Những điểm sáng thị trường bất động sản miền Trung - Tây Nguyên

Giao dịch căn hộ tại Đà Nẵng ghi dấu ấn

Theo báo cáo thị trường BĐS của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), trong 3 tháng đầu năm 2024, tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung sơ cấp đạt gần 31%, tương đương với khoảng 6.200 giao dịch, tăng 8% so với quý trước và gấp đôi cùng kỳ năm trước. Ở phân khúc căn hộ, VARS ghi nhận hơn 3.000 căn hộ mới được tung ra thị trường với tỷ lệ hấp thụ đạt 57%. Như vậy, cứ 100 căn hộ mới đã tiêu thụ được 57 căn.

Riêng thị trường BĐS Đà Nẵng, theo báo cáo dữ liệu khảo sát thị trường của đơn vị SPER, hết Quý 1 của năm 2024 đạt hơn 6.000 giao dịch BĐS. Trong đó dự án mở bán mới hoàn toàn có khoảng hơn 600 căn phân khúc cao cấp có trung bình khoảng 80 - 90 triệu đồng/m2 được mở bán vào cuối Quý 1 và đạt mức thanh khoản hơn 70%. Như vậy, giá tăng trung bình 5-7% so với giai đoạn Quý 4 năm 2023. Riêng phân khúc hạng sang với giá bán từ 120-160 triệu đồng/m2 đang được hấp thụ rất kém và tỉ lệ thanh khoản chỉ đạt con số 15-20%.

Các loại hình sản phẩm BĐS cho thuê khai thác như: khách sạn, căn hộ mini cũng được nhiều khách hàng quan tâm. Tính thanh khoản chủ yếu tập trung phân khúc từ 30-40 tỷ đồng với những sản phẩm có vị trí đẹp, kiến trúc bắt mắt và không gian được tối ưu cho trải nghiệm khách hàng.

Điểm chung của tệp khách hàng này là yêu cầu cao về vị trí tính thẩm mỹ, kiến trúc và tiện nghi; vậy nên các loại căn hộ, khách sạn có vị trí đẹp và tiềm năng đã thu hút được nhiều sự quan tâm của khách hàng.

Phân tích về điểm sáng từ phân khúc căn hộ tại khu vực Đà Nẵng, ông Phạm Văn Sung - Giám đốc Công ty CP Đầu tư Phát triển BĐS Vạn Đạt đánh giá, do quỹ đất tại khu vực đô thị ngày càng ít khiến nhu cầu phát triển các dự án nhà ở cao tầng là bắt buộc. Bởi quỹ đất ngày càng hạn chế, giá đất nền ngày một tăng, căn hộ giải quyết được chỗ ở, môi trường sống cho người dân với chi phí vừa phải.

Lấy ví dụ tại khu căn hộ FPT Plaza, hiện nay tỷ lệ lấp đầy của tòa FPT Plaza 1 gần 100%, tòa FPT Plaza 2 đến hiện tại hơn 80% chỉ sau gần 1 năm đi vào hoạt động. Lượng khách nước ngoài chiếm gần 10%, đa số khách châu Âu, Mỹ và Ấn Độ... chủ yếu làm tại khu công nghệ FPT, các khách sạn, resort ở quận Ngũ Hành Sơn và thị xã Điện Bàn, TP. Hội An (Quảng Nam).

Mức giá cho thuê dao động từ 5-12 triệu đồng/ tháng tùy vào có nội thất hay không. Mức giá bán vẫn giữ và tăng đều ổn định do tỷ lệ lấp đầy, chủ đầu tư đầu tư mạnh vào hệ thống tiện ích như quảng trường, công viên, trường học, khu làm việc… Biên độ tăng giá thì bình quân tăng 10% so với giá mua ban đầu, một số căn đẹp thì giá tăng khoảng 15%. Đây là con số khá ấn tượng khi dự án căn hộ kể trên không nằm ở khu vực các quận trung tâm của TP. Đà Nẵng.

Đất nền, nhà phố vẫn dẫn dắt thị trường Tây Nguyên

Tại khu vực Tây Nguyên, phân khúc đất nền và nhà phố vẫn tiếp tục dẫn dắt thị trường. Tại hai thị trường chính tại TP. Pleiku (Gia Lai) và TP. Buôn Ma Thuột (Đắk Lắk) ghi nhận số lượng giao dịch có tăng trong 3 tháng đầu năm 2024. Đa phần các giao dịch ở những sản phẩm tiềm năng, đáp ứng nhu cầu thật với mức giá giảm từ 10-20% so với giá ở thời điểm đỉnh 2022.

Chia sẻ thông tin về thị trường, ông Cao Minh Huệ - Chuyên gia tư vấn tại thị trường Đắk Lắk cho biết thêm, dự báo phân khúc đất nền và nhà phố vẫn sẽ là kênh chính dẫn dắt chung thị trường BĐS Tây Nguyên từ đây tới cuối năm 2024.

Đối với phân khúc đất nền, khu vực vùng ven và gần trung tâm các đô thị với mức giá trên dưới 1 tỷ đồng sẽ tiếp tục ghi nhận lượng giao dịch đáng kể khi làn sóng chuẩn bị sản phẩm cho chu kỳ mới đang bùng nổ.

Còn sản phẩm nhà phố, các vị trí thuận tiện và có thể khai thác dòng tiền từ kinh doanh/cho thuê hoặc đáp ứng nhu cầu ở thật của người dân sẽ tiếp tục thu hút nhà đầu tư khi thị trường đã ghi nhận đi qua vùng đáy và khả năng giá BĐS giảm thêm sẽ khó xảy ra.

Một điểm đáng chú ý trên thị trường thời gian từ giờ tới cuối năm sẽ là phân khúc Nhà ở xã hội (NƠXH) khi được sự quan tâm lớn của Nhà nước nhằm tạo ra nguồn cung BĐS giá rẻ và chất lượng để đáp ứng nhu cầu an cư lạc nghiệp của người lao động và người thu nhập thấp.

Đặc biệt, trong thời gian tới đây, khi Luật Đất đai 2024 sắp có hiệu lực, cùng việc Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở mới cũng được áp dụng sẽ có một số tác động sâu rộng đến thị trường BĐS Tây Nguyên. Theo ông Trần Trọng Vũ (làm việc tại S.PER - đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản miền Trung - Tây Nguyên) cho biết, không chỉ thị trường Tây Nguyên mà cả nước sẽ có nhiều thay đổi khi áp dụng những quy định mới.

Đầu tiên, về nguồn cung BĐS sẽ khan hiếm cục bộ và tăng giá ở giai đoạn đầu khi luật mới áp dụng; khung giá đất sát theo giá thị trường làm tăng chi phí đầu tư và siết phân lô bán nền làm hạn chế nguồn cung. Đồng thời yêu cầu chặt chẽ hơn với chủ đầu tư về điều kiện, tỷ trọng vốn và giới hạn mức thu tiền với dự án hoàn thành trong tương lai…