Tồn kho bất động sản tăng mạnh trở lại trong giai đoạn cuối năm 2025

Bộ Xây dựng đã công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý IV/2025 và cả năm 2025. Dù lượng giao dịch trên thị trường tiếp tục tăng so với năm trước, tồn kho bất động sản tại nhiều dự án lại có xu hướng gia tăng trong những tháng cuối năm.

Theo báo cáo của 24/34 địa phương, lượng tồn kho bất động sản tại các dự án (bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền) trong quý IV/2025 vào khoảng 32.894 căn/nền. Trong đó, phân khúc đất nền chiếm tỷ trọng lớn nhất với 12.132 nền, tiếp theo là chung cư với 10.952 căn và nhà ở riêng lẻ là 9.810 căn.

Một điểm đáng lo ngại là lượng tồn kho đối với cả ba loại hình này đều có xu hướng tăng so với quý III/2025. Cụ thể, tồn kho chung cư và nhà ở riêng lẻ tăng khoảng 23,7%, trong khi đất nền tăng khoảng 21,6%. Tính cả năm 2025, loại hình chung cư ghi nhận sự sụt giảm tồn kho trong 6 tháng đầu năm nhưng lại bắt đầu tăng trở lại trong 2 quý cuối năm. Ngược lại, nhà ở riêng lẻ cho thấy một thực trạng tiêu cực hơn khi lượng tồn kho duy trì đà tăng liên tục qua từng quý trong năm 2025.

Mặc dù tồn kho lớn nhưng giá chung cư duy trì ở mức cao kỷ lục. Giá bán căn hộ chung cư tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh vẫn không hề có dấu hiệu hạ nhiệt, thậm chí còn tăng phi mã.

Tính chung cả năm 2025, giá chung cư tăng từ 20-30% so với năm 2024, thậm chí một số khu vực tăng trên 40%, đặc biệt ở phân khúc trung và cao cấp.

Tại Hà Nội, giá bán sơ cấp căn hộ chung cư trung bình năm 2025 khoảng 100 triệu đồng/m², tăng 40% so với năm 2024.

Đối với biệt thự, nhà liền kề trong dự án, giá giao dịch trong quý IV/2025 cơ bản ổn định so với quý trước. Tuy nhiên, tính chung cả năm 2025, mức giá tăng 10-20% so với năm 2024, tập trung ở các khu vực trung tâm, nơi có hạ tầng đồng bộ.

Riêng tại Hà Nội, giá biệt thự và nhà liền kề năm 2025 tăng khoảng 10-15%, một số khu vực tăng tới 20-30%. Nhiều dự án ghi nhận mặt bằng giá rất cao như Xuân Phương Tasco từ 230-260 triệu đồng/m²; khu đô thị mới Đại Kim - Định Công từ 420-580 triệu đồng/m²; khu đô thị Sài Đồng từ 280-380 triệu đồng/m²; Hapulico Complex khoảng 550-578 triệu đồng/m²; Vinhomes Thăng Long từ 175-184 triệu đồng/m²; khu đô thị Nam Thăng Long (Ciputra) từ 410-500 triệu đồng/m²; Vinhomes Wonder City (Đan Phượng) từ 200-340 triệu đồng/m²; Mailand Hanoi City từ 218-250 triệu đồng/m².

Trên thị trường thứ cấp, giá đất nền phát triển theo dự án tại nhiều địa phương vẫn duy trì xu hướng tăng, đặc biệt tại các khu vực có hạ tầng kết nối đồng bộ và thông tin quy hoạch rõ ràng.

Trong năm 2025, giá đất nền tăng khoảng 20-25% so với năm 2024. Tại Hà Nội, một số khu vực ghi nhận mức giá như Hòa Lạc Premier Residence khoảng 37,1 triệu đồng/m²; Cienco 5 Mê Linh khoảng 51,2 triệu đồng/m²; Lideco khoảng 169,9 triệu đồng/m²; Tân Việt Tower khoảng 87,8 triệu đồng/m²; khu đô thị Nguyên Khê khoảng 149,2 triệu đồng/m².

Tại TP Hồ Chí Minh, tình hình cũng tương tự khi giá sơ cấp trung bình đạt 111 triệu đồng/m2, tăng 23% so với năm trước. Phân khúc hạng sang ghi nhận những dự án có mức giá kỷ lục như Lancaster Legacy (280-350 triệu đồng/m2) hay The River Thủ Thiêm (180-250 triệu đồng/m2).

Tại các địa phương khác, dù mức tăng thấp hơn nhưng giá chung cư vẫn duy trì xu hướng đi lên từ 10-15% so với năm 2024. Sự tăng giá này tập trung mạnh ở các khu vực có hạ tầng đồng bộ và các dự án thuộc phân khúc trung và cao cấp.

Từ các số liệu đưa ra, Bộ Xây dựng cho rằng, thị trường nhà ở thương mại đang đứng trước “bài toán kép”: nguồn cung có cải thiện, nhất là nhóm dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai; nhưng giá bán căn hộ vẫn cao, trong khi tồn kho tăng về cuối năm cho thấy áp lực hấp thụ chưa đồng đều.

Bộ Xây dựng cho hay, thời gian tới sẽ chủ trì rà soát, hoàn thiện hệ thống pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, quy hoạch và xây dựng để kịp thời tháo gỡ các vướng mắc phát sinh; đồng thời khẩn trương rà soát, gỡ khó và đẩy nhanh tiến độ giải quyết các dự án bất động sản, nhà ở tồn đọng hoặc chậm triển khai nhằm tăng nguồn cung, góp phần ổn định mặt bằng giá và thúc đẩy thị trường phát triển bền vững.

Song song đó, bộ sẽ thu thập, cập nhật, chuẩn hóa dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản; cắt giảm, cải cách thủ tục hành chính, tăng kiểm tra - thanh tra, giám sát hoạt động kinh doanh và theo dõi sát diễn biến thị trường để kịp thời có biện pháp điều tiết phù hợp.