Tránh tiền mất tật mang khi đặt cọc mua căn hộ chung cư

Tránh trường hợp ngậm đắng nuốt cay

Vợ chồng anh L.T.H vừa đặt cọc 50 triệu đồng ngay khi ưng ý căn hộ chung cư được người môi giới giới thiệu.

Nhưng sau khi đến căn nhà nhiều lần vào các thời điểm khác nhau trong ngày và hỏi thăm hàng xóm xung quanh, anh mới phát hoảng khi căn nhà trước đây có người tự tử, đã có thời gian cho thuê nhưng chỉ được ít hôm người thuê lại dọn đi, nên chủ nhà mới rao bán.

Anh H quay lại thương lượng với chủ nhà xin lại tiền cọc nhưng chủ nhà chỉ đồng ý trả lại một nửa khi đã bán được căn nhà. Anh đành ngậm ngùi bỏ cọc vì căn nhà đã rao bán rất lâu rồi mà không có người mua.

Nhiều khách hàng "ngậm đắng nuốt cay" khi đăt cọc mua chung cư chưa đr điều kiện mở bán. Ảnh minh họa

Nhiều trường hợp khi chuyển cọc cho sàn bất động sản, nhưng khi yêu cầu xem các giấy tờ liên quan đến dự án thì không có. Mặc dù trong hợp đồng đặt cọc lại có điều khoản là bên B đã được xem các giấy tờ pháp lý về dự án.

Dù nhiều khách hàng có cẩn thận xem hợp đồng đặt cọc nhưng trong đó không có điều khoản nào quy định nếu vì lý do nào đó mà dự án không thực hiện được phải trả thêm khoản tiền tương đương, thậm chí không có cả tiền lãi ngân hàng. Vì vậy, nhiều người dù chưa ký hợp đồng nhưng đều có nguy cơ mất trắng số tiền đã đặt.

Tìm hiểu pháp lý trước khi đặt cọc

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, trong quý II, số lượng nhà ở đủ điều kiện bán đã tăng khi có 92 dự án với 29.557 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Riêng tại Hà Nội có 6 dự án (3.386 căn hộ), tại TP HCM có 7 dự án (3.002 căn hộ).

Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng cho biết, thời gian qua thị trường đã có thêm một lượng dự án chung cư hình thành trong tương lai đủ điều kiện bán. Tuy nhiên, thực tế cũng có không ít kênh môi giới (nhận là kênh môi giới của chủ đầu tư) hoặc trực tiếp các chủ đầu tư giới thiệu và nhận các khoản đặt cọc của khách với những dự án chưa đủ điều kiện mở bán.

Người mua cần tìm hiểu rõ pháp lý trước khi đặt cọc dự án chung cư muốn mua. Ảnh minh họa

Theo Luật sư Nguyễn Thành Vinh (Đoàn Luật sư TP.Hà Nội, căn cứ Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 thì đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong thời hạn để đảm bảo giao kêt hoặc thực hiện hợp đồng. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả ại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Người mua cần tìm hiểu rõ địa vị pháp lý của bên nhận đặt cọc hoặc bên bán hàng trong mối quan hệ với chủ đầu tư. Ngoài thông tin do bên nhận đặt cọc hay bên bán hàng cung cấp, khách hàng cần đề nghị cung cấp các giấy tờ chứng minh cũng như kiểm tra lại thông tin từ kênh chủ đầu tư.

Ngoài các thông tin quảng cáo từ bên nhận đặt cọc/bên bán hàng, khách hàng cũng cần tìm hiểu các thông tin chính thức về dự án và căn hộ từ kênh chủ đầu tư và từ các hồ sơ pháp lý tùy từng giai đoạn; không vội vàng đặt cọc dựa trên những thông tin một chiều do các đơn vị trung gian cung cấp.

"Bên cạnh đó, người dân cũng cần yêu cầu cung cấp dự thảo hợp đồng mua bán của chủ đầu tư và đính kèm làm một phần không tách rời của giấy tờ đặt cọc", Luật sư Vinh nhấn mạnh.

Trường hợp chủ đầu tư chưa hoàn thiện dự thảo hợp đồng mua bán, cần yêu cầu quy định những nội dung tối thiểu sau trong giấy tờ đặt cọc: mục đích của việc đặt cọc (như thông tin về căn hộ bên đặt cọc muốn mua khi chủ đầu tư đủ điều kiện mở bán); ấn định thời điểm ký kết hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư; các điều kiện đối với chủ đầu tư và dự án tại thời điểm ký kết hợp đồng như: dự án đủ điều kiện mở bán theo quy định pháp luật, chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ đăng ký hợp đồng theo mẫu với cơ quan bảo vệ người tiêu dùng có thẩm quyền.

Và trong bất cứ trường hợp nào, người mua cũng cần xem xét thật kỹ các nội dung bất lợi về xử lý vi phạm hợp đồng để tránh "tiền mất tật mang".