Cảnh báo người dân khi mua bán căn hộ chung cư

Trong những năm gần đây, thị trường căn hộ chung cư tại Việt Nam chứng kiến sự bùng nổ mạnh mẽ, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Quá trình đô thị hóa nhanh chóng, cùng với xu hướng sống trong các khu nhà ở khép kín, hiện đại đã khiến nhu cầu sở hữu căn hộ tăng cao chưa từng có. 

Tuy nhiên, bên cạnh sự phát triển sôi động ấy là hàng loạt rủi ro pháp lý âm thầm bủa vây người mua – đặc biệt trong khâu ký kết hợp đồng mua bán căn hộ. Phần lớn hợp đồng hiện nay do chủ đầu tư đơn phương soạn sẵn, tiềm ẩn nhiều điều khoản bất lợi cho người tiêu dùng. Những ràng buộc này thường không dễ nhận ra nếu người mua thiếu kiến thức pháp lý hoặc không có sự hỗ trợ tư vấn chuyên môn.

Để bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân và ngăn ngừa các hành vi lạm dụng hợp đồng mẫu, Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2023 đã đưa ra quy định bắt buộc: các tổ chức, cá nhân kinh doanh trong một số lĩnh vực – trong đó có mua bán căn hộ chung cư – phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung tại cơ quan có thẩm quyền. Cụ thể, theo Quyết định số 07/2024/QĐ-TTg ngày 20/6/2024, giao dịch mua bán căn hộ chung cư thuộc danh mục 8 lĩnh vực bắt buộc đăng ký hợp đồng mẫu, với cơ quan tiếp nhận là Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia (thuộc Bộ Công Thương) hoặc Sở Công Thương các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Đây là một bước tiến lớn nhằm siết chặt kỷ cương pháp lý trong hoạt động mua bán nhà ở, đồng thời trao cho người tiêu dùng công cụ cần thiết để tự bảo vệ mình.

Thời điểm phải hoàn thành nghĩa vụ đăng ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Theo các quy định tại Điều 28, Điều 80 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng và Điều 7 Nghị định số 55/2024/NĐ-CP ngày 16/5/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2023, thời điểm doanh nghiệp phải hoàn thành nghĩa vụ đăng ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư như sau:

Thứ nhất, đối với các hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo mẫu đã được sử dụng để giao kết với người tiêu dùng trước khi Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2023 có hiệu lực thi hành, tổ chức, cá nhân kinh doanh phải hoàn thành nghĩa vụ đăng ký/ đăng ký lại trước ngày 31/12/2024. 

Tại thời điểm hiện tại, các doanh nghiệp chưa hoàn thành nghĩa vụ đăng ký/ đăng ký lại theo quy định của Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2023 thì chưa được sử dụng hợp đồng mua bán chung cư do mình soạn thảo sẵn để ký kết với người tiêu dùng.

Thứ hai, đối với trường hợp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo mẫu được sử dụng để giao kết với người tiêu dùng từ khi Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2023 có hiệu lực thi hành, tổ chức, cá nhân kinh doanh chỉ được sử dụng hợp đồng mua bán chung cư do mình soạn thảo sẵn để ký kết với người tiêu dùng, nhận thanh toán trước, nhận đặt cọc, ký quỹ hay các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác liên quan đến việc giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư khi đã hoàn thành nghĩa vụ đăng ký.

Theo báo cáo của UBCTQG, trong thời gian từ ngày 1/7/2024 đến hết tháng 3/2025, cơ quan này đã tiếp nhận 211 hồ sơ đăng ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, nhưng chỉ có 60 hồ sơ (28,4%) được thông qua. Còn lại 130 hồ sơ (61,6%) bị yêu cầu sửa đổi, bổ sung do không tuân thủ quy định pháp luật, đặc biệt là các điều khoản ảnh hưởng tiêu cực đến quyền lợi người tiêu dùng (ví dụ loại trừ nghĩa vụ của bên bán trong việc bảo hành căn hộ, làm thủ tục đề nghị cơ quan quản lý nhà nước cấp Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho bên mua trong một số trường hợp; hạn chế quyền chấm dứt hợp đồng của bên mua trong trường hợp bên bán vi phạm hợp đồng…); nhiều hồ sơ có điều khoản chưa tuân thủ pháp luật chuyên ngành (ví dụ: điều khoản thanh toán tiền mua căn hộ hình thành trong tương lai, đóng kinh phí bảo trì, phạm vi bảo hành, phần diện tích thuộc sở hữu chung - riêng của các chủ sở hữu…). 

Các hồ sơ hoàn thành nghĩa vụ đăng ký được đăng tải trên trang thông tin điện tử của Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia theo địa chỉ https://vcc.gov.vn.

Đáng lo ngại hơn, 100% hồ sơ chưa đạt đều có dấu hiệu “lách luật”: sử dụng mẫu hợp đồng do Nhà nước ban hành nhưng cố tình chèn thêm điều khoản vào phần để trống, làm giảm quyền của bên mua hoặc miễn trừ nghĩa vụ cho bên bán. Một số hợp đồng có tới trên 100 điều khoản vi phạm, phản ánh mức độ lạm dụng và thiếu tôn trọng pháp luật của nhiều chủ đầu tư hiện nay.

Thực trạng trên cho thấy mức độ và ý thức tuân thủ pháp luật của doanh nghiệp còn chưa cao xét cả từ góc độ chủ động nghiên cứu để soạn thảo hợp đồng theo mẫu tuân thủ quy định pháp luật và lẫn góc độ tiếp thu các ý kiến thẩm định, hướng dẫn của Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia. Đối với những hồ sơ có điều khoản chưa tuân thủ quy định pháp luật, ảnh hưởng tới quyền lợi người tiêu dùng, Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia không thông qua và yêu cầu doanh nghiệp sửa đổi và nộp lại hồ sơ đăng ký.

Để giảm thiểu rủi ro trong giao dịch mua bán căn hộ chung cư, Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia khuyến nghị người dân khi mua bán căn hộ chung cư:

Kiểm tra việc hoàn thành nghĩa vụ đăng ký: cần kiểm tra việc hoàn thành nghĩa vụ đăng ký của doanh nghiệp tại các cơ quan bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng (Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia hoặc Sở Công Thương) bằng cách truy cập vào trang thông tin điện tử hoặc liên hệ trực tiếp.

Kiểm tra hợp đồng trước khi ký kết: nên chú ý đọc kỹ hợp đồng mua bán căn hộ, đặc biệt là các điều khoản quan trọng như bảo hành, nghĩa vụ thanh toán và quyền lợi khi có tranh chấp. Nếu không hiểu rõ, người tiêu dùng có thể đề nghị bên bán giải thích hoặc tham khảo ý kiến luật sư.

Tìm hiểu về quyền lợi và nghĩa vụ của người tiêu dùng: nên nắm vững các quyền lợi của mình, chẳng hạn như quyền yêu cầu bảo hành, quyền yêu cầu hoàn tiền, quyền chấm dứt hợp đồng trong trường hợp doanh nghiệp vi phạm hợp đồng; đồng thời, cũng cần chú ý tới các quy định về nghĩa vụ của mình trong hợp đồng để tránh vi phạm đáng tiếc, ví dụ như thời gian các đợt thanh toán, chế tài xử lý khi vi phạm nghĩa vụ, thời gian phải thông báo cho bên bán khi phát hiện các hạng mục cần bảo hành…