Tỷ suất cho thuê của các nhà phố thương mại ở mức thấp

Giá bán nhà phố thương mại (shophouse) được ghi nhận tăng trưởng trong những năm qua, nhưng thực tế cho thấy sản phẩm này vẫn chưa phát huy được vai trò tạo dòng tiền kinh doanh cho chủ nhà, điều vốn từng là lý do chính khiến nguồn vốn đầu tư đổ dồn vào phân khúc này.

Nhà phố thương mại nằm trong các khu đô thị, đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hà Nội, các khu vực vệ tinh có tốc độ đô thị hóa nhanh vẫn được giới đầu tư cá nhân lẫn tổ chức tìm kiếm. Sức hút của loại hình này đến từ sự kết hợp giữa giá trị bất động sản gia tăng đều đặn và tiềm năng khai thác kinh doanh song song với mục đích ở.

Báo cáo thị trường bất động sản của Savills Việt Nam cho thấy, tại thị trường Hà Nội trong 5 năm qua, nhà phố thương mại đạt giá trị tăng trưởng trung bình mỗi năm dao động từ 11 - 16%. Chỉ riêng trong 3 tháng đầu năm nay, giá sơ cấp trung bình đối với shophouse đạt khoảng 278 triệu đồng/m2 đất, dù giảm 12% so với quý trước, nhưng vẫn ổn định so với cùng kỳ năm 2024.

Đáng lưu ý, trên thị trường thứ cấp, giá của phân khúc này tăng 9% theo quý, lên đến 266 triệu đồng/m2. Điều này cho thấy, nhu cầu sở hữu dài hạn và kỳ vọng tăng giá trong tương lai của khách hàng vẫn cao.

Tuy nhiên, theo bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu tại Savills Hà Nội, đằng sau con số tăng trưởng về giá, thực tế việc khai thác kinh doanh và tỷ suất cho thuê shophouse hiện không như mong đợi.

Bởi trước những thay đổi nhanh chóng và yêu cầu mới từ thói quen mới của người tiêu dùng, shophouse đang đối mặt với thực tế khó khăn: kém thu hút các thương hiệu bán lẻ chuyên nghiệp, tỷ lệ lấp đầy thấp và mô hình vận hành thiếu tính ổn định.

"Dù được thiết kế với mục tiêu là không gian “kép”, vừa để ở vừa để kinh doanh nhưng shophouse chưa thể phát huy hiệu quả về khai thác. Một số dự án tại Hà Nội đã ghi nhận tỷ lệ lấp đầy thấp, đặc biệt là ở các khu vực ngoài trung tâm", bà Hằng nhận định.

Lý giải về nguyên nhân, đại diện Savills cho biết những lý do dẫn đến tình trạng này.

Thứ nhất, shophouse phải đối mặt với cạnh tranh gay gắt từ trung tâm thương mại – nơi có quy mô lớn, vận hành chuyên nghiệp, lưu lượng khách ổn định và được hỗ trợ truyền thông. Các thương hiệu bán lẻ, F&B ưu tiên lựa chọn trung tâm thương mại vì mức giá thuê ổn định, hợp đồng dài hạn. Trong khi đó, shophouse thường vận hành tự phát, phụ thuộc vào cá nhân chủ sở hữu, nên thiếu tính ổn định.

Thứ hai, mô hình cho thuê của shophouse còn nhiều bất cập. Không ít khách thuê buộc phải thuê toàn bộ căn nhà dù chỉ cần tầng trệt để kinh doanh, dẫn đến chi phí thuê vượt nhu cầu thực tế. Việc phải chia sẻ lối đi chung hoặc công trình phụ với chủ nhà cũng khiến nhiều thương hiệu e dè.

Thứ ba, giá thuê shophouse thiếu ổn định, thường bị chi phối bởi biến động thị trường bất động sản, trong khi trung tâm thương mại áp dụng khung giá rõ ràng, ít biến động, thuận lợi cho kế hoạch dài hạn.

Cuối cùng là vấn đề pháp lý và vận hành. Shophouse thiếu bộ phận quản lý chuyên trách như ở trung tâm thương mại, khiến người thuê phải tự lo mọi thủ tục pháp lý, kỹ thuật – điều gây khó khăn cho các doanh nghiệp chuỗi cần vận hành bài bản.

Dù đang đối mặt với nhiều thách thức, những bà Đỗ Thu Hằng nhận định, tiềm năng dài hạn của shophouse vẫn được nhìn nhận là khả quan, đặc biệt tại các đô thị có tốc độ tăng dân số nhanh, thu nhập tăng ổn định và nhu cầu tiêu dùng liên tục mở rộng.

Tuy nhiên để đảm bảo hiệu quả đầu tư bền vững, bà Hằng khuyến nghị người mua cần lưu ý đến các yếu tố cốt lõi như vị trí, pháp lý, chủ đầu tư và thiết kế của các sản phẩm nhà phố, tránh mua phải sản phẩm không đạt các điều kiện, giá cao, khó cho thuê, mức tăng giá không như kỳ vọng.