Việt Nam trở thành điểm sáng logistics của Đông Nam Á

Nhu cầu đối với bất động sản logistics tiếp tục được thúc đẩy bởi ba động lực chính gồm thương mại điện tử, hoạt động sản xuất và dòng chảy thương mại khu vực. Xu hướng này đang dần thu hẹp diện tích trống trên thị trường công nghiệp, đồng thời củng cố vị thế của Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

Không chỉ Việt Nam, các quốc gia như Indonesia và Thái Lan cũng ghi nhận hoạt động thuê kho bãi, nhà xưởng tăng mạnh nhờ xu hướng khu vực hóa chuỗi cung ứng. Tuy nhiên, Việt Nam được đánh giá là một trong những thị trường hưởng lợi rõ nét nhất nhờ lợi thế về vị trí địa lý, năng lực sản xuất và khả năng thu hút dòng vốn đầu tư hướng đến xuất khẩu.

Theo Cushman & Wakefield, nhu cầu của khách thuê hiện tập trung nhiều hơn vào các vị trí có khả năng kết nối thuận tiện với cảng biển, sân bay, hệ thống cao tốc và các cụm công nghiệp lớn nhằm tối ưu chi phí logistics và nâng cao hiệu quả vận hành.

Sự thay đổi trong tiêu chí lựa chọn của nhà đầu tư cũng là nguyên nhân giúp Việt Nam giữ sức hút lớn.

Trong đó, Cushman & Wakefield khẳng định khách thuê hiện nay đã dịch chuyển từ việc chỉ coi vị trí sản xuất là yếu tố cốt lõi sang cách tiếp cận toàn diện hơn nhiều, trong đó ưu tiên chất lượng cơ sở hạ tầng, năng lực của chủ đầu tư và khả năng đáp ứng các tiêu chuẩn vận hành khắt khe.

Song song đó, phân khúc kho xưởng phục vụ hàng hóa giá trị cao và thương mại xuyên biên giới tại Việt Nam cũng đang bước vào giai đoạn nâng cấp mạnh mẽ với các tiêu chuẩn phát triển ngày càng tiệm cận quốc tế để đáp ứng yêu cầu tự động hóa và tiết kiệm năng lượng của doanh nghiệp, báo cáo “Waypoint 2026” nêu rõ.

Chính những lực cầu mạnh mẽ này đã đẩy tỷ lệ lấp đầy tại các vùng kinh tế trọng điểm lên mức rất cao. Tại Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam (TP.HCM, Đồng Nai và Tây Ninh), tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức trên 90% đối với cả nhà xưởng xây sẵn và kho xây sẵn, trong khi tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp đạt 74,8% trên tổng nguồn cung khoảng 36.400 ha.

Tại Vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc (gồm Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên, Quảng Ninh, Phú Thọ và Ninh Bình), tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt 63% đối với đất khu công nghiệp, 86% đối với nhà xưởng xây sẵn và 82% đối với kho xây sẵn.

Riêng Hà Nội ghi nhận tỷ lệ lấp đầy gần như tối đa ở cả ba nhóm (đất khu công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn, kho xây sẵn).

Sự sôi động của thị trường Việt Nam phản ánh xu hướng chung của toàn khu vực châu Á - Thái Bình Dương. Theo Waypoint 2026, có tới 43% thị trường logistics trong khu vực được dự báo sẽ ghi nhận tỷ lệ trống giảm trong ba năm tới khi lực hấp thụ tiếp tục cải thiện trong khi nguồn cung mới được kiểm soát chặt chẽ hơn. Điều này đồng nghĩa mức độ cạnh tranh đối với các tài sản logistics chất lượng cao sẽ ngày càng gia tăng, đặc biệt tại những vị trí sở hữu lợi thế kết nối hạ tầng.

Không chỉ tỷ lệ trống thu hẹp, giá thuê cũng được dự báo tiếp tục đi lên. Cushman & Wakefield cho biết 54% thị trường logistics trên toàn cầu và 60% thị trường tại châu Á - Thái Bình Dương được kỳ vọng sẽ ghi nhận tăng trưởng giá thuê trong thời gian tới.

Song song với đó, yêu cầu của khách thuê cũng đang thay đổi đáng kể. Các doanh nghiệp ngày càng ưu tiên những cơ sở logistics hiện đại, tiết kiệm năng lượng và sẵn sàng cho tự động hóa nhằm nâng cao hiệu quả vận hành cũng như khả năng chống chịu của chuỗi cung ứng.

Ông Dennis Yeo - Giám đốc Dịch vụ Nhà đầu tư và Logistics & Công nghiệp, Châu Á - Thái Bình Dương, Cushman & Wakefield nhận định, Đông Nam Á đang bước vào một giai đoạn tăng trưởng mới khi đa dạng hóa chuỗi cung ứng đã trở thành xu hướng mang tính cấu trúc thay vì chỉ mang tính chu kỳ.

Theo chuyên gia này, khi nhu cầu tiếp tục mở rộng, sự cạnh tranh đối với các tài sản logistics chất lượng cao tại những vị trí có kết nối tốt sẽ ngày càng gay gắt. Điều này không chỉ thúc đẩy khách thuê đưa ra quyết định sớm hơn mà còn mở ra cơ hội lớn cho các nhà đầu tư và chủ đầu tư có khả năng phát triển những cơ sở logistics hiện đại, đáp ứng yêu cầu vận hành và công nghệ trong tương lai.