BĐS Đà Nẵng: Phân hóa rõ rệt theo phân khúc, vị trí và chất lượng sản phẩm

Tăng trưởng khu vực dịch vụ với điểm nhấn kinh doanh bất động sản

Trong bối cảnh kinh tế cả nước duy trì đà phục hồi tích cực, Đà Nẵng tiếp tục khẳng định vai trò là trung tâm kinh tế -xã hội của khu vực miền Trung. GRDP năm 2025 của thành phố tiếp tục duy trì mức tăng trưởng khá, phản ánh xu hướng phục hồi tích cực của các ngành, lĩnh vực trên địa bàn. Tốc độ tăng GRDP cả năm ước đạt 9,18%, đóng góp quan trọng vào mục tiêu phát triển kinh tế của thành phố, là mức tăng cao nhất của giai đoạn 2021-2025.

Theo báo cáo của Thống kê TP. Đà Nẵng, tổng sản phẩm trên địa bàn bình quân đầu người theo giá hiện hành năm 2025 ước đạt trên 110 triệu đồng/người, tương đương 4.287 USD/người, xếp thứ 10/34 tỉnh, thành phố trong cả nước, tiếp tục nằm trong nhóm địa phương có mức thu nhập bình quân khá; tăng 7,3% so với năm 2024 sau khi loại trừ yếu tố trượt giá. Kết quả này cho thấy sự cải thiện về quy mô và năng lực sản xuất của nền kinh tế tính trên đầu người, trong bối cảnh GRDP của thành phố tiếp tục tăng trưởng và quy mô dân số được duy trì tương đối ổn định.

Năm 2025, khu vực dịch vụ trên địa bàn thành phố ghi nhận sự mở rộng rõ rệt cả về quy mô lẫn chất lượng tăng trưởng, trở thành trụ cột quan trọng của nền kinh tế địa phương. Sự phục hồi mạnh của du lịch, tiêu dùng, cùng với sự cải thiện của hoạt động vận tải, logistics và các dịch vụ hỗ trợ đã tạo lực kéo đáng kể cho tăng trưởng chung. Một số ngành chịu tác động ngắn hạn bởi yếu tố thời tiết, tính thời vụ và biến động thị trường trong các tháng cuối năm, xu hướng tăng trưởng của khu vực dịch vụ nhìn chung vẫn ổn định, cơ cấu ngành tiếp tục chuyển dịch theo hướng đa dạng hóa, gia tăng hàm lượng giá trị và hiệu quả kinh tế.

Năm 2025, khu vực dịch vụ ước tăng 9,34%, đóng góp 4,98 điểm phần trăm vào tốc độ tăng GRDP, tiếp tục khẳng định vai trò là khu vực đóng góp lớn nhất vào tăng trưởng GRDP của thành phố. Trong cơ cấu khu vực dịch vụ, nhiều ngành ghi nhận giá trị tăng thêm (VA) tăng cao hơn mức bình quân chung, phản ánh sự phục hồi rõ nét của hoạt động thương mại, dịch vụ và nhu cầu thị trường. Một số ngành dịch vụ chủ lực đạt mức tăng trưởng nổi bật, tạo động lực quan trọng cho tăng trưởng chung của toàn khu vực.

Đặc biệt, hoạt động kinh doanh bất động (BĐS) sản tăng 21,18%, là ngành có mức tăng trưởng cao nhất trong khu vực dịch vụ, chủ yếu nhờ thị trường từng bước phục hồi và nhiều dự án được tái khởi động. Lũy kế cả năm 2025, doanh thu nhóm ngành dịch vụ khác đạt 55.288 tỷ đồng, tăng 39,1% so với cùng kỳ năm 2024. Trong đó, tăng mạnh nhất là dịch vụ kinh doanh BĐS cho tiêu dùng cuối cùng với 20.721 tỷ đồng (tăng 82,4%); tiếp theo là nhóm dịch vụ giáo dục và đào tạo với 6.929 tỷ đồng (tăng 36,8%); dịch vụ nghệ thuật, vui chơi giải trí ước đạt 8.844 tỷ đồng (tăng 22,7%)...

BĐS Đà Nẵng tiếp tục xu hướng phục hồi và tăng trưởng

Năm 2025, thị trường BĐS Đà Nẵng ghi nhận sự phục hồi rõ nét sau giai đoạn trầm lắng trước đó, với mức độ sôi động gia tăng trên hầu hết các phân khúc. Hoạt động đầu tư, giao dịch và triển khai dự án được khơi thông nhờ sự cải thiện của môi trường pháp lý, sự phục hồi của du lịch, cùng việc công bố và triển khai nhiều quy hoạch, dự án hạ tầng trọng điểm. Thị trường xuất hiện sự phân hóa giữa các khu vực, trong đó khu vực trung tâm và vùng giáp ranh Đà Nẵng - Quảng Nam trước đây nổi lên là điểm đến thu hút dòng vốn đầu tư, trong khi một số khu vực khác vẫn diễn biến chậm hơn.

Việc điều chỉnh chính sách đất đai và hoàn thiện khung pháp lý đã góp phần thiết lập mặt bằng giá minh bạch hơn, đồng thời củng cố niềm tin của nhà đầu tư. Nhìn chung, với sự cộng hưởng của hạ tầng, quy hoạch và dòng vốn quay trở lại, thị trường BĐS Đà Nẵng đang dần lấy lại đà tăng trưởng, đóng vai trò ngày càng quan trọng trong phát triển kinh tế - đô thị của thành phố.

Chia sẻ cùng tạp chí Doanh nghiệp & Tiếp thị, ông Nguyễn Hữu Phin - Phó Tổng Giám đốc Khối Kinh doanh Đất Xanh Miền Trung nhận định: "Bước sang năm 2026, tôi cho rằng thị trường BĐS Đà Nẵng không còn nằm trong pha phục hồi đơn thuần mà chính thức chuyển sang giai đoạn tái cấu trúc và sàng lọc sâu. Đây sẽ không phải là năm của sự bùng nổ về số lượng giao dịch, mà là năm xác lập lại trật tự thị trường, nơi dòng tiền, khách hàng và cơ hội kinh doanh tập trung mạnh vào các sản phẩm có giá trị thực, pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác bền vững.

Sự phân hóa sẽ diễn ra rõ rệt hơn bao giờ hết: Dự án tốt sẽ tiếp tục bán được hàng, thậm chí duy trì thanh khoản ổn định. Trong khi các sản phẩm thiếu lợi thế cạnh tranh, định vị sai phân khúc hoặc phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn sẽ ngày càng khó tiếp cận thị trường. Với góc nhìn kinh doanh, năm 2026 đòi hỏi doanh nghiệp không chỉ bán hàng giỏi mà còn phải chọn đúng sản phẩm, đúng phân khúc và đúng thời điểm; lấy nhu cầu ở thực, dòng tiền khai thác và uy tín chủ đầu tư làm trục chiến lược, thay vì chạy theo độ "nóng" nhất thời của thị trường".

Chia sẻ về diễn biến thị trường, ông Võ Chí Thành - Giám đốc vận hành sàn Tâm Phát Land (Đà Nẵng) cho hay: "Giá đất từ nửa cuối năm 2025 và đầu năm 2026 nhiều nơi tiếp tục tăng, đặc biệt là những thành phố lớn và khu vực trung tâm. Nhu cầu càng ngày càng tăng nhưng quỹ đất ngày càng khan hiếm. Điều này khiến mặt bằng giá sơ cấp khó giảm, thậm chí sẽ thiết lập mặt bằng giá mới cao hơn trong năm nay. Khách hàng sẽ lựa chọn mua, đầu tư ở những nơi xa trung tâm hơn hoặc dòng sản phẩm khác phù hợp túi tiền.

Trong năm 2026, BĐS tạo dòng tiền và  đáp ứng nhu cầu ở thật sẽ lên ngôi, căn hộ sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường trong năm nay. Bên cạnh đó khách hàng sẽ lựa chọn những sản phẩm của chủ đầu tư lớn có pháp lý chuẩn minh bạch, đón sóng quy hoạch của địa phương cũng như lựa chọn sản phẩm có vị trí trung tâm, BĐS ven biển.

Một điều tiên quyết nữa đó là chính sách bán hàng hấp dẫn sẽ là yếu tố giúp khách hàng quyết định xuống tiền. Bắt đầu từ năm 2026, với chính sách càng minh bạch của Chính phủ trong việc xây dựng các khung pháp lý về BĐS sẽ tạo tiền đề phát triển bền vững, tạo môi trường đầu tư bền vững hơn. Và cũng từ năm 2026, thị trường BĐS sẽ mang tính đầu tư nhiều hơn là đầu cơ như các giai đoạn trước. Nhà đầu tư thông thái cần có góc nhìn tổng quan, đa chiều trong việc lựa chọn sản phẩm đầu tư "an toàn - hiệu quả - hợp túi tiền".

"Mặt bằng giao dịch nhiều khả năng duy trì ở mức tương đương năm 2025 - năm ghi nhận sự hồi phục mạnh với lượng giao dịch tăng trên 50% so với 2024 - song động lực tăng trưởng sẽ mang tính chọn lọc hơn. Các yếu tố hỗ trợ chính đến từ du lịch phục hồi ổn định, tăng trưởng kinh tế duy trì ở mức cao (mục tiêu GDP khoảng 8-10%), cùng định hướng tín dụng toàn nền kinh tế khoảng 15%, trong đó dòng vốn vào bất động sản được kiểm soát chặt và ưu tiên các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực. Dòng tiền trên thị trường sẽ tiếp tục tập trung vào những sản phẩm pháp lý rõ ràng, tiến độ đảm bảo, giá phù hợp khả năng chi trả và có thể tạo dòng tiền cho thuê", chuyên gia Trần Trọng Vũ cho hay.

Phân khúc căn hộ được đánh giá vẫn giữ vai trò dẫn dắt nhờ nhu cầu ở thật và cho thuê (du lịch, chuyên gia, lao động dịch vụ). Tuy nhiên sự cạnh tranh gia tăng do nguồn cung cao cấp lớn; tỷ lệ hấp thụ có xu hướng nghiêng về căn hộ trung cấp và nhà ở xã hội, trong bối cảnh giá căn hộ sơ cấp tại Đà Nẵng đã tăng bình quân khoảng 20-30% trong năm 2025. 

Đất nền và nhà thấp tầng tiếp tục là kênh được ưa chuộng, nhất là khi quỹ đất khu trung tâm ngày càng khan hiếm và hạ tầng bước vào giai đoạn triển khai mạnh với các dự án trọng điểm như Cảng Liên Chiểu, các trục giao thông và khu trung tâm thương mại - tài chính, tạo nền tảng cho tăng giá trung - dài hạn, dù mức tăng sẽ không đồng đều giữa các khu vực.

Trong khi đó, BĐS nghỉ dưỡng dù có cải thiện thanh khoản theo đà phục hồi du lịch vẫn đối mặt thách thức lớn do mặt bằng giá cao và tồn kho, khiến khả năng hấp thụ hạn chế; năm 2026 được dự báo chỉ những dự án của chủ đầu tư uy tín, thương hiệu mạnh, vận hành thực chất mới có thể chinh phục thị trường. Tổng thể đánh giá năm 2026 là năm của sự sàng lọc, nơi giá trị thực, khả năng khai thác và uy tín chủ đầu tư trở thành yếu tố quyết định.