Tồn kho bất động sản có xu hướng tăng trong quý III

Theo tổng hợp từ Báo cáo tài chính quý 3/2025 của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết, tổng giá trị hàng tồn kho toàn ngành có xu hướng tăng, tiếp tục chạm các ngưỡng kỷ lục mới.

Cụ thể, Novaland (NVL) tiếp tục dẫn đầu với giá trị hàng tồn kho lên đến hơn 152.285 tỷ đồng, tăng khoảng 4% so với cuối năm 2024. Phần lớn tồn kho của NVL là bất động sản để bán đang xây dựng (hơn 145.000 tỷ đồng), cho thấy nguồn lực lớn đang tập trung vào việc hoàn thiện các dự án trọng điểm như NovaWorld Phan Thiet, Aqua City...

Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (KBC) cũng ghi nhận mức tăng tồn kho đột biến, đạt 25.091 tỷ đồng, tăng tới 81% so với đầu năm 2024. Sự gia tăng chủ yếu đến từ việc đẩy mạnh phát triển tại các dự án khu đô thị dịch vụ Tràng Cát và khu công nghiệp Lộc Giang. 

Trong khi đó, tại Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) tại ngày 30/9/2025 hàng tồn kho tại Phát Đạt lên đến 14.977 tỷ đồng, tăng 899 tỷ đồng, tương đương 6,4% so với cuối năm 2024. Hàng tồn kho chiếm 61,8% tổng tài sản. Trong đó, tại dự án The EverRich 2 (River City) là 3.598 tỷ đồng; Thuận An 1 và Thuận An 2 là 3.193 tỷ đồng; Tropicana Bến Thành Long Hải là 1.994 tỷ đồng; dự án Phước Hải là 1.523 tỷ đồng…

Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long (mã chứng khoán: NLG) hàng tồn kho giảm nhẹ 1% về còn 17.852 tỷ đồng, bao gồm 8.711 tỷ đồng bất động sản dở dang tại dự án Izumi (Đồng Nai), 7.018 tỷ đồng tại dự án Waterpoint (Tây Ninh); 989 tỷ đồng tại dự án Cần Thơ; 365 tỷ đồng tại dự án Ehome PG Hải Phòng…

Đối với Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (DXG) hàng tồn kho ghi nhận 14.635 tỷ đồng, tăng hơn 1.200 tỷ đồng so với đầu năm. Bất động sản dở dang chiếm tới 10.249,6 tỷ đồng; bất động sản thành phẩm là 3.809 tỷ đồng; bất động sản hàng hoá là 570 tỷ đồng…

Cuối cùng, Công ty Cổ phần Tập đoàn Sunshine (KSF) hàng tồn kho 1.539 tỷ đồng, tăng 77% so với hồi đầu năm 2025. Trong đó, chi phí sản xuất kinh doanh dở dang là 770,2 tỷ đồng nằm tại các dự án Sunshine Green Iconic; khu dịch vụ và nhà ở thấp tầng Noble; Sunshine Capital Tây Thăng Long; Sunshine Center; Sunshine Garden; Noble Palace Tây Hồ; Phoenix Garden. Phần còn lại của hàng tồn kho là thành phẩm với 612 tỷ đồng; hàng hoá 156 tỷ đồng; nguyên vật liệu 3 tỷ đồng và công vụ, dụng cụ là 206 triệu đồng.

Theo các chuyên gia, việc hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản đồng loạt tăng mạnh trong quý 3/2025 cho thấy thị trường vẫn đang gặp khó trong khâu tiêu thụ, trong khi các dự án quy mô lớn tiếp tục được triển khai. Điều này dẫn tới áp lực tài chính đáng kể, đặc biệt với những doanh nghiệp có tỷ trọng hàng tồn kho cao trong tổng tài sản.

Nếu thị trường giao dịch không sớm phục hồi, lượng tồn kho lớn sẽ trở thành gánh nặng chi phí vốn, ảnh hưởng tới dòng tiền hoạt động và khả năng trả nợ của doanh nghiệp.

Mặc dù tồn kho lớn đi kèm với áp lực tài chính (lãi vay, chi phí vốn), nhưng nó cũng mang lại những góc nhìn tích cực cho các doanh nghiệp có tiềm lực. Đầu tiên, hàng tồn kho chính là quỹ đất sạch và nguồn cung tương lai đã được đầu tư. Nếu thị trường bất động sản phục hồi mạnh mẽ trong giai đoạn 2026-2027, khối tài sản này sẽ nhanh chóng được ghi nhận vào doanh thu và lợi nhuận, tạo ra sự bứt phá đột biến.

Thứ hai là nền tảng lợi nhuận tương lai. Việc hoàn thiện các dự án dở dang cho phép doanh nghiệp sẵn sàng bàn giao ngay khi điều kiện pháp lý được đáp ứng, đảm bảo dòng tiền và lợi nhuận trong các quý tiếp theo (được dự báo sẽ đóng góp mạnh vào quý 4/2025 và năm 2026).