Tín dụng bất động sản tăng mạnh, dòng tiền dồn vào nhà ở

Dòng tiền tín dụng vào bất động sản đang có sự dịch chuyển rõ nét, với quy mô và tốc độ tăng trưởng đáng chú ý ngay từ đầu năm 2026. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tính đến ngày 28/02/2026, tổng dư nợ tín dụng phục vụ hoạt động kinh doanh bất động sản đã chạm mức 2,235 triệu tỷ đồng, tăng 11,7% so với quý 4/2025 và bật tăng tới 43% so với cùng kỳ năm trước.

Nếu bóc tách theo từng phân khúc, vốn tín dụng tiếp tục “neo” mạnh vào nhóm phát triển đô thị và nhà ở. Cụ thể, các dự án khu đô thị và nhà ở đang ghi nhận dư nợ 783.940 tỷ đồng - mức cao nhất trong các nhóm.

Các mảng còn lại phân bổ khá rải rác: văn phòng cho thuê đạt 70.547 tỷ đồng; khu công nghiệp, khu chế xuất đạt 139.095 tỷ đồng; du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng đạt 84.281 tỷ đồng; trong khi nhà hàng, khách sạn dừng ở 77.442 tỷ đồng.

Trong đó, nhóm tín dụng phục vụ nhu cầu giao dịch cũng ghi nhận mức tăng đáng kể. Cho vay mua quyền sử dụng đất đạt khoảng 255.352 tỷ đồng, trong khi cho vay xây dựng, sửa chữa nhà để bán hoặc cho thuê đạt 157.970 tỷ đồng.

Ngoài ra, khoản mục “đầu tư kinh doanh bất động sản khác” lên tới 666.678 tỷ đồng, phản ánh dòng vốn vẫn đang chảy vào nhiều hoạt động ngoài các dự án phát triển truyền thống.

Xét về tỷ trọng, riêng tín dụng dành cho khu đô thị và nhà ở chiếm khoảng 35% tổng dư nợ toàn ngành, đồng thời tăng 24,1% so với quý IV/2025. Điều này phản ánh xu hướng ưu tiên vốn vào các dự án có khả năng triển khai nhanh, thanh khoản tốt và sớm tạo nguồn thu.

Trước thực trạng tín dụng tăng trưởng mạnh, định hướng điều hành của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam tiếp tục theo hướng linh hoạt, kiểm soát rủi ro thay vì siết chặt toàn diện. Ngân hàng Nhà nước nhiều lần khẳng định không áp dụng các biện pháp hạn chế tín dụng bất động sản một cách cực đoan, mà sẽ phân loại theo từng phân khúc cụ thể.

Theo đó, dòng vốn được khuyến khích tập trung vào các dự án nhà ở phục vụ nhu cầu thực, đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp. Đây được xem là hướng đi nhằm vừa hỗ trợ thị trường phục hồi, vừa đảm bảo an sinh xã hội và hạn chế tình trạng đầu cơ.

Bộ Xây dựng kiến nghị Ngân hàng Nhà nước tiếp tục thúc đẩy giải ngân gói tín dụng 145.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội và nhà ở công nhân, đồng thời mở rộng tiếp cận cho nhóm người trẻ dưới 35 tuổi.

Song song đó, chính sách tiền tệ được yêu cầu vận hành linh hoạt nhằm giữ ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát và đảm bảo tín dụng bất động sản được giám sát chặt chẽ.