kết hợp nhà ở (officetel), thứ ba là văn phòng mở (co- working).

Thị trường văn phòng Việt Nam phát triển trong 15 năm đầu là văn phòng truyền thống, 5-6 năm vừa qua một xu thế mới là văn phòng ảo, đặc biệt Coworking rất phát triển, một loạt thương hiệu xuất hiện tại Việt Nam và lớn mạnh nhanh.

Tại Việt Nam, văn phòng truyền thống phổ biến, nhưng văn phòng ảo đang dần dần thay thế và tốc độ phát triển mạnh mẽ. 5 năm tới, xu hướng ưu thế là văn phòng ảo, Coworking space, đặc biệt là mô hình mới Officetel vừa ở vừa làm việc thay vì chỉ có làm việc không.

Thời gian COVIDvừa qua, mô hình này rất bắt kịp với thị trường, nhiều người làm việc từ nhà nên văn phòng này đang hợp với xu hướng đặc biệt trong bối cảnh hiện nay.

Nếu nhìn lịch sử, các văn phòng cạnh tranh nhau bằng vị trí nhưng hiện tại còn cạnh tranh bằng thiết kế, trang thiết bị cũng như tiện ích của văn phòng, đặc biệt là thời công nghệ 4.0 thì trang thiết bị về văn phòng như đường truyền đường cáp đóng vai trò quan trọng.

Xu hướng Startup tại Việt Nam đang bắt nhịp với thế giới, họ khởi nghiệp nên cần văn phòng có trang thiết bị internet tốc độ cao, thu hút giới công nghệ. Với văn phòng startup trẻ họ cũng chú trọng tới tiện ích như yoga trong văn phòng, bếp, khu vực cà phê hay khu vực sinh hoạt chung.