Hà Nội: Kỳ vọng đột phá cải tạo chung cư cũ từ mô hình chính quyền hai cấp

Hiện nay, Hà Nội có khoảng 250.000 người dân đang sinh sống tại hơn 1.570 nhà chung cư cũ, nhà tập thể. Trong số này, có 200 nhà cấp C, 137 nhà cấp B và 7 nhà thuộc diện nguy hiểm cấp D - cấp độ nguy hiểm nhất, bắt buộc phải di dời để xây dựng lại.

Từ năm 2005, thành phố đã bắt đầu triển khai công tác cải tạo chung cư cũ. Tuy nhiên, do nhiều bất cập trong thực tiễn và sự thay đổi chính sách, tiến độ quy hoạch và thực hiện cải tạo vẫn chưa đạt kỳ vọng. Kết quả thực hiện cải tạo mới chỉ đạt khoảng 1-2% tổng số chung cư cũ - một con số quá khiêm tốn so với quy mô và yêu cầu phát triển đô thị.

Một số chuyên gia bất động sản nhận định, hầu hết các dự án cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội vướng mắc do mâu thuẫn về lợi ích giữa doanh nghiệp và người dân. Bên cạnh đó, có nhiều nhà đầu tư lớn dù điều kiện tài chính rất cao đã phải bỏ cuộc bởi vướng phải các tiêu chí rườm rà, thủ tục, vượt xa khả năng của họ. Dù giá của những chung cư cũ không hề rẻ, nhưng kể cả đã trúng thầu, nhà đầu tư phải theo quy hoạch của thành phố chứ không được thực hiện dự án theo ý muốn.

Tuy nhiên, bước chuyển sang mô hình chính quyền địa phương hai cấp kể từ 1/7/2025 đang mở ra cơ hội mới. Không chỉ đơn thuần là tinh gọn bộ máy, đây là sự thay đổi căn bản về tư duy điều hành, phân quyền mạnh cho cơ sở, trao quyền để địa phương chủ động tháo gỡ vướng mắc ngay từ gốc.

Với vai trò là đơn vị hành chính gần dân nhất, chính quyền cấp phường giờ đây không chỉ là nơi tiếp nhận chỉ đạo mà còn chủ động đồng hành cùng người dân trong từng bước cải tạo chung cư cũ. Các phường như Giảng Võ, Kim Liên, Phương Liên, Thành Công, Quỳnh Mai đang trở thành điểm sáng khi trực tiếp tổ chức lấy ý kiến, hỗ trợ kiểm đếm, giới thiệu phương án quy hoạch và quỹ nhà tái định cư.

Nhờ tiếp xúc gần gũi, nắm rõ tâm tư cư dân, cán bộ phường có thể giải thích chính sách, tạo sự tin tưởng và xây dựng đồng thuận hiệu quả hơn nhiều so với cách làm hành chính cứng nhắc trước đây.

Bên cạnh đó, bộ ba luật sửa đổi gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Thủ đô 2024 có hiệu lực từ năm 2025 đã tạo nên hành lang pháp lý đồng bộ, thông thoáng và thực tiễn hơn. Trong đó, 5 điểm thay đổi nổi bật đang trực tiếp gỡ khó cho các dự án cải tạo, bao gồm: Không còn yêu cầu 100% đồng thuận, mà thay bằng tỉ lệ 70 - 80% cư dân tùy mức độ nguy hiểm của công trình; chấp thuận tăng tầng hợp lý theo mô hình TOD, miễn bảo đảm không quá tải hạ tầng kỹ thuật; khuyến khích phát triển không gian ngầm, nhằm giảm áp lực lên mặt đất; Áp dụng đấu thầu chọn chủ đầu tư theo cơ chế PPP, thay vì chỉ định thầu; cho phép bố trí quỹ tái định cư ngoài phạm vi dự án, miễn bảo đảm quyền lợi cư dân…

Đặc biệt, thành phố cũng chú trọng nâng cao chất lượng kiểm định kỹ thuật - một khâu then chốt trong quy trình cải tạo chung cư cũ. Mới đây, UBND thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định số 3797/QĐ-UBND về việc kiện toàn Hội đồng thẩm định, đánh giá công tác kiểm định các chung cư cũ trên địa bàn. Đây là động thái quan trọng nhằm chuẩn hóa quy trình chuyên môn, đảm bảo tính khách quan trong phân loại mức độ nguy hiểm, từ đó xác định phương án xử lý phù hợp cho từng công trình. Các rào cản pháp lý từng khiến hàng trăm dự án "đắp chiếu" trong hơn hai thập kỷ qua đang dần được gỡ bỏ.

Song hành với đổi mới cơ chế, thành phố cũng đang đẩy mạnh chuyển đổi số trong công tác quản lý. Việc số hóa dữ liệu dân cư, hiện trạng nhà, quy hoạch… sẽ giúp chính quyền theo dõi, đánh giá tiến độ một cách minh bạch, đồng thời tạo điều kiện để người dân và doanh nghiệp giám sát, tham gia vào quá trình cải tạo một cách chủ động, trách nhiệm hơn.

Cùng với đó, các tổ chức tín dụng cũng cam kết dành nguồn vốn ưu đãi lên tới hàng trăm nghìn tỷ đồng cho các dự án cải tạo chung cư cũ – mở ra kỳ vọng huy động mạnh mẽ nguồn lực xã hội hóa vào lĩnh vực này.

Tại các khu tập thể cũ như Trung Tự, Huỳnh Thúc Kháng, thành phố đã chấp thuận xây dựng công trình cao tầng trong khuôn khổ quy hoạch cho phép. Người dân được tham gia góp ý, lựa chọn phương án tổ chức giao thông, thiết kế công trình, thể hiện rõ tinh thần dân chủ và minh bạch trong quá trình thực hiện.

Để công tác cải tạo chung cư cũ hiệu quả hơn, trao đổi với các cơ quan báo chí, TS. KTS Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho rằng, việc Hà Nội chuyển sang mô hình chính quyền hai cấp là bước đột phá thể chế, nhưng nếu không đi kèm cơ chế kiểm soát chặt chẽ thì cũng có nguy cơ làm phát sinh bất cập. Chẳng hạn, nếu quá chú trọng việc tăng tầng mà không đầu tư hạ tầng kỹ thuật và xã hội đi kèm thì dễ dẫn đến quá tải hệ thống giao thông, xung đột dân cư, mâu thuẫn lợi ích.

TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm cho rằng, nên giao trách nhiệm cho từng phường không chỉ ở khâu vận động cư dân, mà còn tham gia trực tiếp vào công tác quy hoạch, giám sát thực hiện và hậu kiểm. Khi người dân thấy chính quyền địa phương vào cuộc minh bạch, quyết liệt, và vì quyền lợi chung, họ sẽ sẵn sàng đồng hành.

GS.TS Hoàng Văn Cường, Đại biểu Quốc hội, nguyên Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân nhận định, chúng ta đang chứng kiến một giai đoạn vàng của cải cách thể chế tại Hà Nội. Chuyển đổi mô hình chính quyền địa phương hai cấp không chỉ là tinh giản bộ máy, mà còn là bước đi đột phá trong việc phân quyền, trao thêm thực quyền cho cấp cơ sở. 

Cải tạo chung cư cũ, một "nút thắt" kéo dài hơn 20 năm của Hà Nội giờ đây đang đứng trước cơ hội "mở khóa". Với mô hình chính quyền địa phương hai cấp, những cơ chế đặc thù từ Luật Thủ đô, cùng quyết tâm của chính quyền và sự đồng thuận từ người dân, kỳ vọng về một diện mạo mới cho các khu chung cư cũ ở Hà Nội đang dần trở thành hiện thực, dù con đường phía trước vẫn còn nhiều thách thức cần vượt qua.