TP.HCM: Thị trường BĐS cuối năm sẽ khả quan hơn

Nhịp cầu BĐS
02:19 PM 14/10/2022

Vừa qua, CBRE và DKRA Group đã lần lượt có buổi họp báo đánh giá thị trường bất động sản (BĐS) 9 tháng năm 2022, đưa ra nhận định thị trường BĐS cuối năm nay. Hai đơn vị đều có chung nhận định thị trường quý 4/2022 sẽ có chiều hướng phát triển khả quan hơn so 9 tháng đầu năm.

Nhu cầu mua căn hộ tại TP.HCM vẫn rất rao

CBRE vừa công bố tiêu điểm thị trường bất động sản TP.HCM, cho biết, trong quý 3/2022, sau một đợt "bùng nổ" về nguồn cung mới với hơn 15.000 căn hộ chào bán trong Quý 2, TP.HCM đã ghi nhận nguồn cung mới giảm mạnh, với chỉ 2.851 căn hộ được mở bán ra thị trường, giảm 80% so với quý trước, nhưng lại cao hơn 49% so với cùng kì năm trước. Hầu hết các dự án mới hoặc giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu đều chỉ cung cấp ra thị trường lượng sản phẩm khá hạn chế, trung bình 200 sản phẩm/dự án cho đợt mở bán trong quý 3 này. Trong đó, nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở phía Đông và phía Nam của TP.HCM.

Ở phân khúc căn hộ, TP.HCM và Bình Dương tiếp tục duy trì vị trí dẫn đầu tỷ trọng nguồn cung mới toàn thị trường

Ở phân khúc căn hộ, TP.HCM và Bình Dương tiếp tục duy trì vị trí dẫn đầu tỷ trọng nguồn cung mới toàn thị trường

Tuy nguồn cung mới có sự sụt giảm, nếu xét tổng nguồn cung trong 9 tháng đầu năm 2022, thị trường ghi nhận số căn hộ mở bán mới tăng lần lượt 142% so với 9 tháng đầu năm 2021, 59% so với 9 tháng đầu năm 2020 và đạt gần 83% nguồn cung mới của 9 tháng đầu năm 2019 - thời điểm trước khi dịch bệnh bùng nổ. Điều này đã cho thấy tín hiệu phục hồi từng bước của thị trường căn hộ tại TP.HCM sau đại dịch.

Phân khúc cao cấp tiếp tục giữ vị trí dẫn đầu thị trường trong suốt 3 năm vừa qua, chiếm 76% nguồn cung mới quý này. Phân khúc hạng sang chiếm khoảng 13% thị trường với các dự án lần lượt nằm ở Quận 1,2 và 7. Phân khúc trung cấp chỉ ghi nhận duy nhất đợt mở bán của một dự án tại khu vực quận 9 trong khi phân khúc bình dân tiếp tục biến mất khỏi thị trường kể từ năm 2019. Xu hướng người mua nhà chuyển hướng tìm kiếm sản phẩm sang các vùng ven hoặc các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai tiếp tục tăng cao khiến cho thị trường tại các khu vực này trở nên sôi động hơn trong thời gian vừa qua, với nhiều dự án mới từ các chủ đầu tư uy tín.

Sự nâng cấp giá của các dự án mới gần đây và sự giảm sút nguồn cung của các dự án có mức giá thuộc phân khúc trung bình trên thị trường sơ cấp đã thúc đẩy tăng trưởng giá không ngừng trong suốt các quý vừa ra. Giá sơ cấp trung bình trên toàn thị trường tăng 3,4% so với quý trước và tăng 12% so với cùng kì năm ngoái. Trong đó, phân khúc hạng sang có mức tăng trưởng so với quý trước cao nhất, tăng đến 9% so với quý 2, chủ yếu do vị trí của các dự án nằm tại các khu vực đắc địa của TP.HCM.

Nguồn cung mới phân khúc nhà phố, biệt thự tăng nhẹ trong quý 3/2022

Nguồn cung mới phân khúc nhà phố, biệt thự tăng nhẹ trong quý 3/2022

Quý 3/2022 ghi nhận 6.726 căn hộ chào bán thành công, mặc dù tỉ lệ bán giảm 36% so với quý trước do nguồn cung mới không nhiều, số lượng căn bán ra lại tiếp tục vượt gấp 2.4 số lượng căn mở bán, chứng tỏ nhu cầu mua căn hộ tại TP.HCM vẫn còn rất nhiều dù mức giá bán không ngừng tăng trưởng.

Tổng số căn hộ bán được trong 9 tháng đầu năm 2022 là 18.520 căn hộ, tăng gần gấp đôi số căn chào bán thành công của 9 tháng đầu năm 2021, tăng 73% so với 9 tháng đầu năm 2020 và đạt gần 77% lượng căn hộ bán được của năm 2019 - thời điểm trước khi dịch bệnh bùng nổ.

Theo dự kiến của CBRE, trong quý 4/2022, TP.HCM sẽ chào đón khoảng 1.822 căn hộ mới từ 11 dự án (65% tập trung chủ yếu tại khu vực phía Đông TP.HCM), nâng tổng nguồn cung mới dự kiến trong năm 2022 lên 20.054 căn. Trong đó, phân khúc cao cấp và hạng sang sẽ tiếp tục dẫn dắt nguồn cung mới trong ba tháng cuối năm nay, với 66% nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp, 31% thuộc phân khúc hạng sang và chỉ 3% là căn hộ thuộc phân khúc trung cấp.

Mức giá chào bán được dự đoán sẽ tiếp tục tăng, nhưng có thể tăng với tốc độ chậm hơn so với các quý trước. Mức giá chào bán sơ cấp có thể tiếp tục tăng ở mức 3-4% mỗi năm trong giai đoạn 2022-2024.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành, CBRE Việt Nam

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành, CBRE Việt Nam

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành, CBRE Việt Nam: "Thời điểm này các nhà đầu tư nên nhắm tới việc đầu tư trung và dài hạn, hạn chế đầu tư lướt sóng, kèm theo kế hoạch rõ ràng về dòng tiền, hạn chế vay và luôn dự phòng một khoảng thời gian thanh khoản dài hơn. Các nhà đầu tư cũng nên tìm hiểu kỹ pháp lý dự án, do trên thị trường hiện nay xuất hiện nhiều sản phẩm không có pháp lý rõ ràng ảnh hưởng đến khoảng thời gian đầu tư. Với người mua nhà để ở, chi phí lãi vay có xu hướng gia tăng, nên các chính sách bán hàng của chủ đầu tư sẽ là các yếu tố quan trọng để cân nhắc quyết định và lựa chọn."

Quý 4/2022 nguồn cung mới của phân khúc đất nền sẽ tăng nhẹ

Theo dự báo từ DKRA Group, nguồn cung mới của phân khúc đất nền trong 3 tháng cuối năm sẽ tăng nhẹ, đạt khoảng 1.500 - 2.000 nền, tập trung chủ yếu ở các thị trường vùng ven TP.HCM như Bình Dương, Đồng Nai và Long An. Thị trường thứ cấp có khả năng duy trì ở mức ổn định, khó có sự tăng giá đột biến trong giai đoạn cuối năm. Ngược lại, mặt bằng giá trên thị trường sơ cấp vẫn tiếp tục đà tăng do chịu ảnh hưởng của các loại chi phí đầu vào.

Ông Võ Hồng Thắng - Phó Giám đốc R&D DKRA Group trình bày diễn biến thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận quý 3 và dự báo thị trường quý 4/2022

Ông Võ Hồng Thắng - Phó Giám đốc R&D DKRA Group trình bày diễn biến thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận quý 3 và dự báo thị trường quý 4/2022

Phân khúc căn hộ, nguồn cung mới quý 4/2022 có thể sẽ tăng, đạt mức khoảng 6.000 - 7.000 căn. Trong đó, TP.HCM với khoảng 3.000 - 5.000 căn, Bình Dương duy trì ở mức khoảng 2.000 - 3.000 căn; Long An khoảng 350 căn và Bà Rịa - Vũng Tàu với khoảng 500 căn hộ dự kiến mở bán mới. Sức cầu chung cũng như thanh khoản thị trường có thể tiếp tục bị ảnh hưởng bởi động thái tăng lãi suất, tăng cường kiểm soát tín dụng,… trong những tháng cuối năm 2022. Căn hộ hạng A tiếp tục giữ vững vị thế chủ đạo tại thị trường TP.HCM trong khi căn hộ hạng B và C dẫn dắt nguồn cung mới các tỉnh giáp ranh.

Nguồn cung mới phân khúc nhà phố/biệt thự có thể sụt giảm so với quý 3/2022, dao động khoảng 2.500 căn, tập trung chủ yếu ở Đồng Nai và Bình Dương. Sức mua thị trường duy trì ở mức tương đương quý 3/2022. Mặt bằng giá sơ cấp dự báo sẽ tăng nhẹ, thị trường thứ cấp ổn định, trong ngắn hạn sẽ khó có những đột biến về thanh khoản.

Với BĐS nghỉ dưỡng, nguồn cung condotel dự kiến giảm so với quý 3/2022, cung cấp ra thị trường khoảng 800 - 900 căn, tập trung phần lớn ở những thị trường quen thuộc như Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận, Bình Định và Quảng Bình. Nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng và nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng trong 3 tháng cuối năm duy trì ở mức tương đương Quý 3/2022. Sức cầu chung thị trường có thể giảm nhẹ nếu động thái kiểm soát tín dụng chưa được tháo gỡ. Những dự án nằm trong khu nghỉ dưỡng phức hợp, đầy đủ tiện nghi và có vị trí tốt tiếp tục nhận được sự quan tâm của khách hàng.

"Phá băng" nhà ở xã hội

Theo DKRA Group, việc triển khai chương trình NOXH đã trải qua khoảng 12 năm. Bên cạnh những kết quả tích cực giúp hàng trăm nghìn hộ gia đình thu nhập thấp và công nhân được cải thiện nhà ở, quá trình triển khai thực hiện các chính sách về NOXH đã bộc lộ một số hạn chế và thách thức:

Các khách mời thảo luận xoay quanh chủ đề “Phá băng” nhà ở xã hội

Các khách mời thảo luận xoay quanh chủ đề “Phá băng” nhà ở xã hội

Trước hết, cơ chế - chính sách phát triển NOXH còn tồn tại những nội dung chưa đáp ứng nhu cầu thực tiễn, chưa được điều chỉnh - bổ sung kịp thời như: quy trình thủ tục hành chính khá phức tạp, thời gian xin cấp phép đầu tư quá dài, thậm chí 1 thủ tục có thể dài đến 3 năm; các chính sách ưu đãi và hỗ trợ vốn vay chưa đủ hấp dẫn để thu hút chủ đầu tư triển khai các dự án NOXH.

Đối với chủ đầu tư, việc tổng hợp chi phí đầu vào khá khó khăn khi thủ tục pháp lý kéo dài. Điều này làm cho quá trình xác định giá thành sản phẩm mất nhiều thời gian hơn, gây ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án. Bên cạnh đó, quy định khung giá căn hộ thuộc dự án NOXH không vượt quá 16 triệu đồng/m2 không còn phù hợp trong bối cảnh thị trường hiện nay, khi chi phí đầu vào liên tục tăng cao (nhân công, nguyên vật liệu, quỹ đất,…); Chủ đầu tư phải dành 20% quỹ đất phát triển NOXH nhưng lợi nhuận phát triển lại bị giới hạn ở mức 10% tổng chi phí đầu tư, khiến loại hình này trở nên kém hấp dẫn,... Do đó, hầu hết các chủ đầu tư lựa chọn phương án nộp phí/lệ phí cho phần diện tích đất dùng làm NOXH thay vì triển khai dự án để tối ưu hiệu quả kinh doanh.

Đối với người mua nhà, khả năng tiếp cận sản phẩm NOXH bị hạn chế trên nhiều phương diện do thông tin về các dự án NOXH hiện nay chưa được công bố rộng rãi, quy trình thẩm định, chọn đối tượng kéo dài và xét duyệt phức tạp trong các gói vay ưu đãi mua NOXH. Song song đó, điều kiện ràng buộc thời gian sở hữu từ đủ 5 năm mới cho phép người mua sang nhượng lại căn hộ là quá dài,… Những thách thức này đã và đang trở thành rào cản phát triển của loại hình NOXH tại Việt Nam trong nhiều năm qua.

Để có thể khắc phục những tồn đọng, bất cập hướng đến mục tiêu từ nay tới năm 2030 sẽ đầu tư, xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NOXH cho công nhân, người thu nhập thấp, các chuyên gia đề xuất một số giải pháp thúc đẩy sự phát triển của NOXH. Bà Lương Thị Thanh Huyền, Trưởng phòng Pháp lý DKRA Group cho rằng, trong ngắn hạn, doanh nghiệp và khách hàng cần được rút ngắn thời gian xét duyệt hồ sơ, thủ tục pháp lý xây dựng dự án cũng như hồ sơ mua nhà. Đồng thời, cần nghiên cứu, xây dựng lại khung lợi nhuận phù hợp cho doanh nghiệp thay vì mức 10%/tổng chi phí đầu tư như hiện tại để thu hút các chủ đầu tư tham gia vào thị trường.

Cũng theo bà Thanh Huyền, Việt Nam cần triển khai chương trình nhà ở quốc gia, đẩy nhanh việc sửa đổi các quy định pháp luật liên quan và bổ sung quỹ đất xây dựng NOXH độc lập tương tự các nước phát triển. Thêm vào đó, việc xây dựng hành lang pháp lý xét duyệt đối tượng được mua NOXH phù hợp với đặc thù kinh tế từng khu vực, địa phương và vấn đề hỗ trợ doanh nghiệp, người mua tiếp cận với nguồn vốn vay có lãi suất ưu đãi cần được quan tâm xúc tiến.


NK
Ý kiến của bạn