VARS cảnh báo bốn rủi ro với thị trường bất động sản năm 2026

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) vừa phát đi loạt cảnh báo đáng chú ý về những rủi ro lớn của thị trường bất động sản năm 2026. Đáng chú ý, các rủi ro này không xuất hiện riêng lẻ, mà đang chồng lớp, tạo thành một chuỗi tác động có thể làm thay đổi cách thị trường vận hành trong giai đoạn tới.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), rủi ro lớn nhất của thị trường hiện nay đến từ việc áp dụng bảng giá đất mới trong bối cảnh nhiều địa phương chưa ban hành hệ số điều chỉnh hoặc áp dụng ở mức cao. Điều này khiến chi phí đất đai tăng mạnh, đẩy giá thành dự án lên cao và gây khó cho doanh nghiệp, nhất là tại các khu vực phát triển mới. Chi phí đất đai khi đó sẽ tiếp tục trở thành điểm nghẽn, kìm hãm nguồn cung bất động sản trong năm 2026.

Cùng với giá đất, mặt bằng lãi suất cho vay có dấu hiệu tăng nhanh trong thời gian ngắn cũng dự báo tạo áp lực đồng thời lên doanh nghiệp phát triển dự án và người mua nhà ở thực. Trong bối cảnh giá bất động sản tại các đô thị lớn đã ở mức cao so với thu nhập bình quân, chi phí vốn gia tăng khiến thị trường thu hẹp nhóm người có khả năng tham gia, đặc biệt là những người mua sử dụng đòn bẩy tài chính, trực tiếp tác động đến thanh khoản của thị trường.

Trước rủi ro nêu trên, VARS cho rằng việc kiểm soát tín dụng BĐS cần được thực hiện theo hướng thận trọng, có chọn lọc, nhằm hạn chế rủi ro cho hệ thống tài chính nhưng không “gây sốc” cho thị trường và dòng vốn phát triển. "Bởi nếu mặt bằng lãi suất quá cao, không chỉ thị trường BĐS mà cả nền kinh tế nói chung đều có nguy cơ chịu tác động tiêu cực", VARS cảnh báo.

Rủi ro thứ ba được VARS chỉ ra là giải phóng mặt bằng vẫn còn nhiều vướng mắc do sự thiếu quyết liệt ở một số địa phương. Cần có hướng dẫn cụ thể, thống nhất hơn để đẩy nhanh tiến độ.

Ngoài ra, VARS cũng nhấn mạnh vai trò then chốt của cơ quan quản lý Nhà nước trong giai đoạn tới, cần nâng cao năng lực cán bộ quản lý cấp địa phương. Dù ba bộ luật mới đã được ban hành và điều chỉnh phù hợp thực tiễn, nhưng việc tổ chức thực thi tại nhiều địa phương còn chậm do cán bộ không chuyên trách, thiếu kinh nghiệm, khiến doanh nghiệp phải chờ đợi, làm tăng chi phí.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy, năm 2025 thị trường BĐS đã đạt trạng thái cân bằng hơn khi nguồn cung được cải thiện rõ rệt. Cả nước ghi nhận khoảng 128.000 sản phẩm mở bán mới (gồm chung cư và nhà ở gắn liền với đất) – mức cao nhất trong giai đoạn 2019–2025.

Dù vậy, “cơn khát” nguồn cung vẫn chưa thực sự được giải tỏa do cơ cấu sản phẩm mất cân đối. Phân khúc nhà ở giá phù hợp tiếp tục thiếu hụt nghiêm trọng, trong khi khoảng 25% nguồn cung chung cư có giá trên 100 triệu đồng/m². Thực tế này khiến mặt bằng giá tiếp tục neo cao, còn thanh khoản không còn phủ đều cho mọi khu vực và phân khúc.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy đầu tư lướt sóng dựa trên thông tin thiếu kiểm chứng, hiệu ứng đám đông hay kỳ vọng ngắn hạn ngày càng rủi ro, đặc biệt khi dữ liệu thị trường đang được minh bạch hóa thông qua việc gắn mã định danh riêng cho từng bất động sản.

Trong bối cảnh mới, nhà đầu tư buộc phải chuyển sang tư duy chọn lọc, ưu tiên sản phẩm có giá trị sử dụng thực, khả năng khai thác, thanh khoản và quản trị rủi ro tốt. Do đó, những nhà đầu tư vẫn dựa vào đòn bẩy cao, thông tin thiếu kiểm chứng và kỳ vọng "ăn nhanh" nhiều khả năng sẽ bị loại khỏi cuộc chơi khi thị trường chuyển sang giai đoạn cạnh tranh thực chất.

Trước những rủi ro hiện hữu, VARS và HoREA cho rằng cần sớm ban hành hệ số điều chỉnh giá đất ở mức hợp lý, đặc biệt theo hướng thấp hơn tại các khu vực phát triển mới, nhằm giảm áp lực chi phí và khơi thông nguồn cung. Cùng với đó là việc đẩy nhanh giải phóng mặt bằng, nâng cao năng lực thực thi của chính quyền địa phương và đảm bảo sự thống nhất trong áp dụng các quy định pháp luật liên quan đến bất động sản.

Về nguồn vốn, các hiệp hội và chuyên gia nhận định chính sách tín dụng cần được điều hành thận trọng, có chọn lọc để kiểm soát rủi ro hệ thống nhưng không gây cú sốc cho thị trường, bởi mặt bằng lãi suất cao kéo dài có thể tác động tiêu cực đến cả bất động sản lẫn nền kinh tế. Trong đó sự cần thiết của việc hoàn thiện hướng dẫn thực thi các luật mới, đặc biệt là cơ chế định giá đất, đa dạng hóa kênh huy động vốn trung và dài hạn.