TP. Hồ Chí Minh lấy ý kiến nhân dân về dự thảo Luật Đất đai

Đây là dự án luật được các cấp, các ngành, các chuyên gia, luật sư, luật gia và người dân thành phố rất quan tâm.

Theo đó, Luật Đất đai (sửa đổi) có nhiều điểm mới về quyền lợi, nghĩa vụ của người sử dụng đất, tạo điều kiện cho người sử dụng đất đạt hiệu quả, góp phần phát triển kinh tế - xã hội. Vấn đề mà nhiều đại biểu quan tâm tại hội nghị là việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. 

Hiện nay thu hồi đất xảy ra  4 trường hợp: Phục vụ mục đích quốc phòng - an ninh; phục vụ lợi ích phát triển kinh tế xã hội;  vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và thu hồi theo quy định pháp luật vì đe dọa tính mạng của con người. Trong đó, mục đích thu hồi đất phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng đang gây bức xúc và là nguyên nhân phát sinh tham nhũng trong quản lý đất đai khiến nhiều cán bộ vướng vòng lao lý.

Mặc dù Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã giải thích, định nghĩa việc thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng nhưng rất dễ bị lợi dụng nếu không làm rõ đối tượng thụ hưởng phải là nhân dân, ngân sách đầu tư là của Nhà nước và lợi nhuận phải do Nhà nước thu. Một điểm rất dễ bị hiểu sai trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là vấn đề bồi thường, vì Dự thảo quy định: Bồi thường quyền sử dụng đất (QSDĐ) khi Nhà nước thu hồi đất, là việc Nhà nước bồi hoàn cho người SDĐ bằng tiền, bằng đất hoặc bằng lợi ích vật chất. Vậy, lợi ích vật chất ở đây là gì, nếu không quy định cụ thể dễ dẫn tới hiện tượng cơ quan thu hồi lạm dụng để bồi thường không thỏa đáng cho người dân.

Đối với việc thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia, công cộng, bà Hoàng Thị Lợi - Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Quận 1, cho rằng: Thời gian qua, ở một số địa phương thu hồi đất của dân để giao cho doanh nghiệp, chủ đầu tư xây dựng chung cư cao cấp, xây biệt thự bán giá cao gấp nhiều lần so với giá bồi thường cho người dân nhưng các dự án này không liên quan đến lợi ích quốc gia, công cộng. 

Do đó, trước khi triển khai dự án cần đảm bảo người có đất bị thu hồi có chỗ ở, có việc làm, đảm bảo điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ nhưng phải có tiêu chí cụ thể để so sánh, chọn lựa; phải xây dựng khu tái định cư trước khi thu hồi đất. Bên cạnh đó, cần quan tâm hỗ trợ các đối tượng yếu thế trong xã hội, như: trẻ em chưa đến tuổi lao động, phụ nữ đang mang thai, người khuyết tật, người cao tuổi hoàn cảnh khó khăn theo quy định pháp luật khi Nhà nước thu hồi đất.

Theo quy định của Luật Đất đai hiện hành, mỗi địa phương có mức độ phát triển kinh tế - xã hội khác nhau, vì vậy, pháp luật đất đai đã trao quyền cho từng địa phương (UBND tỉnh) tự xác định giá đất, quyết định giá đất để bồi thường. Việc xác định giá đất chính là căn cứ để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được quy định như sau: Tại Khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013 quy định:  UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. 

Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất. Việc xác định giá đất cụ thể phải trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai, áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cùng cấp quyết định. 

Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp cơ quan Nhà nước đưa ra căn cứ để xác định mức bồi thường do thu hồi đất lại không thỏa đáng, không phản ánh đúng, sát với thực tế thị trường, từ đó làm thiệt hại đến quyền, lợi ích của người sử dụng đất khi có đất bị thu hồi. Đó là một trong những nguyên nhân chính dẫn tới khiếu nại, tố cáo, khiếu kiện kéo dài.

Về QSDĐ là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt nhưng không phải là quyền sở hữu, luật gia Nguyễn Thanh Bình cho biết: Trong nhiều năm qua, cá nhân, tổ chưc được giao QSDĐ đã thực hiện chuyển QSDĐ nhưng việc chuyển QSDĐ cũng không khác gì chuyển quyền sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước. Có nhiều công trình xây dựng nhà ở, công trình có mục đích kinh doanh khác đã thực hiện thu hồi đất, định giá đất để bồi thường không hợp lý, không đúng tính chất giao dịch dân sự, dẫn đến khiếu nại, tranh chấp. 

Thực chất người sử dụng đất không được tôn trọng QSDĐ với ý nghĩa là tài sản, là hàng hóa. Do đó, Dự thảo cần ghi rõ người sử dụng đất có quyền mua bán QSDĐ theo quy định pháp luật. Đất đai là tài sản dặc biệt, do đó cần ngăn chặn hiện tượng ép giá bồi thường giải tỏa đất ở, đất trồng cây... khi thu hồi đất của dân giao cho doanh nghiệp kinh doanh nhà ở, kinh doanh mặt bằng sản xuất, gây thiệt hại lợi ích của người sử dụng đất, tạo ra tình trạng khiếu nại về nhà đất, gây bức xúc trong quản lý Nhà nước, bức xúc xã hội.

Một số ý kiến tại hội thảo kiến nghị, Dự thảo cần bổ sung trường hợp xây dựng nhà ở tập trung cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế, khu công nghệ cao... hải thuộc quy hoạch xây dựng nhà ở do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác định, tránh bị lợi dụng để xin giao đất không thu tiền sử dụng đất, sau đó lại cho các chủ thể khác thuê để ở.

Việc tổ chức lấy ý kiến của các thành viên Mặt trận Tổ quốc, các chuyên gia, nhà nghiên cứu, nhà khoa học, các tầng lớp nhân dân đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) từ nay đến ngày 15/3/2023 và sẽ được tổng hợp đầy đủ, trung thực, kịp thời nhằm đạt yêu cầu, chất lượng đề ra.