Thị trường văn phòng Hà Nội có thể sớm quay về thế cân bằng

Báo cáo thị trường quý I/2025 của Savills cho thấy tổng nguồn cung văn phòng tại Hà Nội đạt khoảng 2,33 triệu m² sàn, tăng 10% so với cùng kỳ năm trước. Dù vậy, khu vực trung tâm vẫn khan hiếm văn phòng hạng A; khu vực nội thành mở rộng và phía Tây thành phố tiếp tục chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ từ các dự án mới với 41% nguồn cung, góp phần nâng cao đáng kể số lượng lựa chọn cho khách thuê. 

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao, Bộ phận cho thuê thương mại, Savills Hà Nội, nhận định với làn sóng nguồn cung mới có tiêu chuẩn thiết kế, xây dựng và vận hành chất lượng cao, cục diện thị trường văn phòng Hà Nội hiện đang nghiêng về phía khách thuê.

Các doanh nghiệp có lợi thế đàm phán không chỉ là giá, mà còn về các điều khoản thuê linh hoạt hơn, hoặc dịch vụ đi kèm đa dạng hơn. Thậm chí giữa bối cảnh công suất thuê toàn thị trường giảm còn 82% do nguồn cung mới chưa hấp thụ hết, doanh nghiệp có thể tận dụng tình thế nhằm củng cố vị trí đàm phán và đạt được những thỏa thuận thuê phù hợp.

Đáng chú ý, 78% tổng lượng giao dịch trong quý vừa qua đến từ nhu cầu chuyển địa điểm, thay vì mở rộng tại chỗ. Điều này cho thấy doanh nghiệp đang ưu tiên không gian làm việc hiệu quả, tiện nghi và tối ưu chi phí hơn là diện tích lớn.

Các tòa nhà mới với thiết kế hiện đại, trần cao, không gian mở, nhiều ánh sáng tự nhiên và tích hợp công nghệ đang trở thành lựa chọn ưu tiên. Điều từng là điểm cộng, nay đã trở thành điều kiện bắt buộc trong chiến lược thu hút và giữ chân khách thuê.

Sự cạnh tranh giữa các chủ đầu tư cũng mang lại lợi ích gián tiếp cho khách thuê. Nhiều chủ tòa nhà cũ buộc phải cải tạo, nâng cấp dịch vụ và cơ sở hạ tầng để không bị bỏ lại phía sau. Trong khi đó, khách thuê có thể tận dụng điều này để tiếp cận mặt bằng chất lượng cao hơn mà không phải chi trả thêm nhiều chi phí.

Báo cáo của Savills cũng chỉ ra từ nay đến năm 2027, hơn 95% nguồn cung mới đến từ các dự án văn phòng hạng A. Dự báo, sau năm 2027 sẽ còn có thêm 864.500m² từ 28 dự án, 64% trong số đó là văn phòng hạng A. Với lượng nguồn cung hạng A lớn trong 2-3 năm tới, các doanh nghiệp, đặc biệt là những tập đoàn quốc tế hoặc công ty thuộc lĩnh vực ICT, tài chính, bất động sản có thể bắt đầu xây dựng kế hoạch dài hạn, lựa chọn mặt bằng chiến lược và chủ động thời gian đàm phán hợp đồng.

Các ngành FIRE (tài chính, bảo hiểm, bất động sản), ICT và tư vấn đang dẫn dắt nhu cầu thuê, với yêu cầu cao về môi trường làm việc và kết nối giao thông. Các chủ đầu tư cũng đang định hướng rõ tới nhóm khách này, thể hiện qua các dự án như Taisei Square Hanoi, Grand Terra hay Oriental Square (dự kiến hoàn thiện cuối 2025).

Một xu hướng nổi bật là nhu cầu văn phòng xanh. Dù mức giá thuê tại các tòa nhà đạt chứng chỉ xanh ở Hà Nội cao hơn trên 20%, nhưng chủ yếu do chất lượng công trình vượt trội. Với các công ty châu Âu và doanh nghiệp coi trọng ESG, đây là tiêu chí lựa chọn hàng đầu, giúp họ đón đầu xu hướng và đáp ứng yêu cầu đối tác, cổ đông.

Với nguồn cung hạng A ngày càng đa dạng, chất lượng tòa nhà đồng loạt được nâng cấp và áp lực cạnh tranh lớn hơn, các chủ đầu tư văn phòng cần thận trọng trong chiến lược định giá. Theo bà Minh: “Thị trường văn phòng là thị trường của khách thuê, khiến việc tăng giá trở nên rủi ro đối với chủ đầu tư. Các chủ đầu tư văn phòng hạng A nên tập trung vào chốt giao dịch với khách thuê nhằm gia tăng tỷ lệ lấp đầy và duy trì dòng tiền ổn định”.

Theo vị chuyên gia, khách thuê văn phòng tại Hà Nội hiện đang trong thời điểm lý tưởng để tối ưu hóa chiến lược không gian. Từ khả năng thương lượng giá thuê, nâng cấp chất lượng làm việc, đến định vị lại hình ảnh thương hiệu và hiện thực hóa chiến lược ESG. 

Tuy nhiên, chuyên gia Savills cũng cảnh báo: lợi thế này sẽ không kéo dài. Khi các tòa nhà chất lượng cao được lấp đầy, cán cân thị trường có thể sớm quay về thế cân bằng, thậm chí nghiêng về phía chủ đầu tư.