TP.HCM: Đưa Airbnb và lưu trú chung cư vào khuôn khổ pháp lý

Theo bà Nguyễn Thị Lệ, mô hình lưu trú ngắn hạn tại căn hộ chung cư đã góp phần thúc đẩy ngành du lịch và đa dạng hóa hệ thống cơ sở lưu trú trên địa bàn TP.HCM. Tuy nhiên, thực tế hiện nay cho thấy phần lớn các căn hộ hoạt động theo hình thức này vẫn chưa đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý theo quy định.

Cụ thể, nhiều cơ sở chưa đảm bảo các yêu cầu về phòng cháy chữa cháy, an ninh trật tự, chưa thực hiện khai báo lưu trú, đăng ký kinh doanh và chưa thông báo thời điểm bắt đầu hoạt động với cơ quan quản lý du lịch theo quy định của Luật Du lịch 2017 và Nghị định 168/2017/NĐ-CP.

Đại diện Sở Du lịch cho biết, theo Quyết định 19/2026/QĐ-UBND do UBND TP.HCM ban hành ngày 11/4/2026 và có hiệu lực từ ngày 25/4/2026, hoạt động kinh doanh dịch vụ trong nhà chung cư phải đúng mục đích, công năng sử dụng đã được phê duyệt. Trường hợp căn hộ được khai thác phục vụ khách du lịch phải thực hiện đầy đủ thủ tục đăng ký cơ sở lưu trú du lịch và đáp ứng các điều kiện pháp luật liên quan.

Theo đó, các căn hộ muốn kinh doanh lưu trú ngắn hạn bắt buộc phải có Giấy đăng ký kinh doanh; Điều kiện phòng cháy chữa cháy; Đảm bảo an ninh trật tự; Thông báo thời điểm bắt đầu hoạt động cho Sở Du lịch trước ít nhất 15 ngày; Được cơ quan chức năng kiểm tra điều kiện tối thiểu phục vụ khách du lịch.

Tuy nhiên, Sở Du lịch cho biết hiện số lượng căn hộ chủ động thực hiện thông báo và đăng ký còn rất hạn chế.

Một trong những khó khăn lớn hiện nay là sự chồng chéo giữa Luật Nhà ở và Luật Du lịch. Trong khi Luật Du lịch cho phép khai thác căn hộ du lịch, thì Luật Nhà ở lại quy định căn hộ chung cư để ở không được sử dụng sai mục đích. Điều này khiến công tác quản lý và xử lý vi phạm gặp nhiều vướng mắc.

Để tháo gỡ bất cập, Sở Du lịch kiến nghị các bộ, ngành trung ương sớm hoàn thiện hành lang pháp lý đồng bộ giữa lĩnh vực nhà ở và du lịch; đồng thời quy hoạch rõ các khu vực, loại hình chung cư được phép kinh doanh lưu trú ngắn hạn.

Đáng chú ý, cơ quan chức năng cũng đề xuất tăng cường trách nhiệm đối với các nền tảng đặt phòng trực tuyến như Airbnb, Agoda hay Booking.com. Theo đó, các nền tảng này cần phối hợp cung cấp dữ liệu giao dịch, kiểm tra tính pháp lý của căn hộ đăng tải và chia sẻ thông tin với cơ quan thuế, cơ quan quản lý nhà nước.

Song song đó, TP.HCM cũng sẽ đẩy mạnh ứng dụng công nghệ trong quản lý lưu trú, tích hợp khai báo cư trú điện tử trên hệ thống của Bộ Công an nhằm kiểm soát tốt hơn lượng khách lưu trú, đặc biệt là khách quốc tế.

Liên quan đến các phản ánh về xung đột giữa cư dân và hoạt động cho thuê ngắn hạn, ông Lê Đức Anh cho biết thời gian qua đã phát sinh nhiều tranh chấp tại một số dự án chung cư, điển hình như Hà Đô Centrosa.

Các mâu thuẫn chủ yếu xoay quanh việc khách thuê sử dụng tiện ích chung quá tải, ảnh hưởng đến vận hành tòa nhà; đồng thời xuất hiện khác biệt lợi ích giữa cư dân sinh sống ổn định và nhóm chủ căn hộ khai thác kinh doanh lưu trú.

Theo Sở Xây dựng, Quyết định 19/2026/QĐ-UBND đã bổ sung cơ sở pháp lý để xử lý các tình huống này thông qua nội quy nhà chung cư, hội nghị nhà chung cư, vai trò của ban quản trị và đơn vị vận hành. Thành phố cũng sẽ tăng cường kiểm tra các vấn đề liên quan đến cư trú, kinh doanh bất động sản, nghĩa vụ thuế và phòng cháy chữa cháy nhằm đưa hoạt động cho thuê căn hộ ngắn hạn vào khuôn khổ quản lý minh bạch.

Đại diện Sở Xây dựng nhấn mạnh, định hướng của TP.HCM là "không cấm nhưng phải minh bạch và trong khuôn khổ quản lý". Thành phố sẽ phân loại rõ chung cư để ở và chung cư có chức năng hỗn hợp, siết tiêu chuẩn an ninh – PCCC đối với căn hộ khai thác ngắn ngày, đồng thời bảo đảm nghĩa vụ tài chính công bằng giữa mô hình Airbnb và các cơ sở lưu trú truyền thống.

Các cơ quan chức năng kỳ vọng việc hoàn thiện cơ chế quản lý sẽ giúp nâng cao ý thức tuân thủ pháp luật của các tổ chức, cá nhân kinh doanh lưu trú ngắn hạn; đồng thời góp phần xây dựng hình ảnh du lịch TP.HCM văn minh, an toàn và chuyên nghiệp hơn trong mắt du khách quốc tế.