TTCK và thị trường BĐS sự tương quan “Qua Lại”?

Toàn sàn có 42 mã tăng trần, 207 mã tăng giá, 837 mã đứng giá, 443 mã giảm giá, 86 mã giảm sàn.

Theo các chuyên gia trong ngành, chứng khoán chính là lĩnh vực tham chiếu rõ nhất với thị trường Bất động sản (BĐS). Trong hình thành và phát triển, thị trường BĐS đã chứng kiến các đợt nóng sốt - đóng băng và các chu kỳ đều có liên quan mật thiết đến thị trường chứng khoán.

Theo chuyên gia, nếu chứng khoán còn xanh, nghĩa là BĐS còn "tươi" (Bất động sản còn tăng giá). Điều này cho thấy, hai lĩnh vực này có liên đới với nhau trong các chu kì phát triển. Do đó, vẫn có thể hy vọng một tương lai tươi sáng cho BĐS sau dịch.

Thực tế, dòng tiền từ chứng khoán đổ vào BĐS và ngược lại cũng thể hiện rõ nét trong suốt quá trình phát triển của thị trường BĐS. Sau mỗi chu kì sốt nóng – đóng băng đều nhận thấy điều này.

Theo các chuyên gia chu kỳ bất động sản Việt Nam trong 28 năm (bắt đầu từ năm 1993 đến nay) với sự lặp lại xen kẽ của các đợt sốt đất sau 7 năm diễn ra một lần và những cột mốc đóng băng xuất hiện sau 8 năm.

Nghiên cứu thống kê cho thấy, giai đoạn 1993-1994 thị trường bất động sản xảy ra đợt sốt đất lần đầu tiên. Sau đợt sốt đất này, từ năm 1995 đến năm 1999 thị trường đóng băng lần thứ nhất. Phải đến 7 năm sau, tức vào năm 2000 thị trường mới xuất hiện đợt sốt đất lần thứ hai và cơn sốt này kéo dài âm ỉ sang các năm 2001-2002.

Dư chấn của đợt sốt đất lần hai đã khiến thị trường đóng băng trong thời gian dài, bắt đầu khủng hoảng từ năm 2003 và đà khủng hoảng kéo dài đến tận năm 2006. Khoảng cách của đợt đóng băng thị trường lần thứ nhất và lần thứ hai là 8 năm.

Đợt sốt đất thứ ba diễn ra năm 2007-2008, nhưng xuyên suốt 5 năm sau đó, từ cột mốc 2009 đến 2013, thị trường đóng băng lần thứ ba. Đây là giai đoạn đóng băng lâu nhất.

Thị trường bất động sản bắt đầu ấm dần vào cuối năm 2014 và từ đó đợt nóng sốt lần thứ tư kéo dài đến đầu năm 2019 mới bắt đầu chững lại. Dấu hiệu hạ sốt xuất hiện từ cuối năm 2018 và rõ rệt dần trong các năm 2019-2020-2021 với đà giảm tốc của thị trường mạnh dần.

Mối quan hệ giữa TTCK và BĐS

Thị trường BĐS đã chứng kiến các đợt nóng sốt - đóng băng và các chu kỳ này có liên quan mật thiết đến thị trường chứng khoán. Cụ thể, giai đoạn sốt đất thứ hai năm 2001, Vn-Index đạt đỉnh 571 điểm và sau đó chỉ số chứng khoán điều chỉnh liên tục các năm 2003-2006 khi bất động sản đóng băng.

Năm 2007, khi sốt đất lần ba, Vn-Index lập đỉnh 1.170 điểm và Vn-Index điều chỉnh mạnh khi thị trường đóng băng lần ba. Phải chờ đến cuối chu kỳ sốt đất lần bốn Vn-Index mới đạt đỉnh 1.204 điểm. Đến quý III/2021, khi Vn-Index lập đỉnh 1.400 điểm, từ đó, có thể báo hiệu một đợt sóng mới dần hình thành trong thời gian tới.

Theo đơn vị này, tăng trưởng kinh tế nhanh và bền vững dẫn đến thu nhập của người dân được cải thiện, từ đó làm nền tảng thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, chỉ xét đến yếu tố tăng trưởng kinh tế thì chưa giải thích được đầy đủ các chu kỳ bất động sản. Điển hình như năm 1995 thị trường bất động sản đóng băng khi GDP tăng trưởng 9,5%, cao hơn đáng kể so với mức tăng GDP 6,79% và 6,19% của giai đoạn sốt đất năm 2000 - 2001.

Trong cả 3 lần thị trường bất động sản đóng băng đều có tác động của việc lãi suất cho vay tăng cao so với những thời điểm trước đó. Ngược lại, lãi suất thấp trong giai đoạn 2014 - 2018 và 2020 - 2021 góp phần tạo các cơn sốt đất.

Tuy nhiên, có điều dễ nhận thấy, dù "nóng" hay "lạnh", thị trường BĐS vẫn là mảnh đất có lực hút nhất định với nhiều nhà đầu tư.

Thực tế từ đợt sốt đất đầu năm 2021, cùng với đó là dịch Covid-19 tái bùng phát lần thứ 4, nhưng lượng giao dịch và giao dịch thành công trên cả nước vẫn đạt mức tăng trưởng.

Cụ thể, theo tổng hợp số liệu từ Sở Xây dựng các địa phương, Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng), tổng bình quân lượng giao dịch bất động sản thành công trong quý 2/2021 đạt 29.949 giao dịch, tăng 18% so với quý trước và đạt khoảng 101% so với cùng kỳ năm 2020. Trong đó, Hà Nội có 1.094 giao dịch thành công, đạt khoảng 20%, Tp.HCM có 3.002 giao dịch thành công, đạt khoảng 87% so với quý trước.

Dù ảnh hưởng nhiều từ các yếu tố xung quanh, thị trường bất động sản tại Việt Nam vẫn có dấu hiệu phục hồi, thậm chí, một số phân khúc vẫn có triển vọng tăng trưởng tốt.

Và trong giai đoạn hiện nay năm 2022

Về thị trường bất động sản, đang bước vào những tháng cuối năm 2022, thời điểm được nhiều nhà đầu tư đặt kỳ vọng sẽ khởi sắc hơn. Tuy nhiên, các chuyên gia cảnh báo thị trường vẫn đang phải đối mặt với vô vàn khó khăn, vướng mắc.Bên cạnh khó khăn về nguồn vốn, thị trường bất động sản còn phải đối mặt với trở ngại cả như lãi suất cho vay, tỷ giá ngoại tệ và thủ tục đầu tư, pháp lý của dự án

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, vướng mắc pháp lý là vướng mắc lớn nhất, chiếm 70% khó khăn của các dự án bất động sản, nhà ở trong quá trình chuẩn bị đầu tư, xây dựng và kinh doanh. Bên cạnh đó, các thủ tục hành chính rắc rối, phức tạp, thiếu đồng bộ, liên thông đã làm kéo dài thời gian thực hiện thủ tục đối với dự án bất động sản, nhà ở thương mại (mất khoảng 3-5 năm)…

Tương tự, trong báo cáo gần đây từ Bộ Xây dựng chỉ ra: tỷ giá ngoại tệ, giá xăng dầu, giá vật liệu xây dựng đều tăng… dẫn đến chi phí của doanh nghiệp tăng theo. Mặt khác, việc kiểm soát chặt thị trường tín dụng, phát hành trái phiếu, cổ phiếu khiến khả năng tiếp cận nguồn vốn của doanh nghiệp cũng trở nên hạn chế khi triển khai dự án. Chính vì vậy, có ý kiến cho rằng, những nguyên nhân này đã làm ảnh hưởng không nhỏ đến tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản.

Xoay quanh vấn đề này, vấn đề lãi suất tăng và thắt chặt tín dụng chắc chắn chưa thể tháo gỡ một cách nhanh chóng, vì vậy khó khăn đối với thị trường nói chung còn tồn đọng trong ngắn và trung hạn. Những trở ngại về rào cản pháp lý, tiếp cận nguồn vốn và biến động của nền kinh tế tiếp tục làm ảnh hưởng đến nguồn cung mới.

Về thị trường chứng khoán, TTCK Việt Nam sụt giảm trong năm 2022 là vì một số lý do chính như: xu hướng chung về điều chỉnh giảm sau giai đoạn tăng nóng; rủi ro, thách thức với kinh tế toàn cầu cũng như Việt Nam gia tăng; dòng tiền vào TTCK sụt giảm; áp lực giải chấp lớn tâm lý, niềm tin của nhà đầu tư bị ảnh hưởng trong bối cảnh rủi ro gia tăng và nhất là sau những sai phạm trên thị trường bị khởi tố vừa qua; yếu tố tâm lý đám đông ảnh hưởng tới hành vi của nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư cá nhân.

Thị trường chứng khoán giai đoạn hiện nay

Sự kỳ vọng trong quý 4/2022, giai đoạn nước rút của năm 2022.

Về thị trường BĐS: Có thể thấy, bài học về chính sách tiền tệ từ giai đoạn trước được rút ra và điều chỉnh cho giai đoạn hiện tại khiến thị trường giảm tốc trong ngắn hạn nhưng đảm bảo ổn định lâu dài. Gần như giao dịch được khóa chặt và đa số khách hàng không thể tiếp cận được các gói vay về mặt tín dụng kể cả là khách hàng cá nhân, doanh nghiệp, thậm chí là khách hàng VIP.

"Đây không phải chuyện ngân hàng không có vốn mà đó là chỉ đạo xuyên suốt trong việc thắt chặt tín dụng để tránh sự bùng nổ nhất định trong giai đoạn lạm phát đang tăng cao. Các doanh nghiệp phải chủ động xử lý các rủi ro để hướng đến cơ sở phục hồi"

So sánh giữa hai chu kỳ khó khăn của bất động sản nhiều chuyên gia cho rằng tình hình hiện tại đỡ hơn rất nhiều so với trước đó. Thị trường hiện nay chỉ là giai đoạn sàng lọc những vấn đề rủi ro, nhất là trái phiếu. Lãnh đạo các doanh nghiệp buộc phải tái cơ cấu lại tổ chức, sản phẩm, hoạt động tài chính để chọn được các hướng đi an toàn hơn.

So sánh giữa hai chu kỳ khó khăn của bất động sản nhiều chuyên gia cho rằng tình hình hiện tại đỡ hơn rất nhiều so với trước đó. Thị trường hiện nay chỉ là giai đoạn sàng lọc những vấn đề rủi ro, nhất là trái phiếu. Lãnh đạo các doanh nghiệp buộc phải tái cơ cấu lại tổ chức, sản phẩm, hoạt động tài chính để chọn được các hướng đi an toàn hơn.

Về TTCK: Các tổ chức xếp hạng tín nhiệm quốc tế đánh giá triển vọng Việt Nam ở dạng "tích cực" trong trung hạn. Cuối tháng 10/2022 vừa qua, Tổ chức Fitch Ratings xếp hạng nhà phát hành ngoại tệ dài hạn của Việt Nam ở mức BB với triển vọng tích cực, trong đó đánh giá triển vọng tăng trưởng tích cực trong trung hạn; nợ Chính phủ, nợ nước ngoài và thâm hụt ngân sách vẫn ở mức thấp so với nhóm quốc gia tương đồng.

Tổ chức này đánh giá rủi ro bên ngoài đối với Việt Nam bao gồm xung đột tại Ukraina, điều kiện nguồn vốn toàn cầu eo hẹp hơn, độ mở nền kinh tế lớn dễ bị tổn thương từ các cú sốc bên ngoài.

Chia sẻ thêm về góc nhìn dài hạn của TTCK, đặc biệt cái nhìn của doanh nghiệp cụ thể CEO PGT Holdings ông Kakazu Shogo bày tỏ:

"Giá chứng khoán Việt Nam đang ở mức khá hấp dẫn khi chỉ số PE của thị trường đang ở vùng trũng thấp sau thời gian điều chỉnh giảm. Chỉ số PE của VN-Index hiện đang ở mức 10,2 (ngang với vùng đáy lịch sử trong giai đoạn dịch Covid-19). Mức này được đánh giá là hấp dẫn khi nó thấp hơn so với hầu hết các thị trường khác trên thế giới.

Bên cạnh đó, dữ liệu quá khứ cho thấy, mỗi lần P/E của VN-Index về 10,x thị trường thường xuất hiện sóng hồi mạnh mẽ sau đó, điển hình là giai đoạn 2020-2021. Dù bối cảnh khác nhau và dù chỉ số PE chỉ là tham khảo, nhà đầu tư còn phân tích nhiều chỉ số khác (như EPS, P/B…) nhưng cũng là thời điểm đáng quan tâm."

Ông Kakazu Shogo nhấn mạnh: "Sự minh bạch thông tin có thể được xem như tấm vé thông hành cho các doanh nghiệp niêm yết trên con đường phát triển bền vững. Từ đó các nhà đầu tư có thể tin tưởng giải ngân và kỳ vọng sự tăng trưởng của doanh nghiệp."

Trong dài hạn, khi thị trường quay lại những mốc điểm lợi thế, dòng tiền quay lại với thị trường chứng khoán mạnh mẽ hơn, mã cổ phiếu PGT sẽ giúp các nhà đầu tư ăn nên làm ra. Vì thế, PGT là một gợi ý để các nhà tìm hiểu và lựa chọn góp vốn.

Thống kê giao của mã PGT trên sàn HNX.

Khép lại phiên giao dịch ngày 23/11/2022, mã PGT đóng cửa với mức giá 3,000 VNĐ.