Vốn đầu tư FDI và M&A sẽ tạo ra cơ hội cho ngành bất động sản

Báo cáo mới nhất của Tổng cục Thống kê cho thấy, trong quý 1/2023 lần lượt có 940 doanh nghiệp thành lập mới, 1.816 doanh nghiệp ngừng kinh doanh có thời hạn và 341 doanh nghiệp giải thể trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Như vậy, số doanh nghiệp thành lập mới giảm 63,2%, số doanh nghiệp ngừng kinh doanh có thời hạn tăng 60,7% còn số doanh nghiệp giải thể tăng 30,2% so với cùng kỳ năm trước. 

Tình trạng trên chủ yếu do doanh nghiệp gặp khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn. Một trong những đặc trưng của hoạt động kinh doanh bất động sản là cần nguồn vốn lớn trong trung và dài hạn. 

Trên thế giới, nguồn cung cấp vốn chủ yếu cho thị trường bất động sản là các quỹ đầu tư, thị trường chứng khoán. Trong khi đó ở Việt Nam, các định chế tài chính chưa hình thành đầy đủ nên các doanh nghiệp trong ngành vẫn đang phụ thuộc chủ yếu vào nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng và vốn trực tiếp từ người dân. 

Đến cuối năm 2022, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt khoảng 2,58 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 24% so với 2021. Tín dụng bất động sản là một trong những lĩnh vực tăng trưởng cao nhất, chiếm tỷ trọng 21,2% tổng dư nợ đối với nền kinh tế (cao nhất trong 5 năm qua). 

Ngược lại, nguồn vốn huy động qua kênh cổ phiếu và trái phiếu còn đang rất khiêm tốn. Dư nợ của thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) ở mức trên 15% GDP, trong khi Chiến lược tài chính đặt ra mục tiêu quy mô thị trường TPDN đến năm 2025 là 20% GDP và đến năm 2030 đạt tối thiểu 25% GDP. Vốn hóa thị trường cổ phiếu tính đến cuối năm 2022 trên cả 3 sàn giao dịch (HOSE, HNX và UPCoM) đạt 5.227 nghìn tỷ đồng, giảm 32,7% so với cuối năm 2021, tương đương 61,6% GDP năm 2021 và 55% GDP ước tính năm 2022, trong khi đó, ở các nền kinh tế phát triển, tỷ lệ này thường ở mức cao, xấp xỉ hoặc trên 100%. 

Trong khoảng 5 năm trở lại đây, sự thăng hoa của thị trường chứng khoán và sự nở rộ của thị trường TPDN đã hỗ trợ doanh nghiệp có nhiều tài lực hơn để thực hiện các dự án đầu tư. 

Để đối phó với tình trạng thiếu hụt dòng tiền, 55,2% số doanh nghiệp bất động sản tham gia khảo sát của Vietnam Report lựa chọn giải pháp vay từ các ngân hàng thương mại, tăng 4,1% so với năm trước đó. Tỷ lệ doanh nghiệp dự kiến sẽ thắt lưng buộc bụng, tiết giảm chi phí hoạt động tăng lên mạnh nhất, với 41,4% doanh nghiệp sẽ sử dụng giải pháp này. Tỷ lệ doanh nghiệp huy động từ kênh trái phiếu giảm mạnh từ 24,4% xuống còn 1,1%. 

Năm 2023 sẽ là điểm rơi đáo hạn trái phiếu bất động sản khi số lượng trái phiếu đáo hạn là khoảng hơn 119 nghìn tỷ đồng. Tính riêng trong tháng 1/2023, có gần 17,5 nghìn tỷ đồng tổng giá trị trái phiếu đến hạn, trong đó 60,0% tập trung ở nhóm bất động sản với 10,5 nghìn tỷ đồng và 34% ở nhóm xây dựng với 5,9 nghìn tỷ đồng. 

Theo các chuyên gia Vietnam Report, sức ép tài chính đối với doanh nghiệp bất động sản đang rất lớn. Chính phủ đã có biện pháp tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp không có tiền trả nợ trái phiếu đúng hạn bằng việc ban hành Nghị định 08/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các Nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế. Nghị định 08/2023 cùng với Nghị định 153/2020 và Nghị định 65/2022 được coi là những nỗ lực của Chính phủ nhằm khơi thông dòng vốn trái phiếu cho thị trường bất động sản xuyên suốt giai đoạn vừa qua. 

Tín hiệu tích cực từ sự thay đổi chính sách được phần lớn doanh nghiệp kỳ vọng sẽ là xung lực lớn vực dậy ngành kinh tế quan trọng này. Cụ thể như gói hỗ trợ tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân với mức lãi suất thấp hơn từ 1,5% đến 2% đã góp phần phá "băng" cho thị trường. Doanh nghiệp bất động sản khó khăn sẽ được xem xét giãn nợ gốc, lãi vay, cơ cấu lại nhóm nợ. 

Chính phủ cũng yêu cầu xem xét điều chỉnh hệ số rủi ro của các loại hình bất động sản để có được mức lãi suất cho vay phù hợp, tránh việc kiểm soát dòng vốn quá mức. Không những thế, Chính phủ còn thành lập 5 tổ công tác tháo gỡ khó khăn cho đầu tư công, ban hành Nghị định 08 kéo giãn kỳ hạn trái phiếu 2 năm, Nghị định 33 tháo gỡ những điểm nghẽn thị trường bất động sản, đặc biệt là về nguồn vốn và pháp lý... 

Ngày 31/3/2023, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) ra thông báo giảm lãi suất điều hành. Ngày 3/4, các ngân hàng thương mại (NHTM) đã chính thức giảm thêm lãi suất huy động theo sau quyết định hạ các mức lãi suất điều hành của NHNN. Như vậy, tất cả các NHTM đã đồng loạt hạ trần lãi suất tiền gửi dưới 6 tháng thêm 0,5%/năm. Trước đó, chỉ trong quý 1, các ngân hàng đã giảm lãi suất huy động từ 0,5 - 1,5%/năm.

Cùng với sự hỗ trợ của Chính phủ và sức mạnh nội lực của doanh nghiệp, nhiều chuyên gia trong ngành cũng kỳ vọng vào nguồn vốn đầu tư FDI và xu hướng M&A sẽ tạo ra cơ hội "đổi đời" cho ngành Bất động sản trong năm 2023. 

Các chuyên gia nhận định, bất động sản Việt Nam vẫn còn dư địa ở một số phân khúc nên cơ hội được nhận dòng vốn FDI là vô cùng khả quan. Đặc biệt, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng là phân khúc giúp thu hút vốn nước ngoài vào Việt Nam nói chung và bất động sản nói riêng. 

Trải qua quý đầu tiên của năm 2023, thị trường đã ghi nhận những tia sáng trên thị trường M&A trong lĩnh vực bất động sản. Vào tháng 2/2023 là sự hợp tác của Tập đoàn Khang Điền và Keppel Land Việt Nam và mới gần đây là cuộc đàm phán của "ông lớn" bất động sản châu Á - CapitaLand và Vinhomes. Đây chính là những tia sáng cho thị trường bất động sản trong năm 2023.