Thị trường văn phòng Hà Nội bước vào giai đoạn phát triển mới

Thị trường văn phòng Hà Nội phát triển đa cực và tập trung vào chất lượng

Theo báo cáo của Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường văn phòng Hà Nội đã tăng trưởng mạnh trong 10 năm qua, với tổng nguồn cung tăng khoảng 160%, đạt gần 1,74 triệu m² vào năm 2025.

Đáng chú ý, phân khúc hạng A đóng vai trò dẫn dắt, tăng trưởng nhanh hơn so với hạng B và mở rộng đáng kể lựa chọn cho khách thuê ở phân khúc cao cấp. Tuy nhiên, xét trong khu vực châu Á - Thái Bình Dương, quy mô nguồn cung hạng A của Hà Nội vẫn thuộc nhóm thấp, trong khi giá thuê lại nằm trong nhóm cao.

Điều này cho thấy thị trường vẫn tương đối hạn chế về nguồn cung cao cấp nếu so với mặt bằng khu vực, nhưng vẫn tiếp tục thu hút nhu cầu từ các khách thuê đang tìm kiếm không gian làm việc chất lượng cao hơn, hiệu quả hơn và sẵn sàng cho tương lai.

Ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc bộ phận cho thuê, Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định thị trường văn phòng Hà Nội không còn được định nghĩa đơn thuần bởi sự mở rộng về quy mô, mà là sự thay đổi rõ rệt trong những yếu tố mà khách thuê coi trọng. Bởi khách thuê ngày càng chọn lọc kỹ hơn, ưu tiên chất lượng, hiệu quả vận hành, chiến lược vị trí và tiêu chuẩn ESG. Điều này đang làm thay đổi quyết định thuê trên toàn thị trường.

Đặc biệt, đại diện Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng một xu hướng cấu trúc quan trọng hiện nay là nguồn cung văn phòng đang dịch chuyển ra ngoài trung tâm. Cụ thể, trong khi Hoàn Kiếm vẫn giữ vai trò là khu CBD (trung tâm kinh doanh, tài chính và thương mại sầm uất nhất của một thành phố) truyền thống của Hà Nội, thì nguồn cung văn phòng đã phân bổ rộng hơn trên nhiều phường, bao gồm: Ba Đình, Đống Đa, Cầu Giấy và Tây Hồ.

Ngoài ra, diễn biến gần đây của thị trường cũng phản ánh xu hướng ưu tiên chất lượng rất rõ nét. Trước năm 2021, phần lớn các tòa nhà văn phòng tại Hà Nội đều duy trì tỷ lệ lấp đầy trên 80%. Tuy nhiên, kể từ đó, tỷ lệ lấp đầy đã điều chỉnh sau khi thị trường đón nhận một lượng lớn nguồn cung mới với quy mô tăng khoảng 40% trong vòng 5 năm qua. 

Trong bối cảnh đó, các tòa nhà hạng A vẫn giữ được sức hút và khả năng chống chịu tốt, còn phân khúc hạng B gặp khó khăn hơn trong thu hút khách thuê. Đến năm 2025, giá thuê văn phòng hạng A đạt khoảng 31,85 USD/m2/tháng, cao hơn đáng kể so với mức 20,85 USD/m2/tháng của hạng B.

Một chuyển biến đáng chú ý khác là sự gia tăng của nguồn cung văn phòng đạt chứng nhận xanh. Các chứng nhận mới và hoạt động nâng cấp trên khắp Hà Nội đang từng bước nâng kỳ vọng của thị trường, đồng thời tạo áp lực để các tài sản cũ duy trì sức cạnh tranh thông qua cải tạo và tái định vị. Các tòa nhà đạt chứng nhận LEED và EDGE ngày càng xuất hiện rõ nét hơn trên thị trường, củng cố vai trò ngày càng quan trọng của yếu tố bền vững và hiệu suất tòa nhà trong quá trình ra quyết định của khách thuê.

Nhu cầu tiếp tục được dẫn dắt bởi các lĩnh vực cốt lõi như công nghệ thông tin, ngân hàng - tài chính và sản xuất. Riêng tại Hà Nội, nhu cầu từ nhóm khách thuê liên quan đến lĩnh vực sản xuất ghi nhận diễn biến tích cực, đồng thời thành phố cũng ngày càng nổi lên như một điểm đến mở rộng hấp dẫn cho các doanh nghiệp tìm kiếm mặt sàn lớn hơn, chi phí thuê cạnh tranh hơn và các dự án hạng A mới có chất lượng cao hơn.

Hà Nội được dự báo sẽ đón làn sóng nguồn cung văn phòng lớn trong 3–5 năm tới, với hơn 120.000 m² diện tích mới mỗi năm, chủ yếu đến từ các dự án hạng A nằm ngoài khu trung tâm truyền thống. Với lợi thế chi phí thuê cạnh tranh so với các thị trường trong khu vực, cùng nguồn cung chất lượng cao đang gia tăng, Hà Nội ngày càng trở thành điểm đến hấp dẫn đối với các doanh nghiệp có kế hoạch mở rộng và phát triển dài hạn tại Việt Nam.

Trong bối cảnh đó, nhu cầu thuê văn phòng vẫn duy trì tích cực nhưng ngày càng mang tính chọn lọc, khi khách thuê ưu tiên những không gian làm việc hiện đại, tối ưu vận hành và nâng cao trải nghiệm người dùng. Xu hướng này đang thúc đẩy sự hình thành các cụm văn phòng mới gắn với hạ tầng đồng bộ và các khu đô thị ngoài trung tâm, trong khi khu vực lõi đô thị tiếp tục giữ vai trò là nơi đặt trụ sở và các hoạt động có giá trị cao.

Việc mở rộng ra ngoài trung tâm không còn đơn thuần là giải pháp tiết giảm chi phí, mà đã trở thành quyết định mang tính chiến lược của doanh nghiệp, dựa trên các yếu tố như hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện, khả năng tiếp cận nguồn nhân lực và hệ sinh thái tiện ích phục vụ vận hành.