Cổ phiếu bất động sản và giá đất "lệch pha"

Thời gian gần đây, không khó để bắt gặp thông tin giá đất tăng tại nhiều tỉnh, thành phố trên cả nước, đặc biệt tại các đô thị lớn. Các thương vụ đấu giá đất với giá cao ngất ngưởng càng thu hút sự chú ý. Không chỉ đất nền, gần như tất cả các phân khúc bất động sản từ nhà ở thấp tầng, chung cư cao cấp đến chung cư bình dân, chung cư cũ cũng đều tăng nóng.

Chẳng hạn, theo số liệu từ Batdongsan.com.vn, giá chung cư tại Times City (Hà Nội) đã tăng hơn gấp đôi từ mức 30-40 triệu đồng/m2 vào năm 2020 lên gần 90 triệu đồng/m2. Ở phân khúc bình dân hơn, giá chung cư tại HH Linh Đàm (Hà Nội) cũng tăng vọt lên gần 40 triệu đồng/m2, từ mức chỉ khoảng 17 triệu đồng/m2 cách đây 4 năm.

Thế nhưng có một “nghịch lý” là cổ phiếu của các doanh nghiệp bất động sản trên sàn chứng khoán lại vẫn “ngụp lặn” dưới đáy dài hạn bất chấp giá đất tăng “vùn vụt”. Chỉ số VNREAL (đại diện cho nhóm bất động sản) hiện đang dao động quanh 900 điểm, vùng thấp nhất trong vòng 6 năm kể từ 2018. So với thời đỉnh cao cuối 2021 đầu 2022, chỉ số này chỉ còn chưa đến một nửa.

Mặc dù thị trường chứng khoán đã khởi sắc sau một thời gian tạo đáy, nhưng điều này lại không xảy ra với nhóm cổ phiếu bất động sản. Sau cú giảm năm 2022, tình trạng chung vẫn là lình xình không tăng hay hồi phục kém bền vững (rồi quay lại xu hướng điều chỉnh). Danh mục nhà đầu tư liên tục bị hao hụt theo thời gian, hay còn được gọi là tình trạng “bò tùng xẻo”.

Hiện có hàng chục cổ phiếu bất động sản đang được giao dịch ở dưới mệnh giá (10.000 đồng/cp), kể đến LDG, TDH, PTL, HQC, HAR, NRC, HPX, KHG, SCR, FIR, DXS, IDJ, CRE, HTN, API, CCL, NVT, NDN, TDC, EVG, ITA...

Một số trường hợp cũng có xu hướng giảm tiệm cận về mốc 10.000 đồng/cp như NVL, ITC, LSG. Với QCG, sau khi rơi về dưới 6.000 đồng/cp đã có nhịp tăng trở lại trong nửa tháng gần nhất, giúp thị giá quay lên 10.700 đồng/cp kết phiên 28/10.

Rất nhiều tên tuổi một thời trong nhóm bất động sản đã không còn giữ được vị thế. Novaland (NVL), Đất Xanh (DXG), DIC Corp (DIG), Phát Đạt (PDR), CEO Group (CEO),… đều đã “bốc hơi” hàng chục %, thậm chí chia nhiều lần thị giá so với đỉnh hồi cuối 2021. Một số trường hợp đang ở vùng đáy thấp nhất kể từ khi niêm yết.

Theo các chuyên gia, nhiều nguyên nhân có thể lý giải cho sự lệch pha giữa cổ phiếu bất động sản và giá đất:

Thứ nhất là sự thiếu hụt nguồn cung sơ cấp. Do thiếu hàng bán, kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản không tương xứng với đà tăng cao của giá đất. Trong bối đó, việc nhóm cổ phiếu này có chiều hướng đi xuống là khó tránh khỏi.

Thứ hai, cung không gặp cầu. Nguồn cung thứ cấp lại có giá ngất ngưởng, vượt xa nhu cầu của người mua. Cung - cầu không gặp nhau là một phần nguyên nhân khiến thanh khoản thực trên thị trường bất động sản ảm đạm.

Thứ ba, các vụ việc liên quan đến Vạn Thịnh Phát, Tân Hoàng Minh đã tác động mạnh đến thị trường trái phiếu, khiến tâm lý nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn. Khi biến cố xảy ra, một làn sóng giải chấp khối lượng lớn, lan chéo giữa các cổ phiếu bất động sản giai đoạn 2022-2023 là hệ quả tất yếu. Đây là một trong những nguyên nhân chính khiến nhiều cổ phiếu bất động sản rơi sâu về vùng đáy dài hạn.

Thứ tư, việc sử dụng đòn bẩy tài chính cao, kéo dài nhiều năm, gối đầu trên nhiều dự án khiến cho chi phí lãi vay vốn hoá phình to. Đây là rào cản lớn khiến các doanh nghiệp bất động sản khó giảm giá bán nhà, đất tại các dự án để tìm tiếng nói chung với người mua nhà có nhu cầu thực. Hàng bán được đã ít lại thêm áp lực trả nợ ngân hàng ảnh hưởng đáng kể đến dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản. Sức khoẻ tài chính không ít doanh nghiệp "báo động" là yếu tố ảnh hưởng tiêu cực đến diễn biến giá cổ phiếu trên thị trường.

Thứ năm, các cổ phiếu bất động sản rất khó định giá bởi sự thiếu rõ ràng về mặt pháp lý, sở hữu tại các dự án. Trong giai đoạn tăng trưởng nóng từ năm 2021 đến đầu 2022, làn sóng đầu cơ từng đẩy đỉnh giá nhiều cổ phiếu bất động sản lên mức rất cao. Sau khi "nước rút", kết quả kinh doanh dần bộc lộ những hạn chế, định giá của các doanh nghiệp bất động sản cũng theo đó điều chỉnh mạnh theo hướng hướng phù hợp hơn với tình hình kinh doanh.